リースバックの仕組みとは？メリット・デメリットについても解説！

住宅ローンの返済が苦しい場合、その対処法として、自宅を売却して返済に充てたいというケースは少なくありません。
本来なら、売却後は自宅を買主に引渡さなければなりませんが、「リースバック」を利用して売却すれば、そのまま継続して自宅に住むことができます。
そこで今回は、住宅ローンの返済が苦しい方に向けて、リースバックの仕組みやそのメリット・デメリット、さらにリバースモーゲージとの相違点について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックの仕組みとは

自宅を売却したいと思っても、長年住んでいた家を離れることに不安な方も多いのではないでしょうか。
また、まとまった資金を得たいけれど、自宅を売却することを周囲に知られたくないという方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、「リースバック」を利用することで、売却後もそのまま自宅に住み続けることができます。
どういうことなのか、まずはリースバックの仕組みについてご説明します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売却と同時に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま自宅に住み続けられるという売却方法です。
自宅を売却してまとまった資金を得たうえで、売却した自宅を賃貸物件として借りて住み続ける仕組みになっているため、生活環境は変わりません。
売却金を住宅ローンの返済に充てたい、老後のために資金を得たいなど、さまざまな悩みを自宅に住みながら解決することが可能です。
リースバックは、不動産の売却方法の1つですが、通常の不動産売却の流れとは異なります。

リースバックの流れとは

リースバックを利用する際は、以下のような流れで手続きを進めます。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と売買契約を結ぶ
• 売却金を一括で受け取る
• 不動産会社と賃貸借契約を結ぶ
• 家賃を支払いながら住み続ける

通常の不動産売却は、売却活動をおこなって買主を探し、買主と売買契約を結んだうえで、決済完了後に自宅を引渡すことになります。
リースバックの場合、買主は不動産会社であるため、売却活動はおこないません。
不動産会社が提示する査定価格に納得したら、不動産会社を買主とした売買契約を結びます。
そして売却金を一括で受け取ったあと、買主である不動産会社と賃貸借契約を結びます。
つまり、自宅を賃貸物件として借りるということです。
賃貸借契約を結んだあとは、家賃を支払うことで継続して住み続けられるため、引っ越す必要がありません。
売買契約の内容によっては、将来自宅を買い戻すことも可能です。

リースバックを利用するメリット・デメリットとは

リースバックを利用して自宅を売却するにあたって、どのようなメリットがあるのか、気を付けたいデメリットは何があるのかを知っておきたいですよね。
そこでここからは、リースバックを利用する具体的なメリット・デメリットについて解説します。

メリット

リースバックには、主に以下のようなメリットがあります。

• 生活環境が変わらない
• 売却したことを周囲に知られない
• 早く現金を受け取れる
• 固定資産税などの維持費が不要になる

リースバックを利用すると、売却後も住み続けることができるため、生活環境が変わらないことが大きなメリットです。
自宅を売却したことを周囲に知られることもありません。
また現金化が早い点も魅力です。
通常、不動産売却には、3か月から半年程度かかるのが一般的で、立地条件や物件の状態によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
しかし、リースバックは不動産会社が買主となるため、通常の不動産売却よりも早く現金を受け取れます。
さらに、リースバックを利用すると所有者が不動産会社に移転するため、不動産の所有者に毎年課される固定資産税の支払いもなくなります。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いも不要です。

デメリット

リースバックには、以下のようなデメリットも存在します。

• 売却価格が市場相場よりも低くなる
• 所有者ではなくなる
• 家賃が発生する
• 賃貸借契約には契約期間がある

リースバックでの売却価格は、市場相場よりも低くなるのが一般的です。
また売却と同時に自宅の所有権が不動産会社に移転するため、自宅に住み続けられるとはいえ、その所有者ではなくなることを理解しておく必要があります。
また売却後の自宅は賃貸物件となるため、住み続けるには家賃が必要です。
さらにリースバックを利用するときの賃貸借契約は、「定期借家契約」であるのが一般的です。
定期借家契約とは、契約期間をあらかじめ決めて結ぶ賃貸借契約で、契約期間が満了したら退去しなければなりません。
ただし、貸主と借主が合意のうえ、一定の条件を満たせば再契約することも可能です。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

自宅に住みながら資金を得る方法として、リースバック以外に「リバースモーゲージ」という方法もあります。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける高齢者向けのローン商品です。
生前中は利息のみを支払うのが一般的で、契約者が亡くなった際に、相続人が自己資金もしくは自宅を売却して返済する仕組みになっています。
資金を得たあともそのまま自宅に住み続けられるという点ではリースバックと同じですが、その内容が異なります。
混同される方もいらっしゃるため、最後にリースバックとリバースモーゲージの相違点についてご説明します。

資金用途

リースバックは、売却金の使用用途に制限がありません。
リバースモーゲージは、公的機関と民間の金融機関で使用用途が制限される場合があります。
たとえば、住まいに関することに限定したものや、老後の生活資金のみを目的にしたものがあるため、確認が必要です。
なお、事業用資金や投資目的にリバースモーゲージを利用することはできません。

対象物件

リースバックは、一戸建てやマンション、事務所、店舗、工場などさまざまな物件で利用できます。
リバースモーゲージは、一戸建てを対象にしている金融機関がほとんどです。
ただし金融機関によって、資産価値が落ちにくいマンションであれば利用できる場合もあります。

所有権

リースバックは、不動産会社と売買契約を結んだときに、自宅の所有権が不動産会社に移転します。
リバースモーゲージは、売却するのではなく自宅を担保にして融資を受ける方法です。
したがって、自宅の所有権はそのまま残ります。

契約時の年齢

リースバックは、契約時の年齢に制限はありません。
一方リバースモーゲージは、年齢制限が設けられています。
金融機関によって異なりますが、借り入れ時に「50歳以上」「60歳以上」など、一定の年齢以上であることが条件になっているのが一般的です。
このように、リースバックとリバースモーゲージは、自宅に住みながら資金を得るという意味では同じですが、仕組みや制限の有無が異なります。
借金をしたくない、さまざまな用途で利用したいという方は、リースバックがおすすめです。

まとめ

リースバックは、生活環境を変えることなく、自宅を売却して資金を得られる売却方法です。
仲介によって買主を探すよりも早く現金化でき、使用用途に制限がないため、住宅ローンの返済が苦しいとお悩みの方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
「ジョージ不動産」は、お客様のご要望に沿った販売方法をご提案します。

弊社がお力になりますので、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。