【不動産相続後の手続き】遺産分割協議の方法と注意点を解説！

急な遺産相続が発生した場合、不動産の遺産相続について簡単には分割できないことから、頭を悩ませる方は少なくありません。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の流れや、遺産分割協議の概要、注意点について解説します。
大阪市北区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考ください。

相続した不動産を売却する流れをチェック！

まずは相続した不動産を売却する際の概要を見ていきましょう。
相続した不動産を売却する場合は、以下の8つの流れに沿って進めます。

①死亡届を提出する（7日以内）

被相続人が亡くなられた場合は、死亡から7日以内に市区町村役場へ死亡届を提出します。

②遺言書の確認

次に遺言書を確認します。
遺言書があるのとないのとでは、この後の流れが大きく変わってきます。
遺言書は遺産分割後に見つかると、最初からやり直しとなるため、見落としがないようきちんと確認しましょう。

③相続人の確認

遺言書がない場合、誰が法廷相続人になるのかを確定させなければなりません。
被相続人の戸籍謄本から、出生から死亡までの記録を洗い出し、相続人を確定させましょう。

④遺産分割協議をする

相続人が確定したら全員で集まり、誰が何をどの割合で相続するのか話し合いをおこないます。
遺産分割協議については、のちほど詳しくご説明します。

⑤不動産の名義変更をする

相続した不動産を売却するために、被相続人から相続人へ不動産の所有権について、名義変更をおこないます。
これを「所有権移転登記」といい、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

⑥不動産会社へ査定と仲介の依頼をする

相続した不動産の所有権が相続人に移ったら、不動産会社へ相談し、査定依頼をします。
不動産会社からの査定価格に納得したら媒介契約を締結し、仲介を依頼しましょう。

⑦売却活動をし、買主が見つかったら売買契約を結ぶ

不動産会社と媒介契約を結んだらいよいよ売却活動です。
売却する不動産をインターネットへの掲載や広告により、広く購入希望者を募ります。
その後買主が決まり、契約条件がまとまったら売買契約を締結します。

⑧決済し買主へ引き渡し後、遺産分割をする

買主から売却代金を受け取り、不動産を引き渡したら、売却完了です。
受け取った売却代金を、遺産分割協議の内容に従って分割します。
このように不動産売却を伴う遺産分割は、たくさんの手続きをおこなう必要があります。
スムーズに手続きが進むよう、まずは流れを把握し、窓口を一本化するなどの工夫が必要になるでしょう。

相続した不動産の売却前におこなう遺産分割協議の手順と方法

次に不動産売却に関する遺産分割協議の手順と方法について見ていきます。
遺産分割協議とは、相続が発生した際に、相続人全員で遺産分割についての話し合いをし、合意することです。
遺言書があり、誰がどの割合で相続するのか指定がある場合は、その遺言書の内容に従って相続します。
反対に遺言書がない場合は、民法の規定で決められた法定相続分に従い、相続人と相続割合を決定します。
尚、相続人全員が合意することで、遺言や法定相続分とは異なる割合で遺産を分けることは可能です。
ただし、行方不明者や隠し子がいることを知らずにおこなった遺産分割協議は、無効になるため注意しましょう。

