不動産を売却前にリノベーション！必要な費用や期間はどれくらい？

最近は既存の物件を新しく、そしてセンス良く改装した「リノベーション」物件が人気です。
そこでお持ちの不動産をリノベーションをしてから、売却しようとお考えの方も多いのではないでしょうか。
不動産売却に際してリノベーションを検討する場合は、必要な費用や期間を把握しておくことが重要です。
この記事では不動産のリノベーションとは何か、リノベーションにかかる費用や期間をご紹介いたします。
大阪市北区周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産のリノベーションの定義とは？リフォームとの違いは？

そもそもリノベーションとは、既存の建物に「付加価値」を付けて、大規模な改装をおこなうことです。
ここでいう付加価値とは、設備の利便性や効率的な動線、デザインの良さなどのこと。
つまり中古物件に、改装前にはなかった価値を付けて、建物を新しく生まれ変わらせるのがリノベーションだといえます。
一方でリフォームとは修繕を意味し、建物を新築時の状態に「原状回復」することが目的です。
そのため建物に新しい価値を付け加えるか、付け加えないかが、リフォームとリノベーションの違いだといえるでしょう。
付加価値を付けるということは、不動産としての価値もプラスされるので、投資用不動産にもリノベーションは活用されています。

リノベーションの工事内容

リノベーションの工事には、デザインなどの内装工事や、設備機器の交換などの設備工事が含まれます。
そのためリノベーションをおこなうことによって、その物件のデザイン性や機能性を向上させることができます。
また一般的にリノベーションとは、住まいの機能や価値を再生させる「大規模改修」を意味しますが、必ずしも大掛かりな工事を伴うとは限りません。
たとえば一部の間取りを変更して動線を大幅に改善したり、古民家などの風合いは残しつつ、設備などだけを新しいライフスタイルに合わせたものに変更するのも、リノベーションだといえます。
一方で、室内全体をリノベーションする「フルリノベーション」や、室内を一度すべて解体・撤去してゼロの状態から作り直す「スケルトンリノベーション」といった大規模な方法もあります。
リノベーションの工事内容は、どのように住まいに付加価値を付けていくかによって変わるため、状況に合わせて選べるのが特徴です。

不動産のリノベーションに必要な費用はいくら？

売却前にリノベーションを考える場合、どの程度の費用で工事ができるのか、気になるところではないでしょうか。
リノベーションに必要な費用は、その不動産がマンションなのか一戸建てなのかによって、大きく変わります。

マンションの場合

中古マンションをリノベーションする場合の費用相場は「1㎡あたり15万円程度」です。
仮に平均的な広さである60㎡の中古マンションをリノベーションしたとすると、その費用は900万円程度となります。
ただしこちらはあくまで目安なので、実際の費用は工事内容によって細かく変動します。
900万円であれば水回り設備の交換・内装の変更・間取りの変更といった工事が可能ですが、使用する素材にこだわったり、断熱工事をおこなうのは難しいでしょう。
素材へのこだわりや断熱工事も叶えたい場合は、1500万円程度の予算があれば、実現可能だと考えられます。
900万円より低い予算でもリノベーションは可能ですが、間取り変更などが難しくなる可能性もあります。
また工事内容だけでなく、マンションの条件も費用を左右する要因のひとつです。
たとえばマンションの高層階をリノベーションする場合、資材や機材の搬入にコストがかかるため、費用も高くなります。
さらに地域によっても費用は異なり、同じ面積でも大阪より東京のほうが費用は高くなるでしょう。

