【賃貸中の投資用マンションは売却可能？】ポイントや注意点を解説

入居者がいる投資用マンションの売却について、お悩みの方はいませんか？
投資用のマンションは、賃貸中であっても売却することができます。
しかし、事前に正しい手順や注意点をしっかりと理解しておくと安心です。
ここでは、賃貸中の投資用マンションを売却する方法や、売却の際に知っておきたい「賃貸人変更通知書」について、そして売却時の注意点についても解説します。
大阪市北区で投資用マンションの売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

入居者はどうなる？賃貸中の投資用マンションを売却するには

基本的に、投資用マンションが賃貸中であっても売却は可能です。
しかし、売却するからといって入居者を退去させることはできません。
多くの賃貸物件の契約で採用されている「普通借家契約」では、借主の権利が強く保護されているからです。
しかし賃貸中のマンションは、空室のマンションと比較すると、売却価格が安くなる傾向にあります。
投資用マンションは住宅用マンションよりも需要が限られていることや、賃貸中のマンションでは売却に向けてリフォームなどを実施できないことが理由です。

賃貸借契約には2つの種類がある

賃貸物件の契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
定期借家契約では退去後の売却を検討することもできるので、それぞれの特徴をしっかりと理解しておきましょう。
普通借家契約
普通借家契約とは、期限の定めがない契約形式のことです。
賃貸借契約書に「契約期間2年」と記載されているケースも多いですが、借主側が契約更新を希望する限り、2年をすぎても契約が終了することはありません。
普通借家契約は借主側の権利が強く保護されているのが特徴で、正当な理由がなければオーナー側から退去を求めることができない契約です。
つまり、投資用マンションの売却を理由に、入居者を退去させることはできないと考えておきましょう。
定期借家契約
定期借家契約とは、文字通り期限の定めがある契約形式のことです。
期限満了後に双方が同意すれば期限を延長することもできますが、基本的には期限満了のタイミングで入居者が退去することになります。
ただし、定期借家契約であっても期限満了の半年前までに通知が必要なので注意してください。
通知をしなかった場合は、入居者が希望すれば通知をしてから半年間はそのままマンションに住み続けることができます。

サブリースの賃貸中マンションを売却する場合

投資用のマンションでは、オーナーから部屋を借り上げた管理会社が入居者と賃貸借契約を結ぶ「サブリース」という形式をとっている場合があります。
とくにワンルームマンションでよく採用されているシステムです。
サブリースのマンションを売却するのであれば、管理会社との契約内容をまず確認しましょう。
なお、サブリースの場合も入居者の権利が最優先で保護されます。

賃貸中の投資用マンションを売却したら変更通知書を出そう

投資用マンションを入居者がいる状態で売却することを「オーナーチェンジ」といいます。
オーナーチェンジをしたら、入居者に変更通知書を出しましょう。

変更通知書の必要性とは

実は、オーナーチェンジをしたからといって、入居者にそのことを通知する義務があるわけではありません。
オーナーは、入居者の承諾を得ることなく自由に投資用マンションを売却する権利を持っているからです。
しかし、投資用マンションの管理会社や家賃の振込先が変わったのであれば、入居者にその旨を伝えるための変更通知書が必要になります。
変更通知書では、新しい振込先などの情報と併せて、オーナーが変更した旨も伝えるようにしましょう。

変更通知書を発行する流れ

変更通知書を発行するのは、投資用マンションの買主（新しくオーナーになる方）へ、賃貸借契約の引き継ぎが終わったあとです。
売買契約が完了し、投資用マンションの引き渡しを済ませ、所有者名義を変更してからでなければ買主は家賃を請求する権利を持っていません。
家賃の設定などに変更がない場合は、所有者の移転登記を終わらせると賃貸借契約書の内容も自動的に引き継がれます。
そのため、賃貸借契約書の名義を変更したり、新たに作成する必要はありません。
変更通知書は、新しいオーナーと連名で出すのが一般的です。
売買契約を進めつつ、変更通知書の内容についても相談しておきましょう。

変更通知書に記載する内容

変更通知書に記載する主な内容は、次のとおりです。
オーナーチェンジをしたことの報告
オーナーが変わることの報告とともに、引き継ぎされた年月日を記載します。
賃貸借契約書の内容の確認
オーナーチェンジをしても契約内容に変更がないことを伝えます。
念のため、契約期間、賃料、敷金といった契約内容について改めて記載しておくと安心です。
なお、オーナーチェンジに伴って賃貸借契約の内容を変更する場合は、あらかじめ入居者の同意を得る必要があります。
家賃の新しい振込先
銀行と支店を指定し、名義人の名前や口座番号などを記載します。
いつから新しい振込先に切り替わるのかも伝えましょう。
管理会社の情報（管理会社が変わった場合）
オーナーチェンジによって管理会社が変わる場合は、新しい管理会社の名称や連絡先についても記載しましょう。
なにかトラブルがあったときの相談窓口は管理会社になることが多いため、入居者にとって管理会社の連絡先は重要な情報です。
敷金の返還義務についての報告
オーナーが代わっても、敷金の返還義務はなくなりません。
変更通知書には、敷金の返還義務を新しいオーナーに引き継ぐ旨を記載しておきましょう。

賃貸中の投資用マンションを売却する際の注意点とは

入居者のいる投資用マンションを売却する際には、いくつかの注意点があります。
ここでは、とくに覚えておきたい3つの注意点について見ていきましょう。

投資用マンションを売却する際の注意点1：売却のタイミングを見極める

投資用マンションでは、状況によって売却のタイミングを検討することも重要です。
もっとも売却に適しているのは、相場よりも高い家賃で賃貸中のマンションだと考えられます。
入居者の入れ替わりが少ないマンションは相場よりも家賃が下がっていない場合が多く、投資用マンションとしての高い利回りが期待できるでしょう。
そのため、相場より高い価格での売却が見込めるといえます。
一方、投資用マンションを相場よりも安い家賃で賃貸中の場合は、入居者が退去するタイミングまで待つという方法も検討してみましょう。
退去後にリフォームをすることで、部屋の価値を高めてから売却に臨むことができます。

投資用マンションを売却する際の注意点2：買主が内覧できない

入居中のマンションを売却する場合、購入を検討している方はマンションの内覧をすることができません。
傷や消耗具合など室内の状態を確認しないまま投資用マンションを購入することは、買主にとってリスクだといえるでしょう。
そのため、過去にリフォームをしているならばその内容を伝える、室内の写真を提供する、付帯設備が故障した際の責任について明確にする、といった対策が必要です。
対策をせず買主の不安を残したまま売却を進めると、値引き交渉の材料になってしまう可能性があるので注意してください。

投資用マンションを売却する際の注意点3：最後の家賃は日割りして渡す

当然ながら、マンションの所有者名義を変更したあとは、新たなオーナーに対して家賃が支払われます。
所有者名義をした時点ですでにその月の家賃が支払われていた場合は、日割り計算をして新オーナーに渡すようにしましょう。

まとめ

入居者がいる状態でも、投資用マンションの売却は可能です。
しかし、空室のほうが高く売却できる場合もあるため、売却のポイントや注意点をしっかりと理解したうえで慎重に検討しましょう。
大阪市北区で投資用マンションの売却をお考えの方は、ジョージ不動産までお気軽にご相談ください。