相続予定の不動産が「負動産」だと対処が必要？処分や相続放棄の方法を解説

親が所有している不動産は、将来子どもが相続することが多いです。
ただし、不動産は有益な財産であるとは限らず、なかには「負動産」と呼ばれるものもあることをご存じでしょうか。
そこで今回は、大阪市北区周辺に将来相続する予定の不動産がある方に向けて、「負動産」とは何かについてご説明します。
負動産の処分方法や相続放棄についてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産を相続する前に知っておきたい「負動産」とは

負動産というのは、所有しているだけでマイナスしか生まない不動産のことをいいます。
負動産だと知らずに不動産を相続すると、以下のような理由から負担を抱えることになります。

不動産の所有が負担になる2つの理由とは

固定資産税がかかる
不動産の所有者には、毎年固定資産税が請求されます。
住んでいる不動産だけではなく、所有しているすべての不動産に課税されるので、活用予定のない不動産を所有していると出費がかさんで負担に感じるでしょう。
管理する必要がある
不動産の管理も所有者の大きな負担になり得ます。
不動産が空き家の場合は定期的に通い、換気や通水、掃除や状態チェックなどをしないと急速に老朽化が進んでしまいます。
空き家が老朽化すると「資産価値が下がる」「売れにくくなる」「壊れる可能性がある」などのリスクが生じるため、注意しなくてはなりません。
とくに、空き家の倒壊などが原因で隣家に損害を与えたり、通行人にケガを負わせたりした場合は、所有者の責任が追及されてしまいます。
現在住んでいる不動産や将来活用する予定がある不動産の場合は、これらを負担に感じないかもしれませんが、そうではない不動産に税金や管理の負担がずっと続くことは所有者の重荷になるでしょう。

負動産になる可能性がある不動産の特徴とは

親から相続した空き家
親から相続した実家などの不動産は、子どもが自宅を持っていて使わない場合は空き家になり、固定資産税の支払いや管理の負担だけが生じます。
さらに、相続した不動産がある地域や立地によっては売却が難しく、負動産になってしまうのです。
空き家を放置して状態が悪くなると、行政から「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると固定資産税の減免措置の対象外となり、固定資産税の負担が増え、場合によっては地方自治体からペナルティを課されることがあります。
さらにその状態を放置しておくと行政代執行が実施され、建物は強制的に解体され、解体費用が請求されます。
このようなデメリットのある空き家は負動産といえるでしょう。
収益性のないアパートやマンション
空室の多い賃貸アパートやマンションなども負動産となります。
アパートやマンションで空室が多い場合には、収益を生み出しません。
通常、収益不動産を購入する場合、税金対策でローンを組みますが、賃料が入ってこなければ、ローンの負担が増えてしまいます。
さら所有者は、固定資産税や修繕費などの必要経費を支払わなといけません。
利用しない別荘やリゾートマンション
別荘やリゾートマンションなどを相続した場合も負動産になる可能性があります。
収益がなくても不動産は所有している限り固定資産税を払い続ける必要があります。
このような物件は不便な場所にあることが多く、売却することも賃貸物件として貸し出すこともむずかしいでしょう。
また、リゾートマンションや別荘などの劣化を防ぐためには管理をしなければいけないので、その分のコストがかかります。

相続した不動産が「負動産」だった場合に検討したい処分方法とは

負動産は親から相続したものの活用する予定がなく、そのまま所有しているケースが多いです。
所有していると負担がかかり続けてしまう負動産は、処分するのが望ましいです。
主な処分方法は、以下の3つです。

• 買主を探して売却する
• 不動産会社に買取を依頼する
• 自治体などに寄付する

それぞれの処分方法について解説していきます。

負動産の処分方法①不動産売却をする

これは不動産会社に不動産売買の仲介を依頼し、売却する方法です。
負動産を売却することは難しいかもしれませんが、売れないわけではありません。
たとえば以下のような工夫をすると、売却につながる可能性があります。

• 売却価格を下げる
• 建物には値段を付けず「古家付き土地」として売り出す
• 建物を解体して土地として売り出す

物件によって適した方法は異なるため、不動産会社に相談しながら決めましょう。

負動産の処分方法➁不動産会社に買取を依頼する

買取とは不動産会社が不動産を直接買い取る方法で、買主を探す必要がないため、不動産をスピーディーに売却できます。
ただし、不動産会社はリノベーションなどを実施してから物件を再販売するので、買取価格は市場価格の70％ほどになります。
市場価格よりも安くなりますが、時間をかけずに負動産を売却できることは大きなメリットになるでしょう。
弊社では仲介と買取のどちらにも対応しているので、物件に適した方法を選択できます。
相続などで所有することになった負動産を売却したい場合は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

負動産の処分方法➂自治体や個人などに寄付する

買主がなかなか見つからず、寄付でも良いから負動産を処分したいときは、自治体に相談してみましょう。
自治体に使用目的がある場合は、寄付を受け入れてもらえることがあります。
また、隣人や知人などへの寄付を検討しても良いでしょう。
とくに、隣人にとっては敷地が広がるメリットがあるため、一般的には売れにくい負動産でも受け取ってもらえる可能性があります。
ただここで注意をしないといけないのは、贈与税が課されるということです。
贈与税とは、個人から財産を受け取った場合に、受け取った金額に応じて課税される税金を指します。
不動産の寄付も対象になり、1年間に110万円を超える財産をもらうと課税されるので、寄付する相手にあらかじめ説明してトラブルを防ぐことが大切です。
寄付だけではなく、不動産の価値を大幅に下回る金額で売却した場合も課税対象になる可能性があるので、覚えておくといいでしょう。

負動産の所有を回避するために検討したい「相続放棄」とは

相続放棄とは、相続を放棄した方が最初から相続人ではなかったとみなすという制度です。
そもそも相続方法には、以下の3種類があります。

• すべての財産を相続する「単純承認」
• プラスの財産の範囲内でマイナスの財産も引き継ぐ「限定承認」
• すべての財産を放棄する「相続放棄」

負動産などのマイナスの財産がプラスの財産を上回る場合は、相続放棄を選択すると負担を軽減できます。
相続放棄をする上で注意をする点は、財産を個別で放棄することができないということです。
つまりこの不動産だけ相続を放棄するということはできず、すべての遺産に対して相続ができなくなるということです。
また相続放棄は、相続の発生を知った日から3か月以内に手続きをする必要があります。
期限を過ぎてしまうと相続放棄はできなくなるため、早めに決断・行動しましょう。
相続放棄の手続き方法は、以下の流れになります。

• 必要書類を準備して家庭裁判所に提出する
• 家庭裁判所から届く「照会書」に回答して返送する
• 「相続放棄申述受理通知書」が届いたら完了

必要書類は「申述書」「申述人の戸籍謄本」「被相続人の住民票除票・戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本」です。
収入印紙代の800円とともに、家庭裁判所へ提出して申述しましょう。
なお、不動産を相続放棄すると固定資産税の支払い義務はなくなりますが、管理義務は残ります。
負動産から解放されたい場合は、売却などの方法で処分したほうが良いでしょう。
相続放棄をしたかったけど期限の3か月を経過してしまった場合には、遺産分割協議で誰がどの財産を相続するのかということを決めなければなりません。
遺産分割協議では相続人全員の同意が必要になるので、まずは相続人をすべて洗い出して、そこから遺産分割協議を始める点に注意が必要です。

まとめ

使わずに所有しているだけの不動産は、負動産になる可能性があります。
活用する予定がない不動産を相続した場合などは、早めに売却を検討しましょう。
私たち「ジョージ不動産」は、大阪市北区を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。

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