「不動産売却」と「土地の譲渡」、「贈与」や「相続」の違いを解説

所有している土地を譲りたい相手がいる場合、譲渡することを検討していらっしゃるかもしれません。
「譲渡」とは有償で相手に譲り渡す行為のことを指し、「不動産売却」と同じ意味になります。
この記事の前半では、土地の譲渡とはなにか、贈与や相続との違いと、土地を譲渡する際の流れについてご説明いたします。
また土地の売却時に利用できる税金控除があることをご存じでしょうか？
記事の後半で、土地売却で使える税金控除の特例と種類、税金控除を利用する際の注意点について解説します。
南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺で不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却と同じ意味のある「土地の譲渡」とは？

土地の譲渡とは、土地の所有権を有償で譲り渡す行為のことです。
つまり、「土地の譲渡」とは「土地の売却」と同じ意味になります。
土地の所有者であるAが土地の所有権をBに譲り渡し、その代金をAが受け取った場合は「AがBに土地の譲渡をした」または「AがBに土地を売却した」と言えます。

土地の譲渡でかかる税金

土地の譲渡をした場合、元々の土地の所有者が支払う税金には「印紙税」と「譲渡所得税」の2種類があります。
印紙税とは、土地の譲渡における売買契約書の作成に対して課される税金です。
契約書に印紙を貼り付け、消印することで納税が完了します。
もうひとつの譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対して課される「住民税」と「所得税」の総称です。

譲渡所得税の計算方法

土地を譲渡し、代金を受け取った側が支払うことになる譲渡所得税ですが、売却代金そのものに税金が課されるわけではありません。
譲渡所得税は、譲渡により得られた利益（譲渡所得）に応じて計算されます。
課税譲渡所得は以下の式で計算されます。
課税譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡収入金額とは、土地の譲渡をする際に受け取った代金のことです。
そこから土地を取得するためにかかった金額（取得費）と、譲渡するためにかかった金額（譲渡費用）を引きます。
さらに、土地の譲渡などの不動産売却においては、さまざまな特別控除が用意されています。
定められている条件を満たせば、大きな金額の特別控除が受けられるケースも多いです。
このように計算された課税譲渡所得がマイナスであれば、納税の必要はありません。
課税譲渡所得がプラスであれば、そこに既定の税率をかけて譲渡所得税が計算できます。
対象となる不動産の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、それ以下であれば短期譲渡所得となり、それぞれ税率が異なります。

• 長期譲渡所得：所得税15%、住民税5％
• 短期譲渡所得：所得税30％、住民税9％

所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で計算されるため注意が必要です。
たとえば2000年3月1日に購入した土地を2005年4月1日に譲渡した場合、2005年1月1日時点では所有期間5年以下のため、短期譲渡所得の扱いになります。

土地の譲渡などの不動産売却と「贈与」や「相続」の違い

土地の譲渡では相手からお金を受け取ることになるため、無償で土地を渡したい場合は「贈与」か「相続」を選択することになります。
ここでは「土地の譲渡」と「贈与」「相続」それぞれの違いについてご説明いたします。

土地の譲渡と「贈与」の違い

「譲渡」とは違う「贈与」の特徴は以下のとおりです。

• 贈与は無償で所有権を譲り渡す
• 受け取った側が「贈与税」を支払う

まず、有償で土地の所有権を譲り渡す「譲渡」とは違い、「贈与」は無償で渡すことが大きな違いです。
相手の負担にならないように贈与を検討する方は多いのですが、贈与税がかかるため、実質的にはお金の負担なしで譲り渡すことはできません。
また、相場より明らかに安い金額で土地を譲渡した場合は、相場との差額が贈与にあたるとみなされ、贈与税の支払いが求められることもあります。
贈与税は対象となる土地の評価額や贈与する相手との関係性などによって異なりますが、10％〜55％という税率です。
ただし、結婚して20年以上経っている夫婦間でマイホームを贈与する場合に受けられる控除など、節税できる制度もあります。

