任意売却のうち「単純売却」を選択するメリットと注意点とは

住宅ローンの返済ができなくなった場合、強制的に競売にかけられる前に任意売却を検討することをおすすめしますが、任意売却にはいくつか種類があります。
そのなかでおすすめの方法は「単純売却」です。
そこで今回は、任意売却のうち「単純売却」の概要やメリット、注意点について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

任意売却の一種である「単純売却」の概要とは

単純売却についてご説明する前に、任意売却の概要と仕組みを確認しておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、いずれ競売にかけられることが予測される場合に、債権者の同意を得れば不動産の売却が認められるという救済制度です。
本来、不動産を売却する際には、住宅ローンの残債を完済しなければなりません。
住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定されており、残債を完済して抵当権を抹消しなければ売却できないのです。
ただし債権者の同意を得られれば、抵当権を外してもらい売却することが可能になります。
これが「任意売却」の概要です。
なお任意売却は、不動産の売却価格よりも残債額のほうが上回っている「オーバーローン」状態のときでも利用できる制度であるため、この場合は売却後も債務が残るケースがほとんどです。
売却後に残った債務は、債権者との交渉のうえ、計画的に返済していくことになります。

単純売却は任意売却の一種

任意売却にはいくつか種類がありますが、よくおこなわれるのは以下の3つです。
単純売却
単純売却とは、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
手続きの流れは、通常の不動産売却とそれほど変わりません。
売却までに3か月から半年程度かかるのが一般的ですが、立地条件や不動産の状態によってはそれ以上かかるケースもあります。
親子間売買
親子間売買とは、親や兄弟など親族のあいだで不動産を売買することです。
親族のなかに不動産を購入してくれる方がいらっしゃる場合は、選択肢の1つになるでしょう。
ただし不動産の売買には大きなお金が絡むため、親族との間でトラブルにならないように注意する必要があります。
買取
買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
買主を探す必要がないため、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進みます。
したがって、任意売却のなかでも「早く現金化して返済に充て、生活を立て直したい」という方におすすめの売却方法だといえます。
ただし、買取価格は市場相場より安くなるのが一般的です。
これらをふまえると、「単純売却」は一般的な不動産と同じように売却活動をおこなえるため、高値で売却できる可能性が高いといえます。

単純売却をするメリットとは

単純売却は、任意売却のなかでもおすすめの売却方法ですが、メリットや注意すべき点について把握したうえで検討したいですよね。
そこでこの章では、まず単純売却をするメリットについてご説明します。
単純売却をすると得られるメリットとして挙げられるのは、以下の4つです。

• 売却額がほかの任意売却よりも高くなる
• 残債を多く減らせる
• 債権者の同意を得やすい
• 売却にかかる諸費用を売却金から支払える

それぞれの内容を具体的にご説明します。

メリット①売却額がほかの任意売却よりも高くなる

単純売却は、通常の不動産と同じような流れで進められるため、良い条件で購入してくれる買主が見つかるチャンスがある点が大きなメリットです。
したがって、親子間売買や買取よりも売却額が高くなる可能性があります。

メリット②残債を多く減らせる

任意売却では、不動産を売却したあとも債務を返済していかなければなりません。
少しでも高値で売却できれば、それだけ多くのお金を住宅ローンの返済に充てられるため、売却後に残る債務も少なくなります。
つまり高値で売却できる可能性がある単純売却は、売却後の負担が軽くなるというメリットもあるのです。

メリット③債権者の同意を得やすい

先述のとおり、任意売却をするためには債権者の同意を得なければなりません。
債権者側からすれば、少しでも多くのお金を回収したいと考えるため、債権者が納得のいく金額でなければ、任意売却の同意を得られない可能性があります。
親子間売買や買取のように、一般的に市場相場よりも安くなる売却方法より、市場相場に近い価格での売却が望める単純売却のほうが、同意を得やすいといえます。

メリット④売却にかかる諸費用を売却金から支払える

不動産売却時には、印紙税や登録免許税といった税金や仲介手数料など、さまざまな諸費用がかかりますが、任意売却では、売却時にかかる諸費用を売却金から支払うことが認められています。
引っ越し費用も交渉によって融通してもらえる場合がありますが、引っ越し費用についてはすべての債権者が融通してくれるとは限りません。
親子間売買であれば、売却後もそのまま住み続けられるケースもあるかもしれませんが、単純売却の場合、売却後は不動産を引渡すことになります。
その場合の引っ越し費用や、引っ越し先での生活の準備資金など、ある程度の出費は想定しておく必要があるでしょう。

単純売却をする際の注意点とは

単純売却は、任意売却のなかでもメリットの多い売却方法ですが、次のような注意点を頭に入れておく必要があります。

注意点①売却期間を想定しておく

不動産を売却するためには、ある程度の期間を要します。
単純売却は、通常の不動産売却のように、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
すぐに買主が見つかることもありますが、買主が見つからなければ売却できず、売れ残ってしまう可能性もあります。
したがって単純売却は、すぐに現金化したい方ではなく、ある程度の売却期間を想定して売却活動ができる方におすすめの方法です。
とはいえ、いつまでも債権者が待ってくれるわけではありません。
任意売却にはタイムリミットがあり、期限までに売却できないと、最終的に競売にかけられることになってしまいます。
立地条件や不動産の状態によって売却が長引きそうな場合は、買取も視野に入れて検討することをおすすめします。
弊社は、仲介業務はもちろん、買取のご相談も承っております。
お客様のご要望に沿った販売方法をご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。

注意点②内見準備をおこなう

通常の売却活動をおこなう単純売却では、売却活動中に内見希望者が現れたら、内見に応じる必要があります。
任意売却をする方の多くは、住みながらの売却になるため、生活している状態で内見者を迎え入れなければなりません。
部屋が片付いていなかったり、掃除をしていなかったりと内見準備がなされていないと、興味を持って訪れてくれた内見者の購入意欲が損なわれるかもしれません。
売却を成功させるためには、内見時に良い印象を持ってもらうことが大切です。
内見に向けて、まずは整理整頓・清掃をしっかりとおこなってください。
また、換気をしたり消臭スプレーなどを使ったりなど、におい対策もしておくことをおすすめします。
内見当日はカーテンを開けて部屋を明るくし、気持ち良く内見に応じましょう。

まとめ

単純売却は、任意売却のなかでも債権者の同意を得やすく、高値で売却できる可能性があります。
ただし、現金化までにある程度の期間がかかるため、売却が長引きそうな場合は買取も視野に入れて検討しましょう。
ジョージ不動産は、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をサポートしておりますので、任意売却をご検討の際は、お気軽にお問い合わせください。

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