2022-08-30
しっかりと返済計画をたてて住宅ローンを組んでいても、思いがけないリストラや病気などを理由に、返済が滞ってしまうケースは珍しくありません。
そんなときに検討したいのが、任意売却です。
そこで今回は、任意売却とはどのようなものなのかについて、また、任意売却ができないケースや任意売却ができなければどうなるのかについて解説します。
大阪市北区で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ参考にしてくださいね。
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目次
「住宅ローンが返済できない」という事態は、誰にとっても他人事ではありません。
長い返済期間のなかでは、突然のリストラや、病気やけがによる長期入院など思いがけないトラブルが起こることもあるからです。
多くの方は、今後も住宅ローンの返済ができないとわかったら不動産の売却を考えるのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンが残っている状態での不動産売却には注意が必要です。
基本的に、「住宅ローンを全額返済してからでなければ不動産は売却できない」と考えなければなりません。
そこで、検討したいのが任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、融資元である金融機関の承認を得て不動産を売却する方法のことです。
通常、住宅ローンの返済が残っている不動産には抵当権が設定されており、住宅ローンを完済することで抵当権が抹消されて不動産売却ができるようになります。
抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が、不動産を担保にできる権利のことです。
住宅ローンの滞納が続いた場合、金融機関は担保にしていた不動産を強制的に売却し、残債を回収することになります。
これが「競売」です。
任意売却とは、競売にかけられる前に、自らの意志(任意)で不動産売却を進める方法と考えておきましょう。
なお、不動産を売却したお金で住宅ローンを一括返済できる状態であれば、任意売却ではなく通常の不動産売却が可能です。
任意売却とは、あくまで不動産の売却後も債務が残ってしまう状態でなければ利用できない売却方法だと理解しておいてください。
任意売却をすると、売却価格が返済にあてられ、返済しきれなかった分に関しては引き続き返済が続きます。
月々の返済額については金融機関と相談したうえで改めて決められますが、債務者にとって無理なく返済が続けられる額に設定されるケースがほとんどです。
競売とは、住宅ローンの滞納が続いた不動産を金融機関が差し押さえ、強制的に売却することをいいます。
任意売却との違いでいえば、任意売却は本人の意思による売却なため、引き渡しの時期や売却価格について金融機関と相談しながら進めることができる点です。
競売では退去日の希望を伝えることができないため、仕事や学校のスケジュール的な都合があったとしても配慮されることはありません。
また、任意売却では市場の相場と変わらない価格で売却できるのに対し、競売では売却価格が任意売却より安くなってしまうケースがほとんどです。
さらに、任意売却の場合は周囲からは通常の不動産との見分けがつきませんが、競売の場合は裁判所やインターネット上に競売物件としての情報が公示されてしまいます。
経済的な事情が近隣住民や知人に知られてしまう可能性が高く、精神的な負担も大きいといえるでしょう。
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住宅ローンの返済が難しい場合に検討したい任意売却ですが、すべてのケースで任意売却が認められるわけではありません。
では、どうなると任意売却ができなくなってしまうのでしょうか。
ここでは、任意売却ができないケースについて解説します。
任意売却をするには、融資元である金融機関の同意が大前提です。
しかし、かならずしも金融機関が同意してくれるとは限りません。
とくに、住宅ローンを組んでまだ2、3年しかたっていない場合や、売却後のローン残債があまりにも多いと判断される場合などは、任意売却を認められない可能性が高くなると考えておきましょう。
金融機関によっては、原則として任意売却を認めないという方針を掲げている場合もあります。
住宅ローンの返済をしているのは自分ひとりであったとしても、不動産の共有者がいる場合は全員の同意を得る必要があります。
住宅ローンの連帯保証人についても同様です。
同意を得る相手が配偶者であれば容易に進められるかもしれませんが、すでに離婚している相手や疎遠になっている親族が相手となると、それなりの手間と時間が必要になるかもしれません。
関係が悪化して交渉が決裂してしまうと任意売却ができないため、不信感を与えたり感情的な言い合いになったりしないよう、慎重に進めましょう。
売却する不動産の築年数が古いと、建物が現在の建築基準法を満たしていない場合があります。
よくある例としては、容積率や建ぺい率のオーバーなどです。
こういった物件の場合、買主が住宅ローンを組もうとしても金融機関の審査に通らないケースが多いため、結果的に買主が見つかりにくくなると考えられます。
建物を解体して土地のみで売却するなどの対応が必要になるでしょう。
任意売却は、売却活動に関しても一般的な不動産売却と同様の流れで進められます。
そのなかでポイントになるのが「内覧」です。
任意売却の場合、売主が居住中の家で内覧をおこなうケースがほとんどといえます。
室内の掃除をはじめとするあらゆる準備が必要となり、同居する家族がいる場合は、全員の協力が不可欠となるでしょう。
買主にとって、内覧は購入の最終判断を見極めるための重要なプロセスです。
内覧対応ができない、十分な準備ができないという事情がある方は、まずその解決策を探る必要があります。
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任意売却ができない場合、不動産はどうなるのでしょうか。
ここでは、任意売却できなければどうなるのかについて解説します。
住宅ローンの滞納機関が続くと不動産が差し押さえられ、金融機関は残債を回収するために不動産を競売にかけます。
売却活動は所有者がまったく関与することなく進められ、落札されたあとは立ち退き日までに退去しなければなりません。
競売後のローン残債はどうなるのかというと、一括返済が求められます。
また、競売の場合、引っ越し費用や当面の生活費などを売却価格から捻出することはできません。
競売後に残債を一括返済できなければ、債務を整理するために自己破産を選択する必要があります。
自己破産をすると返済の義務は解消されますが、預貯金や車といったほとんどの財産を手放すことになると理解しておきましょう。
また、自己破産後は連帯保証人に対して残債の一括返済が求められます。
多大な迷惑をかけてしまうことになるので、少なくとも早めにどうなるのかの状況報告は進めておくようにしましょう。
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任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合の打開策の一つです。
一般的な不動産売却と同じ条件で進められるため、残債を減らすには最適な方法だといえます。
滞納が続くとどうなるのかをしっかりと理解し、早めの対応を心がけましょう。
大阪市北区で不動産売却を検討されている方は、ジョージ不動産までお気軽にご相談ください。
部署:不動産部
関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。
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