土地の譲渡と「相続」の違い

「譲渡」とは違う「相続」の特徴は以下のとおりです。

• 相続は無償で所有権を譲り渡す
• 相手が受け取れるのは元の所有者の死後に限られる
• 受け取った側が「相続税」を支払う

相手に土地の所有権を譲り渡す際にお金を受け取らないという点では、「贈与」も「相続」も同じです。
しかし、相続できるのは土地の所有者の死後に限られています。
そのため、今すぐ土地を渡したいとお考えであれば、相続は候補から外れることになるでしょう。
また相続も贈与と同様に、受け取った側に税金の支払いが必要となります。
しかし相続税には誰でも受けられる以下の基礎控除があるため、相続税を支払わずに済む方も多いです。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
ただし土地は均等に分割しにくいため、相続人が複数いる場合は相続人同士でのトラブルが起きることも珍しくありません。
土地を相続させる予定があるなら、あらかじめトラブルを避けるための対策をしておくと良いでしょう。

土地の譲渡など不動産売却の流れ

土地の譲渡の流れは、一般的な不動産売却の流れと変わりません。
以下の順番で土地の譲渡が進められます。

• 不動産会社が土地の査定をする
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をおこなう
• 売買契約を締結する
• 土地の決済と引き渡しをおこなう

ここでは各段階について詳細をご説明いたします。

不動産会社が土地の査定をする

まずは不動産会社に連絡し、所有する土地の査定を受けましょう。
査定を受けることで現在の土地の価値がわかり、その後どのように動けば良いかの指標にもなります。

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社の査定に問題がなければ、土地の譲渡の仲介を依頼するために媒介契約を締結します。
知人や親戚との取引であったとしても、土地の譲渡では後からのトラブルが起きやすいため、仲介を依頼するほうが良いでしょう。
不動産会社に仲介を依頼し、プロの手で書類作成や手続きをしてもらうことをおすすめします。

不動産会社が売却活動をおこなう

まだ買主が見つかっていないのであれば、不動産会社が広告を出すなどして売却活動をおこないます。
すでに譲渡する相手が決まっている場合は売却活動をする必要はありません。

売買契約を締結する

譲渡する相手、つまり買主と売買契約を締結します。
契約に際して必要な重要事項説明書や売買契約書の作成は不動産会社がおこないます。
売主と買主、仲介をする不動産会社が顔を合わせて契約することが多いです。

土地の決済と引き渡しをおこなう

土地の代金を買主が支払ったことを確認できれば決済完了です。
土地の所有権を買主に移転して引き渡しをおこない、土地の譲渡における一連の流れが終了します。

土地売却で使える税金控除と特例の種類

ここからは、土地を売却する際に使える税金控除について解説していきます。
土地売却をおこなうと税金が課せられることが多いですが、税金控除と特例を利用してできる税金対策もあります。
土地売却で使える税金対策をここでしっかり学んで、節税のために活用しましょう。
控除と特例の種類は以下のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

それぞれの控除や特例をそれぞれご紹介します。

①居住用財産の3,000万円特別控除

居住用として利用していたマイホームを解体し更地にしてから売却した場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大で3,000万円を控除することができます。
つまり、売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得はゼロとなるため、それにかかる税金もゼロということになります。
また、所有期間に関わらず譲渡所得から控除できるので、所得税や住民税などを大幅に削減することが可能です。

②10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

取り壊した建物の所有期間が10年を超えている場合に利用できる軽減税率で、譲渡所得にかかる税率を抑えることができます。

• 6,000万円以下の部分：所得税10.21%＋住民税4%＝14.21％
• 6,000万円超の部分：所得税15.315%＋住民税5%＝20.315％

譲渡所得が6,000万円以下で所有期間が10年を超えていれば、大幅に税率が低くなり所得税や住民税を抑えることができます。

③相続空き家の3,000万円特別控除

家または家と土地を被相続人から相続し、令和5年12月31日までに売却した際に利用できる制度で、譲渡所得から最大で3,000万円控除することができます。
ただし、相続の開始から3年以内に売却することなどが条件となっているため、注意が必要です。
この控除制度を利用すれば、大幅に節税対策をおこなうことができます。

