特定空家とは何か?認定基準やリスクについて解説

特定空家とは何か?認定基準やリスクについて解説

この記事のハイライト
●空き家を放置していると特定空家に指定される可能性がある
●空き家は倒壊や衛生面、犯罪の拠点、放火の標的など地域の不安要素になる
●特定空家に認定されると固定資産税が最大6倍になるリスクがある

親から実家を相続したものの、遠方にあるなどの理由で空き家として放置している場合「特定空家」に指定されることがあります。
空き家から特定空家に指定された場合、どのようなリスクが発生するのでしょうか?
この記事では大阪市北区や大阪市北区周辺のエリア、大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区にお住まいの方に向けて、特定空家とは何かを解説いたします。
さらに空き家が特定空家として認定される認定基準や、認定された場合のリスクもご紹介いたしますので、空き家でお悩みの方は是非ご覧ください。

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この記事の執筆者

このブログの担当者  片桐  弘貴

関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。
約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。
リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。


特定空家とは?

特定空家とは?

日本では高齢化社会や少子化社会になってきたことで、空き家が著しく増加しています。
空き家とは、人が住んでいない、生活の拠点として利用されていない家のことです。
「空家等対策特別措置法」では、常態的に使用されていない建物もしくはその敷地だと定義されています。
具体的には「1年間を通した人の出入りの有無」や「水道・電気・ガスの使用状況」などを基準に、空き家だと判断されます。
空き家は人が住んでいる建物よりも老朽化が早く進行するため、放っておくと倒壊の恐れがあります。
建物が倒壊すると、近隣の人に迷惑をかけるどころか、最悪の場合は事故に繋がる可能性も。
また、空き家は倒壊だけでなく、害虫や害獣などが大量発生する可能性もあり、空き家が近隣に及ぼす影響は計り知れません。
さらに、犯罪者や不法侵入者の拠点となる場合や、放火の標的になる場合もあるため、空き家は地域の不安要素になってしまいます。
このような危険性のある空き家を放置していると、地方自治体から「特定空家」に指定されてしまうことがあります。
特定空家に指定された空き家は、その危険性を取り除くために何らかの対策をおこなわなければなりません。
通常の空き家であれば法律上の責任や罰則はありませんが、特定空家を放置していると過料や行政処分の対象となります。
では、具体的にどのような状態の空き家が特定空家の認定対象となるのでしょうか?

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特定空家の認定基準とは?

特定空家の認定基準とは?

空室等対策特別措置法では、特定空家の認定基準を次のように定めています。

  • 倒壊などの危険性がある状態
  • 衛生上有害になる恐れのある状態
  • 周辺地域の景観を損なっている状態
  • 放置することが不適切であると認められる状態

つまり、その空き家の存在が周辺地域や近隣住民に危険や不安を与えている場合、特定空家に指定されるのです。
ここからは具体的な状態を見ていきましょう。

倒壊などの危険性がある状態

倒壊の恐れがある空き家の場合、それが倒壊することで周辺の住宅や住民を倒壊に巻き込み、事故になってしまう可能性があります。
具体的には建物が傾いている、建物の基礎に亀裂やひびが入っている、建物の土台に腐敗や破損があるなどの状態が挙げられます。
建物だけでなく、屋根や看板、門扉や塀などが倒壊しそうな場合も対象になります。

衛生上有害になる恐れのある状態

建物や庭が手入れされていない空き家では、害虫や害獣が発生してしまいます。
また、建物に使われていたアスベストが飛散して健康被害を及ぼしたり、浄化槽や排水などの破損によって臭気が発生する可能性も。
ゴミの不法投棄場所になることもあるなど、衛生的に有害な影響を周辺に与えてしまうと考えられる場合には、対処を求められます。

周辺地域の景観を損なっている状態

瓦礫が散乱していたり、植物が伸び放題になっていると、周辺地域の景観も乱してしまいます。
荒廃した空き家は周辺の街並みを乱すだけでなく、犯罪者や不法侵入者を招き寄せてしまうことも考えられます。
放置されたゴミや落書きで景観を汚すケースもあり、損害賠償を求められることも多いので、早急に解消しなければなりません。

放置することが不適切であると認められる状態

害虫・害獣・悪臭が発生している、植物などが敷地から飛び出して周辺の邪魔になっているなど、周辺に悪影響を与えている場合は放置することが不適切だと認められます。
さらに、空き家は犯罪者や不法侵入者の拠点となったり、放火の対象となることもあり、周辺住民に不安も与えてしまいます。
このような場合は悪質な放置として捉えられやすく、放置しないように行政指導が入ります。

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特定空家に認定されるリスクとは?