遺産分割協議の手順

遺産分割協議をおこなう際は、誰が相続人かを決めてから話し合いをし、その内容をまとめなければなりません。
ここでは、遺産分割協議の手順について解説します。
①相続人を確定する
遺産分割協議をおこなうために、最初にやるべきことは「相続人」を確定させることです。
あとで他の相続人が出てきた場合、最初からやり直しになるため、慎重に進める必要があります。
遺言書がある場合はそれに従いますが、遺言書がない場合は、法定相続分に応じて確定します。
ただし離婚や再婚、養子縁組などをしている場合、親族も把握していないところで相続権が発生している場合もあるため、戸籍情報などを入念にチェックしましょう。
②相続財産を確定する
相続人の確認と同時に、どのような財産が、どれくらいあるのかについても確定させなければなりません。
ここで重要になるのが、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産についても確認することです。
不動産や預貯金以外に、ローンや隠れた借金はないかについても調査しましょう。
③財産目録を作成する
②で相続財産が確定したら、「財産目録」を作成しましょう。
財産目録とは、相続財産の一覧表です。
財産目録は、プラスの財産とマイナスの財産を分けて記載するため、どちらの財産が上回るのかが一目で理解できます。
財産目録の作成は任意ですが、相続手続きをスムーズにおこなうためにも、作成しておいた方が良いでしょう。
④全員の同意を得る
①～③まですべての準備が整ったら、遺産分割協議をはじめます。
遺産分割協議は、相続人同士が集まって話し合いをするのがベストですが、必ずしも全員が集まる必要はありません。
法要などの機会に、ある程度話し合いを進めておきます。
代表者が各相続人に了承を得て遺産分割協議書を作成し、相続人全員分の署名・捺印をすることで有効になります。

遺産分割の方法

相続した不動産を遺産分割する場合、現金のように簡単には分けられません。
ここでは不動産の遺産分割について、以下4つの方法を解説します。
現物分割
現物分割とは、車などの動産は長男、現金は次男という具合に、現物をそのままの形で相続することです。
不動産を現物分割する場合は、土地を分筆して相続します。
代償分割
代償分割とは、相続人のうちの1人が代表して相続し、その相続分に見合った現金を、他の相続人に分配する方法です。
換価分割
換価分割とは、相続した遺産を現金に換え分割する方法です。
不動産の場合、売却した代金を相続人で分割します。
相続した不動産を今後使用しない場合などに有効でかつ公平に分配できます。
共有分割
1つの遺産を、各相続割合に応じて、複数の相続人で共有する方法をいいます。
不動産の場合、相続人全員の承諾がないと売却できないため、トラブルになることも多く、あまりおすすめできない方法です。
このように、不動産の遺産分割をするにも、さまざまな方法があります。
後々のトラブルにならないよう、どの分割方法が望ましいのか、相続人同士でよく話し合い、全員が納得する方法で分割しましょう。

相続した不動産の遺産分割協議や売却する際の注意点

では最後に、相続した不動産の遺産分割協議について、気をつけておきたい注意点についてご紹介します。

遺産分割協議のやり直しはできないと考えておく

遺産分割協議をして決めた内容は、原則やり直しはできないと考えておきましょう。
注意点として、有効に成立した遺産分割を解除して分割すると、贈与税や譲渡所得税などの課税を受ける場合があるため、気をつけなければなりません。
たとえば新たに被相続人の所有する土地が見つかった場合は、その土地に対する遺産分割協議をおこない、やり直しを回避しましょう。

遺産分割協議後に遺言書が見つかったら遺言書の内容に従う

遺産分割協議後に遺言書が発見された場合は、遺言書の内容に従わなければなりません。
相続した不動産の売却活動を進めていたとしても、遺言と異なる内容の遺産分割協議をしていた場合は、売却活動を中止する必要があるのです。
ただし、全員の合意により遺言書と異なる遺産分割協議が成立した場合は、その遺産分割協議は有効になります。

まとめ

不動産を相続する際には、通常の相続の手続きに加え、不動産の名義変更や売却のための媒介契約や売買契約などのさまざまな手続きが発生します。
まずはどのような流れで進めれば良いのか、相続の手続きや遺産分割協議の概要、注意点などをつかんでおきましょう。
ただし相続が絡む不動産売却は、専門知識なども必要になりとても複雑です。
ジョージ不動産では、相続した不動産についてお悩みの方へ、経験豊富なスタッフによるアドバイスをおこなっています。
大阪市内、大阪市北区、都島区、東淀川区、淀川区で不動産売却をご検討中の方は、ジョージ不動産までご相談ください。