不動産売却時に必要な告知書とは？概要と記入するときの注意点について解説

不動産を売却する際には、物件の状況を書面で告知する必要があります。
これを「告知書」といいますが、具体的に誰がどのように記入する書類なのか、ご存じではない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、「告知書」とは何か、その概要や誰が記入するのか、記入するときの注意点について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に必要な「告知書」とは

不動産を売却したあとに契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚すると、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
この責任のことを「契約不適合責任」といい、契約不適合であるとみなされた場合は、買主から損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
契約不適合責任を防ぐためには、現状の瑕疵について買主に告知し、同意を得たうえで売買契約を結ぶことが大切です。
このときに重要な役割を果たすのが「告知書」です。

告知書の概要とは

不動産売却における「告知書」とは、買主に物件の状況を説明するための書類で、「物件状況報告書」とも呼ばれています。
売買契約時には、付帯設備の種類や状況などを記した「付帯設備表」を作成しますが、これは付帯設備に関することに特化した書類です。
告知書は、不動産全体を対象にしています。
告知する具体的な瑕疵は、物件そのものの欠陥や不具合がある「物理的瑕疵」だけではありません。
たとえば事件や事故、自殺で人が亡くなった過去がある「心理的瑕疵」や、近隣に悪臭や騒音を発する工場や火葬場といった嫌悪施設がある「環境的瑕疵」も告知する必要があります。

告知書はトラブルから売主を守る重要な書類！

先述しましたが、不動産を売却する際には、契約不適合責任に注意しなければなりません。
売却後に瑕疵が発覚して買主とのあいだでトラブルになった場合、対象の不動産が契約内容に合致しているかどうかが争点となります。
契約時に瑕疵を記載した告知書を取り交わしておくことで、契約内容に合致していることを明示できます。
いい換えれば、告知書に記載していない事項について欠陥や不具合が発覚した場合は、契約不適合責任を問われる可能性があるということです。
つまり、告知書は不動産売却時に起こり得る「契約不適合責任」によるトラブルから売主を守る、重要な書類なのです。

不動産売却時には誰が告知書を作成するのか

不動産売却時には、売買契約書や重要事項説明書といった書類を取り交わして契約を結びます。
契約書類に関しては、仲介を依頼した不動産会社が作成し、売主と買主に署名と捺印を求めるという流れで進めるのが一般的です。
しかし告知書は、売主の責任で作成することとされています。
なぜなら、物件の状況について不動産会社が判断できるものではなく、把握しているのは売主であるためです。
とくに過去の修繕や心理的瑕疵などは、売主しか把握していないことがほとんどです。
したがって、告知書はほかの契約書類とは異なり、売主自身が作成すべき書類であるといえます。

告知書の記入方法

告知書の書式は、不動産会社で準備されているケースがほとんどです。
通常、土地や建物、周辺環境に関する項目とチェック欄があらかじめ記入されており、その項目に対して売主がチェックして回答していくような書式になっています。
たとえば、建物についての告知書では、雨漏りやシロアリによる被害、給水管・排水管の故障など、数多くの項目が設けられており、過去の修繕についても記入できます。
回答方法は、それほど難しくありません。
それぞれの項目に対して「有」・「無」や、「知っている」・「知らない」といった状況をチェックしていくことで、告知書を完成できるのです。
そして告知書の最後には、売主の責任のもとで作成されたものであることを示すため、告知した売主の署名と捺印をします。
そして告知を受けた買主も署名と捺印をすることで、双方が納得して契約したという証を書面で残すことができるのです。

告知書を記入するタイミング

告知書は、売買契約時に買主に提出する書類です。
したがって、契約締結までに記入すれば良いとするケースもあるかもしれません。
しかし、告知書の内容は、重要事項説明書に反映する場合があります。
また、不動産の販売価格に影響する重要な資料の1つでもあるため、仲介を依頼した際に記入を求められる可能性があります。

不動産売却時に告知書を記入するうえで気を付けるべき注意点

それでは最後に、告知書を記入する際の注意点についてご説明します。
告知書は不動産売却において重要な役割を果たす書類であるため、注意点をしっかりと把握して、スムーズに売却を進めましょう。

注意点①売主自身が記入する

前章でもご説明しましたが、告知書は売主自身が記入する書類であることを、しっかりと把握しておく必要があります。
「記入するのが面倒だから」「よく分からないから」といった理由で、不動産会社に任せてしまう方がいらっしゃるかもしれません。
その場合、売主に聞き取りをおこなって、不動産会社の担当者が代わりに記入することになるでしょう。
しかし、第三者が告知書を記入することで、トラブルが起こる可能性があります。
たとえば、不動産会社の担当者と売主とのあいだで、聞き取りの内容についての認識がずれていることもあり得ます。
告知書は、売主を契約不適合責任から守る重要な書類です。
したがって、告知書は必ず売主がご自身で記入してください。

注意点②販売開始前に記入する

不動産会社は、告知書の内容によって、どのような不動産なのかを把握することが可能です。
たとえば、一戸建て用の告知書には、リフォームの履歴や耐震診断に関する項目が含まれています。
そのなかには、物件のアピールポイントになるものがあるかもしれません。
また、マンションの場合は、管理費や修繕積立金、自治会費に関することも大切な告知内容です。
不動産の査定をおこなう際には、間取りや広さといった基本情報や市場相場にくわえ、物件個別の状況も加味する必要があります。
査定時に告知書があることで、より現実的な販売価格を設定し、物件に合った販売戦略を立てられるのです。

注意点③不具合の対応状況も記入する

告知書は、項目に対する回答のチェック欄とともに、対応状況が記入できるようになっています。
たとえば、過去に雨漏りがあった場合、どの箇所なのか、修理はおこなったのか、それはいつなのかを記入することで告知できるのです。
対応状況がしっかりと記入されている告知書は、不動産会社の物件調査の参考になります。
また、買主も安心して取引できるため、過去の不具合については、修理の履歴などを忘れずに記入するようにしましょう。

注意点④気になることは相談しながら判断する

契約不適合責任を回避するために、不動産の問題点はすべて告知しておくと安心です。
告知する必要はないだろうと安易に判断することはおすすめしません。
弊社は、不動産売却に関するどんな些細なご相談も承りますので、何か気になることがあればぜひご相談ください。

まとめ

不動産売却時の告知書とは、物件の状況を買主に説明するための書類です。
不動産会社で準備している書式に、売主がご自身で記入していくのが基本ですが、その内容については弊社の担当者と確認しながら進めていきましょう。
「ジョージ不動産」は、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をサポートしております。

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