2023-02-21
不動産を相続するとき、相続人が複数いる場合はだれがどのように相続するか遺産分割協議で決めなければなりません。
遺産分割協議がまとまらないと「全員で不動産を共有するのが良いのでは」と考えがちですが、不動産の共有には注意点があります。
今回は相続における不動産の共有とは何か、持分に応じてできることやできないこと、トラブルについて解説します。
今後大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区で不動産を相続する可能性がある方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産の共有とは、複数の所有者で1つの不動産を所有していることです。
相続の場合は、亡くなった方が持っていた遺産を複数人で相続します。
ここからは相続における不動産の共有について解説します。
不動産を共有したとき、所有権の何%を持っているか示した割合のことを「持分割合」といいます。
不動産は物理的に分割するのが難しいため、相続人ごとに持分割合を決めて共有します。
持分割合の決め方は法定相続分に基づくのが一般的です。
たとえば2人の子どもが1つの不動産を相続した場合、法定相続分に基づく決め方であれば持分割合は2分の1ずつになります。
法定相続分以外に、遺言書や遺産分割協議による決め方もあります。
遺言書とは亡くなった方の意思が記載された書面で、遺言書が残っている場合は原則そのとおりに持分割合を配分します。
ただし遺言書があっても持分割合について明記されていない場合は、ほかの方法で持分割合を決定します。
遺産分割協議とは相続人同士の話し合いによって持分割合を決める方法です。
相続人全員の同意があれば、自由に持分割合を決めることができます。
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不動産を共有した場合、単独持分ではできないことが多いです。
ここからは単独持分では何ができないのか解説します。
管理行為とは、共有している不動産を利用・改良する行為のことです。
たとえば短期の賃貸借契約を結んだりリフォーム・リノベーションを施したりするのは、管理行為に該当します。
このような行為を実施する際は、持分の過半数の同意を得なければなりません。
人数の過半数ではなく、持分の過半数というところがポイントです。
変更行為とは共有物の主要な性質や用途などを変更する行為を指します。
不動産の増改築や建て替えなどは変更行為です。
大規模なリフォームや長期の賃貸借契約締結も、変更行為にあたります。
変更行為をおこなう際は、共有者全員の同意を得ることが必須条件です。
そのため1人でも反対者がいれば、不動産の変更はできません。
処分行為とは共有している不動産を売却することです。
変更行為と同様に、処分行為も単独持分ではできません。
不動産の売買契約の締結や解除、取消は共有者全員の同意が必要になります。
不動産の保存行為については、共有者が単独でおこなえます。
保存行為とは不動産の現状を維持するための修理が該当します。
雨漏りを修理したり塀を補強したりするのは、保存行為になります。
共有不動産に不法占拠者がいた場合の明け渡し請求も保存行為の1つです。
不法占拠者が居座っている状態は、共有者全員の不利益でしかありません。
保存行為は共有者全員の利益とみなされるため、単独でできるようになっているのです。
ほかの共有者の同意を得なくても、共有物は単独で使用できます。
民法第249条には「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と明記されています。
これは持分割合が3分の1であっても、共有している不動産の全部を利用できるという意味です。
自分の持分だけ売却する場合、共有者の同意は不要です。
持分売却をすれば、共有状態から抜けることができます。
しかし不動産の持分売却は買主が見つかりにくいのが難点です。
売却しづらい理由として、単独名義とは違って不動産の管理・変更・処分行為が制限される点が挙げられます。
もし買主が見つかった場合も、売却価格が安くなりやすいことを認識しておく必要があります。
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相続で不動産を共有した場合、単独ではできないことが多いため共有者間でトラブルが起こりやすくなります。
ここからは相続で不動産を共有すると起こりやすいトラブルと回避策を解説します。
不動産を共有していると、共有者の同意が必要になる場面が出てきます。
ほかの共有者に同意を求める際、意見の不一致によるトラブルが発生しやすいです。
自分は不動産売却や賃貸する方法が良いと考えていても、ほかの共有者が同じ考えとは限りません。
思うように話し合いが進まずお互い感情的になってしまうと、トラブルはさらに深刻化します。
結局話し合いの結論がでないまま、相続した不動産が長期間放置されてしまうケースも少なくありません。
メガ共有とは、ずっと相続登記がされず共有者が数えきれないくらいに膨れ上がる状況を指します。
たとえば最初に相続したときは2人だけだったとしましょう。
その後、子どもや孫が生まれていくと、共有者は芋づる式に増えていきます。
メガ共有になってしまうと、共有者に連絡をとったり同意を得たりするのはますます困難となるでしょう。
そのような状況になると不動産を共有していても、なにも活用できなくなるトラブルに陥ります。
共有物の修理は単独でおこなえますが、修繕費用の負担をめぐってトラブルになることがあります。
ほかの共有者に修繕費用を負担してもらうためには、事前に相談しておくことが必要です。
共有物分割請求がトラブルの原因になるケースもあります。
共有物分割請求とは裁判所をとおして共有状態を解消する方法です。
裁判所の手続きがあるため、解決までは6か月から1年程度の時間がかかるでしょう。
その間に共有者間の関係が悪化するなどトラブルが起きる可能性もあります。
トラブルを回避するためには、早めに対策を講じておくことが大切です。
たとえば以下の対策をとっておくと、共有状態によるトラブルを回避できる可能性があります。
一番良い方法は相続前に不動産を現金化しておくことです。
現金を相続するのであれば、相続人の間で平等に分けられます。
2つ目の方法は共有者全員で持分を売却する方法です。
この方法も平等で分けやすい方法ですが、共有名義にした後だと全員の同意を得ることが前提になります。
ほかの共有者に自分も持分を買い取ってもらい、共有を避けるのも手です。
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相続で不動産を共有すると、自分だけの意思で売却することができません。
共有状態を続けていると、トラブルが起こり不動産を管理できなくなるリスクもあります。
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