特定空家に認定されるリスクとは?

ここまでは特定空家に指定された空き家が周囲に与える影響とその認定基準を解説してきました。
では、その特定空家の持ち主にはどのような影響があるのでしょうか?

自治体からの行政指導

所有している空き家が特定空家に認定されると、自治体から行政指導を受けることになります。
行政指導にはステップがあり、初めは現在の状態を改善するよう促す助言・指導が入ります。
行政指導に応じず状況が改善されない場合、固定資産税の特例措置からの除外を含む勧告、50万円以下の過料を含む命令と、段々と行政指導が強くなります。
それでも応じない場合、最終的には行政代執行という形で、空き家が強制解体されてしまいます。

固定資産税の増額

住宅用地の特例では、200㎡までの部分については固定資産税と都市計画税が1/6に、200㎡以上の場合は1/3に減額されています。
しかし、行政指導に応じず勧告を受けると、この住宅用地の特例が解除され、固定資産税・都市計画税が最大6倍まで増額されます。
例として、敷地面積が200㎡以下、建物の課税標準額が800万円、土地の課税標準額が2,500万円の空き家の税額を計算してみましょう。
固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%の合計1.7%で算出すると、住宅用地の特例が適用される場合と適用されない場合の税額は以下の通りになります。
住宅用地の特例が適用される場合
建物:800万円×1.7%=13.6万円
土地:2,500万円×1.7%×1/6=約7万円
合計:20.6万円
住宅用地の特例が適用されない場合
建物:800万円×1.7%×=13.6万円
土地:2,500万円×1.7%=42.5万円
合計:56.1万円
このように税額が2倍以上になってしまうため、危険な状態を改善せずに放置すると、より多くの税金がかかってしまうため、放置する方がデメリットが大きくなります。

過料が課される

勧告を受けてもなお改善されない場合、状況改善を命じる命令が出ます。
地方自治体から特定空家に指定された空き家は、所有者が行政指導に従って適切な管理をおこなわなければならないと空室等対策特別措置法によって義務付けられています。
それを怠ると、命令と同時に最大50万円の過料が課される可能性があります。

行政代執行で空き家が強制解体される

所有者が行政指導を再三受けても改善が見られない場合には、地方自治体による行政代執行が実施されます。
行政代執行が実施されると、空き家は強制的に解体されてしまいます。
さらに、強制解体によって発生した解体費用は、自治体ではなく所有者に請求されます。
また、この請求にも応じず解体費用を支払わない場合、土地や財産の差し押さえといった措置が取られる可能性もあるのです。
このように、特定空家の所有者は行政指導を無視し続けると、建物が強制解体されるだけでなく、土地や財産も一気に失ってしまう可能性が高くなります。

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まとめ

特定空家とは、周囲に悪影響を及ぼす危険性のある空き家のことです。
特定空家に認定された空き家は、危険性の除去や解体など、対策をしなければならないと法律で定められています。
対処せずにいると、固定資産税の増額や、過料の発生、強制解体など、さまざまなリスクが発生します。
これらのリスクは適切な管理をおこなうことで回避できますが、忙しい現代人にとって空き家は簡単に管理できるものではありません。
そのため、空き家の状態が続くのであれば、信頼できる不動産会社に売却をサポートしてもらいましょう。
私たち「ジョージ不動産」では、創業以来さまざまな不動産の取引をしてまいりました。

大阪市内、大阪市北区、都島区、東淀川区、淀川区にお住まいの方で空き家でお悩みの方は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

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部署:不動産部

関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。

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