2023-03-21
親から相続した土地や建物を売却するにあたり、どのような手続きをおこなえば良いのかわからずお困りの方はいらっしゃいませんか。
相続が発生してから不動産を売却するまでには、さまざまな手続きが発生するため、注意点を把握しておくことをおすすめします。
この記事では、相続後に不動産売却する際の手続きや注意点を解説します。
大阪市都島区、東淀川区、淀川区で相続した不動産の売却を検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。
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まずは、相続開始から不動産を売却するまでの流れを解説します。
遺産分割協議とは、被相続人(亡くなった方)の財産をどのように分割するか相続人同士で話し合うことです。
有効な遺言書がある場合はその内容に沿って遺産を分割するため、基本的に遺産分割協議をおこなう必要ありません。
しかし、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰がどの遺産を取得するか話し合う必要があります。
相続人が不明な場合は、被相続人の出生から死亡までが記載された戸籍謄本や除籍謄本を辿れば調べることが可能です。
相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことをいいます。
原則として不動産は名義人しか売却できないため、土地や建物を相続したら相続登記をおこなわなければなりません。
相続登記をおこなう際に必要となる主な書類は、以下のとおりです。
相続登記を終えたら、いよいよ不動産売却に進みます。
不動産会社に物件の査定を依頼して、査定額に納得できたら媒介契約を結びましょう。
媒介契約には以下のように3つの種類があります。
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と契約ができますが、販売状況の報告やレインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務がありません。
一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約は、特定の1社のみとしか契約できませんが、不動産会社には販売状況の報告とレインズへの登録が義務付けられています。
早期売却を目指す場合は、販売状況を把握しやすい専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
不動産売却後に利益が生じた場合は、譲渡所得税の確定申告が必要です。
申告期限は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日~3月15日とタイムラグがあるため、忘れないようご注意ください。
また相続した財産の総額が「相続税の基礎控除額」を超える場合は、相続の発生から10か月以内に相続税の申告と納付も必要です。
申告期限を過ぎると、加算税や延滞税が発生する可能性もあるため、期限内に申告・納付するようにしましょう。
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ここでは、不動産を相続してから売却するまでにかかる税金の種類と計算方法を解説します。
相続税は、相続財産の総額が「基礎控除額」を超えた場合に課される税金です。
基礎控除額を求める計算式は、以下のように相続人の数によって異なります。
相続税の基礎控除 = 3,000万円 +(600万円 × 法定相続人の数)
たとえば相続人が3人の場合は「3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円」です。
基礎控除額を差し引いた残りの額を、相続人に分配したのち特定の税率を掛ければ、各相続人の相続税が算出できます。
税率は取得金額に応じて10%~55%の範囲で定められており、詳細は国税庁のホームページに記載されています。
登録免許税は相続登記の際に課される税金です。
相続登記における登録免許税は以下の計算式で求められます。
不動産の固定資産税評価額×0.4%
土地と建物の両方を相続する場合は、それぞれの評価額を合算して計算する必要があります。
なお、相続により取得した土地の価格が100万円以下の場合は、登録免許税はかかりません。
印紙税は、不動産を売却する際に買主と取り交わす売買契約書に課される税金で、収入印紙を貼り付けて納税します。
税額は契約金額によって異なり、契約金額が500万円超え1億円以下の場合は5,000円~3万円が相場です。
なお、上記税額は軽減税額を適用した場合の金額であり、適用期間は令和6年3月31日までとなっています。
譲渡所得税は、不動産を売却して譲渡所得(利益)が出た場合にかかる税金です。
譲渡所得税を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得税=譲渡所得 × 税率
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合は税率20.315%で、5年以下の場合は税率39.63%です。
譲渡所得は物件を売却したときの価格から「売却時にかかった費用」「購入時にかかった費用」を差し引いて求めます。
不動産の売却により得たお金がすべて譲渡所得になるわけではないため注意しましょう。
なお、譲渡所得には「相続空き家の3,000万円特別控除」などの税負担を軽くする特例が複数用意されています。
特例を利用するにはいくつかの要件を満たす必要があるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。
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最後に、相続した不動産を売却する際の注意点を解説します。
相続登記は現在任意の手続きであり、申請期限などもありません。
しかし不動産を売却できるのは原則として名義人だけなので、相続不動産を売却する際には相続登記が必要です。
また、民法の改正により2024年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。
登記をしない場合には罰則が科される可能性もあるため、手続きは早めにおこないましょう。
相続した不動産が古い場合は、契約不適合責任にも注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる物件を引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば売却した物件に雨漏りが生じており、契約書にその旨が記載されていなかったとしましょう。
この場合は、たとえ引き渡し後であっても売主が雨漏りの箇所を修繕しなければなりません。
契約不適合責任の追及を避けるには、不動産の状態を把握して、不具合や欠陥は契約書に漏れなく記載することが大切です。
安心して取引をおこないたい場合は、専門家による住宅診断の実施を検討すると良いでしょう。
相続人が複数いる場合は、遺産の分割方法について早い段階から話し合っておくことをおすすめします。
誰か1人でも不動産の売却に反対する方がいれば、相続手続きは進められません。
たとえば被相続人と同居していた相続人がいると、売却に難色を示す場合があります。
手続きをスムーズに進めるためにも、遺産の分割方法は早い段階から話し合っておきましょう。
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相続した不動産を売却するにはさまざまな手続きが必要です。
話し合う時間が足りずに揉めることのないよう、相続を開始したら早めに相続人全員で意見のすり合わせをおこないましょう。
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