【2023年更新】不動産売却時の必要書類について解説！

不動産売却の際の必要書類がたくさんあることは知っていても、書類の種類や準備するべきタイミングがわからない方は多いのではないでしょうか。
不動産売却の前に確認しておくと、あらかじめ準備できて、手続きを円滑に進められるでしょう。
そこで今回は、大阪市北区周辺にある不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産売却の必要書類についてご説明します。
「不動産売却前」「契約締結時」「決済時」の3パターンに分けてご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の必要書類①不動産売却前に必要な書類とは

不動産売却は、基本的に以下の流れに沿って進めます。

• 不動産会社に物件の査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を締結する
• 決済をおこない物件を引き渡す

不動産売却の必要書類を考えるときは、上記の流れを大きく「不動産査定時から媒介契約締結」「売却活動開始から売買契約締結」「決済と引き渡し」の3つに分けるとわかりやすいでしょう。
そのうえで、不動産売却前から徐々に準備を進めましょう。

不動産査定時の必要書類

不動産売却では、まず不動産の査定を受けて、売却金額の目安となる査定額を調べます。
査定のときは、「購入時のパンフレット」と「住宅ローンの償還表」の2つを準備しましょう。
どちらも手元にあるはずの書類なので、不動産売却を始める前に探しておきましょう。
購入時のパンフレットは、不動産会社が物件の構造や間取りなどを確認するときに使います。
住宅ローンの償還表は、ローンの残債が載っている書類で、査定額と比べてローンを完済できるかどうか確認します。
住宅ローンの残債が査定額よりも多く、手持ちの資金を足しても完済できそうもない場合は、不動産売却ができない可能性があるので注意しましょう。
他にも「インスペクションの結果報告書」や「既存住宅にかかる建設住宅性能評価書」、「新耐震基準に適合することが証明できる書類」がある場合は、査定までに準備しておくと良いでしょう。
これらの書類があると、物件の現状をより正確に反映できるため、査定額の精度が向上します。

媒介契約締結時の必要書類

不動産の査定を受けたあとは、不動産会社と媒介契約を結びます。
このときに必要なのは、基本的に本人確認書類と印鑑（認め印）だけです。
ただし、場合によっては他の書類を求められることがあるので、媒介契約締結前に不動産会社に確認しておきましょう。

不動産売却の必要書類②売買契約締結までに必要な書類とは

不動産売却を進めて媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。
売却活動の必要書類はとくにありませんが、買主が決まって売買契約を締結する際は多くの書類が必要です。
ですから、売買契約締結に必要な書類の準備を進めておきましょう。
不動産売却の売買契約締結時の必要書類は、以下のとおりです。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 登記済証または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書
• 地積測量図や境界確認書（一戸建てや土地の場合）
• 建築確認済証と検査済証（一戸建ての場合）
• 管理規約、議事録、長期修繕計画書など（マンションの場合）

登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の登記事項が記載されている書類で、法務局で取得できます。
登記事務がコンピューターでおこなわれている場合は登記事項証明書になり、最近はこちらが主流になりつつあります。
登記済証と登記識別情報通知も内容は同じで、どちらも登記名義人であることを証明する書類です。
平成17年に不動産登記法が改正される以前は登記済証、それ以降は徐々に登記識別情報通知に切り替わっていて、どちらかが手元にあるはずです。
これらは不動産の権利書にあたり、紛失しても再発行できないので、しっかりと保管しておく必要があります。
もし紛失してしまったときは、他の方法で登記名義人であることを証明しなくてはならないので、早めに不動産会社へ相談しましょう。
固定資産税納税通知書は、買主と固定資産税を精算するときに使います。
固定資産税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が請求されるので、不動産売却の際は精算について買主と話し合う必要があります。
毎年5月頃に郵送されるので、保管してある書類を探しておきましょう。
なお、他にも不動産の評価額から売却価格の目安を判断したり、購入検討者から固定資産税の金額を聞かれたときの回答に使ったりするため、売買契約締結よりも前に準備しておくことをおすすめします。
地積測量図と境界確認書は、土地の面積や境界線について記載されている書類です。
地積測量図は最寄りの法務局やインターネットで取得し、境界確認書は手元にある書類を準備しましょう。
建築確認済証と検査済証は、建物が建築基準法などの基準を満たしていることを証明する書類です。
建築確認済証は、家を建てる前に建築確認申請をし、審査に合格すると発行される書類で、これがないと建築工事ができません。
検査済証は、家の完成後におこなう完了検査に合格すると発行される書類です。
どちらも建築時に発行されているか、購入時に受け取っている書類なので、見当たらない場合は役所の建築課などで代わりの書類を発行してもらいましょう。
マンションを売却する場合は、管理規約や議事録なども必要書類になるため、手元にないときは管理会社に再発行を依頼しましょう。

不動産売却の必要書類③決済時に必要な書類とは

不動産売却の手続きの最後は、決済と物件の引き渡しです。
決済と引き渡しの際の必要書類は、以下のとおりです。

• 固定資産評価証明書
• 印鑑証明書と実印
• 本人確認書類
• 住民票（必要な場合のみ）

固定資産評価証明書は、不動産の評価額を証明する書類で、都税事務所や県税事務所で取得します。
3か月以内に発行されたものが必要で、所有権移転登記にかかる登録免許税の計算に使います。
所有権移転登記とは、不動産の所有権を売主から買主に変更する手続きのことです。
不動産売却した場合は速やかにおこなう必要があり、通常は司法書士に依頼して決済と同じ日に手続きします。
司法書士に依頼する場合は、委任状などの必要書類を作成してもらえるので、確認のうえ署名と捺印をしましょう。
印鑑証明書も、所有権移転登記の必要書類です。
固定資産評価証明書と同様に、3か月以内に発行されたものが必要なので、取得する際は注意しましょう。
本人確認書類は、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどを持参しましょう。
そして、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なっている場合は、住民票も必要です。
たとえば、先に新居へ引っ越して住民票を移したケースなどは必要になるため、忘れずに取得しておきましょう。
なお、不動産会社の仲介で不動産売却が成立したときは、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、売買契約締結時と決済時に半分ずつ支払うケースが多いので、しっかりと準備しておきましょう。

まとめ

不動産売却の必要書類を、大きく「不動産売却前」「契約締結時」「決済時」の3つに分けてご説明しました。
必要書類は、基本的に早めに準備しておくと安心ですが、期限が決まっている書類もあるので注意しましょう。
私たち「ジョージ不動産」は、大阪市北区を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。