中古マンションの築年数は売却にどう影響する？売り時についても解説！

中古マンションは、築年数が売却に大きく影響します。
好条件での売却を目指すためには、中古マンションの売り時を知り、タイミングを逃さずに売り出すことが大切なポイントです。
そこで今回は、中古マンションを売却する際、築年数が資産価値にどう影響するのか、売り時や築年数が古くても売れやすいケースについて解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション売却において築年数が資産価値にどう影響するのか

冒頭でもお伝えしたように、築年数によって中古マンションの資産価値は大きく変化し、それが売れやすさや売却価格に影響します。
では中古マンション売却において、築年数は資産価値にどう影響するのでしょうか。

中古マンションの資産価値を決めるポイント

中古マンションの資産価値は、土地と建物で評価されます。
このうち建物については、築年数の経過によって劣化していくため、築年数が古くなれば資産価値が減少し、売却価格も下がります。
一方、土地については、経年劣化するという概念がありません。
市場の変化によって土地の資産価値が変化することはありますが、中古マンションの築年数が資産価値に影響しているわけではないのです。
つまり、築年数が中古マンションの資産価値に大きく影響するということをまずは把握しておきましょう。

中古マンションにおける「土地」とは

マンションは、一棟の建物を複数の所有者が区切って所有します。
そして、その区切った専有部分の各所有者を「区分所有者」といいます。
マンションが建っている土地は、区分所有者の共有です。
一戸建ての場合、土地と建物は別々に登記されるため、単独で売却することが可能です。
しかし、マンションの場合は、土地と建物が一体となって登記されます。
このように分離して処理できない敷地に関する権利を「敷地権」といい、マンションは、建物の専有部分と敷地権を一緒に売却することになります。

中古マンション売却で知っておきたい築年数による売り時

中古マンションは築年数によって資産価値が減少するため、売却価格も下がることを前章でご説明しました。
実際に中古マンションの売却を検討するにあたって、少しでも好条件で売れるタイミングを知っておきたいですよね。
そこでここからは、中古マンションの売却におすすめのタイミング、いわゆる「売り時」について解説します。

売り時を考える3つのポイント

中古マンションの売り時を考えるポイントは、「成約率」「売却価格」「住宅ローンの残債額」の3つです。
どういうことなのか、ぞれぞれの内容について具体的にご説明します。
築年数と成約率の関係
まずは、中古マンションの築年数と、取引が成立した成約率の関係を見ていきましょう。
築年数が浅い中古マンションのほうが売却しやすいのでは？と思われがちですが、かならずしも築浅物件のほうが売れているわけではありません。
東日本不動産流通機構のデータによると、築5年以内の築浅物件の成約率より、築6～10年の中古マンションの成約率のほうが高く、築11～15年では少し下降しますが、比較的安定しています。
そして築20～30年以降は急激に下降し、そのあとは緩やかに下がっていく傾向にあります。
築年数と売却価格の関係
成約率だけを参考にすると、築6～20年が売り時だと考えられますが、中古マンションを少しでも高値で売却できる築年数も把握しておくと、よりタイミングを見極めやすいです。
そこで築年数と売却価格の関係についてもチェックしてみましょう。
中古マンションの売却価格は、築5年以内の売却価格を基準にすると、築5年を過ぎてからは一気に下落し、そのあとは徐々に下がっていきます。
そして築15～25年でさらに急激に下落し、築25年を過ぎると築浅物件の約半分の価格になってしまいます。
つまり少しでも高く売却するためには、築25年までを目安に検討したほうが良いということです。
住宅ローンの残債額と売却額の関係
成約率、売却価格の推移を考慮すると、中古マンションは築6～25年が売り時であると考えられますが、注意しなければならなのは、住宅ローンの残債です。
住宅ローンの残債額が売却額より下回っている「アンダーローン」であれば、売却金で完済できます。
一方、住宅ローンの残債額が売却額より上回っている「オーバーローン」の場合、不足分は自己資金で支払わなければなりません。
中古マンションの売却価格と住宅ローンの残債額の関係を表したデータでは、購入時から築15年まではオーバーローンの傾向にあります。
したがって、自己資金を使わずに売却するためには、築15年以降、アンダーローンの状態になってから売却するのがおすすめです。

売り時は築15～25年

「成約率」「売却価格」「住宅ローンの残債額」の3つのポイントをふまえると、中古マンションの売り時は築15～25年までであるといえます。
築25年を過ぎると、見た目だけでなく設備などが老朽化し、修理が必要になる可能性があります。
売却時に費用をかけずに手放すためにも、築25年以内に売却することをおすすめします。

築30年以上の中古マンションは売却できる？築年数以外のポイント

先述のとおり、中古マンションの売り時を築年数で考えると、「築25年以内」がポイントとなります。
しかし築25年を過ぎた中古マンション、なかには築30年以上経過している物件も多数存在します。
では、築30年以上の中古マンションは売却できないのでしょうか。
そこで最後に、築30年以上経過している中古マンションでも売却しやすいケースについて解説します。

人気エリアにある物件

築30年以上経過している物件でも、立地条件が良く、人気エリアにある中古物件は、資産価値が下がりにくい場合があります。
そのようなケースでは、建物の資産価値は築年数に応じて下がったとしても、土地の査定額が上昇するといった現象が起きる可能性があるのです。
たとえば駅近の物件や、近くに大型商業施設があるエリアは、需要が高く売却しやすい傾向にあります。

大規模修繕工事を実施した物件

マンションでは、築年数の経過による建物の劣化を防ぐため、定期的に大規模修繕工事をおこないます。
その周期はマンションによって異なりますが、築15年、築30年頃を目安におこなわれるのが一般的です。
大規模修繕工事では、外壁や屋上防水のメンテナンス、エレベーターの交換などをおこないます。
劣化部分を修繕することによって、中古マンションの価値は高まります。
したがって、大規模修繕工事を実施したことをアピールして売り出すことで、売却に繋がる可能性が高まるのです。
ただし、大規模修繕工事が築30年頃にあるからといって、そのタイミングまで売却を待つというのはおすすめしません。
あくまで中古マンションの売り時は築25年頃までと考え、物件がその時期に来ているのであれば、早急に売却を検討しましょう。

まとめ

中古マンションは、築年数が経過すればするほど資産価値が下がるのが一般的です。
資産価値が下落すれば売却価格も低くなり、さらに売却も困難になる可能性が高いため、今回ご紹介した「売り時」を参考にして、売りやすい築25年までに売却を検討することをおすすめします。
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