土地売却で損失が出た際の税金控除と特例の種類

土地売却で利益が出た場合のみ税金控除や特例が利用できる訳ではありません。
損失が出た場合でも以下のように受けられる控除・特例制度があります。

• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

それぞれどのようなケースで利用できるのか、ご紹介します。

①居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが一定以上残っている不動産を売却して損失が発生した場合に、その損失を別の所得（給与など）と損益通算することができます。
たとえば、4,000万円で購入した家を2,000万円で売却し、住宅ローン残高が3,000万円残っていたとします。
その場合は「2,000万円－4,000万円＝2,000万円」となり、2,000万円の譲渡損失を損益通算することが可能です。
また、譲渡した年に控除できなかった損失があれば、最大で翌年以降3年まで繰越することができます。
このように、住宅ローンに残債を下回る価格で売却して損失が発生した際に利用できる制度です。
この特例を利用すれば所得税を大幅に削減できるうえに、源泉徴収税額の還付を受けられる可能性もあります。
ただし、所有期間が5年を超えていることや、家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、3年以内に売却することなどが条件となっているため、あらかじめ確認しておきましょう。

②居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

今まで居住していたマイホームを売却して新しいマイホームに買い替えた際に、損失が発生した場合はその年の所得と損益通算することができます。
こちらも基本的な内容は「居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と同様です。
ただし、こちらは一定の要件を満たしたマイホームを買い替える必要があることや、所有期間が売却すると年の1月1日時点で5年を超えていることなどが条件となっています。
たとえば、5,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、新居を買い替える場合に適用されます。
譲渡損失が2,000万円発生しているため、この2,000万円を最大で翌年以降3年まで繰越すことができます。
それにより、所得税の税金対策につながります。

土地売却で税金控除を利用する際の注意点

最後に、土地売却で税金控除や特例制度を利用する際の注意点をご紹介します。

注意点1：控除制度を利用したら税金がゼロでも確定申告は必要

前述でご紹介したような3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得額がゼロやマイナスになり税金がかからないというケースもあります。
しかし、控除制度を利用して課税額がゼロとなった場合でも、確定申告が必要になるため注意が必要です。
つまり、3,000万円などの控除制度を利用すれば課税額はゼロであろうと金額に関わらず、確定申告が必須ということになります。
確定申告は、土地売却をおこなった翌年の2月16～3月15日までのあいだに申告しなければなりません。
譲渡所得の内訳書や特例の適用条件を満たしている証明書類など、必要書類を揃えて提出する必要があります。
また、確定申告はできるだけ早めにおこなっておくほうが、不備があった際に余裕をもって対応できるでしょう。

注意点2：特例によっては併用できないものがある

土地売却で利用できる控除や特例制度をご紹介しましたが、併用できる特例とできない特例があるため注意が必要です。
たとえば、併用可能な特例は「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
一方で、併用ができないのは「居住用財産の買換え特例」や「居住用財産にかかる（買換えた場合の）譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
これらは、ほかの特例と併用することができないため、どの制度を利用したら一番お得になるのかを検討して利用することをおすすめします。
また併用できる特例でも、以前特例を受けている場合はその年に利用できない可能性もあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

「土地の譲渡」は不動産売却と同じ意味で、贈与や相続と違って有償で譲り渡す行為のことです。
土地の譲渡によって利益が出ると譲渡所得税が課されますが、3,000万円の特別控除などを活用すると節税になります。
反対に土地の譲渡で損失が出ると、損益通算・繰越控除ができる特例もあります。
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