中古マンション売却でリースバックは利用できる？注意点についても解説

「住み慣れた家を離れたくないけれど、まとまった資金を得るために不動産を売却したい」という場合、「リースバック」を利用すれば、売却後もそのまま住み続けることができます。
ただし、中古マンション売却は、一戸建ての場合と異なる点があるため注意が必要です。
そこで今回は、中古マンション売却でリースバックを利用する際のポイントについて解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション売却でリースバックができるかを解説

「リースバック」とは、自宅を売却することによってまとまった資金を得たうえで、不動産会社と賃貸借契約を結び、賃貸物件として自宅にそのまま住み続けるという売却方法です。
通常、自宅を売却すると引っ越さなければなりませんが、リースバックでは引っ越す必要がないため、生活環境を変えずに住み続けられます。
具体的にどのような売却方法なのか、手続きの流れをご説明します。

リースバックを利用する際の流れ

リースバックで自宅を売却する際の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社を買主とした売買契約を結び売却金を受け取る
• 買主となった不動産会社を貸主とした賃貸借契約を結ぶ
• 売主は賃貸物件の借主として自宅に住み続ける

上記の流れからもわかるように、リースバックは、不動産売買と賃貸借契約を組み合わせたサービスのことで、売買契約と賃貸借契約をまとめて「リースバック契約」と一般的に呼ばれています。

利用できる物件の種別

リースバックの対象物件には基本的に制限がなく、一戸建てやマンションなど不動産全般で利用可能です。
ただし、中古マンションで利用できるかどうかは不動産会社によって異なります。
査定を依頼した際に買取価格が提示されれば利用できますが、マンションは対象外としてお断りしている場合もあります。
ところが利用できない場合でも、ホームページなどに「マンション利用不可」と記載しているケースはほとんどありません。
したがって、リースバックでの中古マンション売却を検討する場合は、利用できるかどうかをまず確認するようにしましょう。

リースバックにおける中古マンション売却時と一戸建て売却時の違い

リースバックは、一戸建てとマンションで異なる点があります。
そこでここからは、中古マンション売却時にリースバックを利用する場合と、一戸建て売却時での違いについてご説明します。

一戸建ての場合は現地調査をおこなうのが一般的

リースバックで不動産売却をおこなう際、前章でもご説明しましたが、まずは不動産会社に査定を依頼することから始めます。
この流れについて、マンションと一戸建てに違いはありませんが、査定方法が異なる場合があるのです。
そもそも不動産査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は机上査定とも呼ばれ、建築図面や登記内容、市場相場など、資料をもとに査定価格を算出する査定方法です。
訪問査定では、机上査定で用いたデータにくわえ、現地調査をおこなってより正確な査定価格を算出します。
一戸建ての査定では、接道状況や隣地との境界線、擁壁、ライフラインの状況、周辺施設など、資料では確認できない項目も加味する必要があります。
一方中古マンションの査定では、接道状況などを現地調査で確認する必要がありません。
その代わり、図面や登記内容にくわえて、管理状況や修繕状況の確認が必要です。
管理状況や修繕状況については、管理会社が正確な資料を保管していることが多く、資料の内容で判断できる場合は、現地調査をしないケースもあります。

中古マンション売却は築年数が査定価格に影響しやすい

不動産は、築年数の経過とともに資産価値が下がりますが、中古マンションと一戸建てを比較すると、その下がり方に違いがあります。
マンションの場合、購入直後に10％ほど価値が下落しますが、そのあとは築年数に応じてなだらかに価値が下がっていき、築35年経過したころには購入時の30％ほどの価値になるのが相場です。
一方、一戸建ての場合は、築15年で購入価格の20％ほどにまで価値が下がり、築35年経過したころにはほとんど建物としての価値がなくなります。
建物の価値を築35年で比較すると、中古マンションのほうが有利のように感じるかもしれません。
しかし、一戸建ての場合は、建物の価値がほとんどなくなっても、土地の価値が残ります。
土地は建物のように年数の経過に応じて劣化するものではないことから、市場の動向によって多少の変化はあっても、土地の資産価値はそれほど大きく変化しないのです。
中古マンションは土地の資産価値があるわけではないため、建物の築年数が査定価格に大きく影響します。
したがって、中古マンションの場合は築年数が古くなればなるほど、リースバック契約での買取価格が低くなるといえるのです。

中古マンション売却時にはリースバックが利用できないこともある

先述のとおり、中古マンションのリースバックをお断りしている不動産会社もあります。
その理由として、中古マンションでは管理費や修繕積立金が発生することが挙げられます。
リースバックで中古マンションを売却すると、所有権は不動産会社に移るため、購入した不動産会社はそれらの費用を負担しなければならないのです。
管理費や修繕積立金が高額な中古マンションの場合は、一戸建てで生じるランニングコストよりも負担が大きいという点も、違いとして挙げられます。

中古マンション売却でリースバックを利用する際の注意点

それでは最後に、リースバックで中古マンションを売却する際の注意点についてご説明します。

注意点①マンションの住人に知られるリスクがある

マンションを所有している方は管理組合に入る必要がありますが、マンションを売却した場合、所有権がなくなることから、管理組合から外れることになります。
リースバックを利用すると、売却後も引っ越す必要がなく、そのまま住み続けている状態なので、同じマンションの住人からは売却したことがわかりません。
ところが管理組合員ではなくなるため、定期的に開かれる総会に出席する権利も失います。
リースバックは、周囲に知られることなく売却できることがメリットの1つとして挙げられます。
しかしマンションの場合は、住んでいるのに総会に参加しないことで不信感を抱かれたり、リースバックで売却したことを知られたりといったリスクがあるのです。

注意点②立地が良くない場合は利用できない可能性がある

リースバックでの賃貸借契約は、「定期借家契約」であるのが一般的です。
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が設定されている賃貸借契約で、契約期間が満了したら借主は退去しなければなりません。
貸主と借主双方の同意のもと再契約することは可能ですが、借主が退去したあと、不動産会社はそのマンションを第三者に売却することになります。
不動産会社は査定の時点からそのことをふまえて判断するため、立地が良くない、売却しにくいといった中古マンションは、リースバックを利用できない可能性があります。

まとめ

リースバックは、売却金を得たうえでそのまま住み続けられるという売却方法ですが、中古マンション売却の場合は利用できるかどうかの確認が事前に必要です。
「ジョージ不動産」では、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。