一戸建ての場合

一方で、一戸建てのリノベーション費用相場は「1㎡あたり25万円程度」となっています。
一戸建て物件では、場合によって耐震補強をおこなう必要があり、また外観を改装する場合はその費用も必要です。
そのためマンションよりもコストが高くなっていると考えられます。
30坪（約99㎡）の2階建て木造住宅をリノベーションしたと仮定した場合、必要なリノベーション費用は2475万円程度です。
この程度の費用であれば、内装工事全般にくわえて、外観の改装も可能だと考えられます。
ただし耐震補強工事や窓サッシの入れ替え、外構工事などもおこなう場合は、さらに多くの費用が必要になるでしょう。
1500万円程度の費用でも、水回り設備の交換や内装・間取りの変更といった、室内のリノベーション全般が可能です。
さらに予算を抑えた800万円でも、水回り設備の交換と内装の更新は可能ですが、建物の構造によっては間取り変更が難しくなる可能性もあります。

リノベーション費用の内訳

リノベーションにかかる費用には、工事費用だけではなく、工事に関わるさまざまな費用が含まれています。
リノベーション費用の内訳は、主に以下の4つで構成されています。

• 人件費
• 建材費
• 監督・設計・デザイン費用
• その他経費

人件費とは工事を担当する職人の工賃のことで、内訳の大部分を占めています。
工事期間が長くなるほど、職人の拘束時間も長くなるため、その分だけ人件費も上がっていきます。
次に大きいのが、建材費です。
しかし使用する建材の量や素材へのこだわりによっては、より少額になることも高額になることもあるので、設計内容によってもっとも影響を受けやすい部分であるといえるでしょう。
またリノベーション内容の設計やデザイン、現場の監督にも費用がかかるほか、諸経費も発生します。
このようにリノベーションには、さまざまな費用がかかるため、費用の振れ幅も大きいと想定しておきましょう。

不動産のリノベーションにはどのくらいの期間がかかる？

売却を考えるのであれば、リノベーションにかかる期間も見越して、売却活動を進めなければなりませんよね。
リノベーションに必要な期間は、当然ですが工事内容によって大きく異なります。

フルリノベーションに必要な期間

フルリノベーションをおこなう場合、一般的には「6~7か月」程度の期間がかかるといわれています。
期間の内訳としては設計に3か月、工事に3か月ほどかかりますが、設計で悩んだ際や工事が難航した場合はさらに長引くことも。
とくにマンションをリノベーションする場合、なかには管理組合の理事会に承認を得なければ工事を始められない物件があるので、注意が必要です。
理事会は短くても1か月に1回程度しか開催されず、それを逃すと次の理事会を待たなければなりません。
そのため理事会の承認が必要な物件では、着工までの期間が延びる可能性があります。
また耐震補強工事が必要な一戸建ての場合は、その分マンションよりも工事期間が長引く傾向にあります。
一戸建てのフルリノベーションには「6~8.5か月」ほどかかるのが一般的ですので、念のためスケジュールには余裕を持っておくと良いでしょう。

部分リノベーションに必要な期間

部分的にリノベーションをおこなうのであれば、その分工事期間を短縮できます。
たとえば水回り設備の交換であれば、早くて「半日」、長くて「4日」程度の期間で施工が可能です。
キッチンなどの位置を移動させる場合は配管工事などが必要なため、それなりに期間がかかりますが、それでも「2週間から1か月」ほどで工事が完了します。
また2部屋を1部屋にするような間取り変更を伴う内装工事でも「1週間」程度の期間で終了します。
このように部分リノベーションは必要な期間が短いですが、実際にはいくつかの工事内容を組み合わせて依頼することも多いです。
複数の工事を組み合わせる場合は、設計と工事にそれぞれ「1か月から2か月」、あわせて「2か月から4か月」ほどの期間を見積もっておくと良いでしょう。

まとめ

リノベーションとは、不動産に付加価値を付ける大規模な改装工事のことです。
費用相場はマンションで1㎡あたり15万円、一戸建てで1㎡あたり25万円となっています。
フルリノベーションでは6か月から7か月程度の期間がかかるのが一般的ですが、部分リノベーションであればより短い期間で施工することも可能です。
売却前の不動産リノベーションをお考えの際は、今回ご紹介した費用と期間を考慮に入れて、リノベーションするかどうかを検討していきましょう。
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