中古マンションの売却で事前に知っておきたい失敗事例と対策について解説

中古マンションの売却は大きなお金が動くため、「スムーズに売却できるかな」「失敗しないだろうか」と不安な方も多いのではないでしょうか。
後悔しないためにも、どのようなことに注意して進めると良いのかを事前に把握しておくと安心です。
そこで今回は、中古マンションの売却でよくある失敗事例と対策について、売却の流れに沿って解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの売却で「売出前」によくある失敗事例と対策

中古マンションの売却でよくある失敗事例を、まずは「売出前」のタイミングに注目してご説明します。
「売出前」には、以下のような失敗をされる方がいらっしゃいます。

売出前の失敗事例①余裕のないスケジュールを立ててしまった

中古マンションを売却するためには、まず不動産会社の査定価格をもとに販売価格を決め、売却活動をおこなって買主を探さなければなりません。
買主が見つかったあとは交渉に応じて取引の条件を決め、売買契約締結後は買主の住宅ローンの審査やご自身の引っ越しなどに時間を要します。
しかし、この売却の流れを事前に把握しておらず、無理なスケジュールを立ててしまい余裕がなくなったという失敗事例がよくあります。
そうなると売り急いで値下げをし、安く売却することになりかねません。
対策
中古マンションの売却には、3か月から半年程度かかるのが一般的で、立地条件や物件の状態によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
「こんなに時間がかかると思わなかった」といったことにならないためには、売却の流れを確認し、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
また必要書類を早めに準備しておくと、スムーズに手続きできますよ。

売出前の失敗事例②住宅ローンの残債額を把握していなかった

住宅ローンが残っている中古マンションを売却する場合、残債を完済しなければなりません。
残債額が売却金額より下回っている「アンダーローン」であれば、売却金で完済できるため問題なく売却できます。
しかし、残債額が売却金額より上回っている「オーバーローン」の場合、売却金を返済に充てても足りない分は、現金で返済しなければなりません。
事前にこのことを理解しておらず、残債額をしっかり把握していなかったために、残債額より低い価格で売却してしまったという失敗をする方がいらっしゃいます。
対策
売却を考えた時点で、住宅ローンの残債額をしっかり確認することが大切です。
オーバーローンで不足分を自己資金から捻出できない場合は、残債額以上の販売価格を設定する必要があります。

中古マンションの売却で「売出中」によくある失敗事例と対策

次に「売出中」にありがちな失敗事例についてご説明します。
「売出中」の失敗事例として、以下のようなことで後悔される方が多いようです。

売出中の失敗事例①売出価格が市場相場と合っていなかった

売主としては、少しでも高く売りたいと思うものです。
市場相場を把握せずに売出価格を高く設定したことで、なかなか買主が現れず売れ残ってしまったというケースがあります。
中古マンションの購入を検討している方は、間取りや築年数、立地条件、価格などが似ている物件をいくつかピックアップして比較します。
このとき、市場相場とかけ離れた価格で売り出している物件は、広告などを見た時点で選択肢から外してしまう可能性が高いです。
対策
なかなか買主が見つからず売れ残ってしまうと、最終的に値下げをすることになり、結果的に市場相場より安い価格で売却することになりかねません。
売却を成功させるために、市場相場を調べ、物件に見合った売出価格を設定することが大切です。

売出中の失敗事例②売れやすいタイミングに合わせなかった

不動産売買は、人の移動が活発になる時期が繁忙期となり、通常よりも不動産の需要が増えます。
このタイミングに合わせて売り出すことで、売却に繋がる可能性が高まるのです。
繁忙期に合わせずに売り出した結果、繁忙期よりも売却が長引いたり、安い価格で売却することになるケースがよくあります。
対策
不動産売買の繁忙期は、進学や転勤などで引っ越す方が増える3月～4月と、9月～10月です。
この時期の少し前から売却活動をすることで、通常の時期より売れやすくなります。

売出中の失敗事例③内覧に来ても成約に繋がらなかった

内覧に訪れても、なかなか取引が成立しないという失敗もよくあります。
原因として、内覧時に買主が良い印象を持たなかったことが考えられます。
対策
内覧時の印象を良くするためには、内覧者が良い印象を持ってくれるような空間づくりが大切です。
掃除や換気などをおこない、室内をきれいにして内覧者を迎えましょう。
また当日、売主がアピールしすぎるのも良くありません。
内覧中は少し離れて見守る程度にしておくことをおすすめします。

中古マンションの売却で「売出後」によくある失敗事例と対策

最後に、「売出後」によくある失敗事例についてご説明します。
「売出後」には、以下のような失敗事例がよくあるため、売出前に把握しておきましょう。

売出後の失敗事例①住宅ローンが残ってしまった

売却金で完済できるように売出価格を設定しても、値下げに応じたため当初の予定よりも低い価格で売却することになり、住宅ローンが残ってしまったという失敗事例があります。
その場合、自己資金から捻出できなければ、親族にお金を工面してもらうなど、なんらかの方法で足りない分を支払わなければなりません。
対策
値下げをする際に住宅ローンが完済できるかどうか再度確認し、債務が残ることがわかった場合は、金融機関の同意を得て「任意売却」に切り替えることで売却できます。
任意売却の場合、残債の分割返済が可能になる場合があるため、金融機関と相談して任意売却を検討しましょう。

売出後の失敗事例②思ったよりも税金が課された

中古マンションの売却によって譲渡所得（利益）を得た場合は、その利益に対して税金が課されます。
どれくらいの税金が発生するのかを事前に把握していなかったため、翌年に多額の税金を支払うことになり慌ててお金を準備したという方もいらっしゃいます。
対策
譲渡所得を算出する際には、マンションの取得費と譲渡費用を経費として差し引けるため、漏れなく経費を計上することが節税のポイントです。
また譲渡所得にかかる税金を軽減するための特例が設けられています。
条件を満たせば、税金を大幅に抑えることができるため、特例を利用することを検討しましょう。

売出後の失敗事例③契約不適合責任を問われた

中古マンション売却後に、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚し、買主から契約不適合責任を問われトラブルになったというケースもあります。
対策
ホームインスペクションを実施して物件の状態を把握し、その内容を買主に告知したうえで契約内容に盛り込むことで、契約不適合責任のリスクを軽減できます。
とくに付帯設備については買主との認識のずれが生じやすいため、付帯設備表などを作成し、買主の同意を得た内容を書面に残しておくことが大切です。

まとめ

中古マンションを売却する際には、よくある失敗事例を参考に、事前に対策しておくことで安心して売却を進められます。
大きなお金が動く取引であるため、気になることはその都度確認しながら、売却成功を目指しましょう。
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