瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正！違いや売却時のポイントを解説

不動産売却時には、売却後に発覚した欠陥や不具合に対する「契約不適合責任」に注意が必要です。
もともとは「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、民法改正によって「契約不適合責任」に変更され、内容に違いが生じています。
そこで今回は、民法改正による変更点や、不動産売却時のポイントについて解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変更！その概要とは

不動産を売却したあと、買主が住み始めてから瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合、売主はその責任を負わなければなりません。
この責任のことを、以前は「瑕疵担保責任」と呼んでいました。
瑕疵担保責任は2020年の4月から民法改正により、「契約不適合責任」へと変更され、その内容もブラッシュアップされています。
この民法改正は、売主が負うべき責任の重さに大きく影響するものであるため、不動産売却前にしっかり理解を深めておかなければなりません。
具体的な違いは次章でご説明しますが、まずはそれぞれの概要について解説します。

瑕疵担保責任の概要

瑕疵担保責任とは、不動産を売却したあと「隠れた瑕疵」が発覚した場合に、売主が負うべき責任です。
「隠れた瑕疵」というのは、売買契約を締結したときに買主が知らなかったものや、通常の注意力でも発見できなかった欠陥や不具合という意味です。
具体的な瑕疵としては、雨漏りやシロアリによる被害などが挙げられます。
ただし先述のとおり、瑕疵担保責任の対象になるのは、売買契約を締結したときに買主が知らなかった瑕疵です。
つまり、買主が知っていた瑕疵については、瑕疵担保責任の対象にはなりません。
たとえば雨漏りについて買主が知っていた場合、売主が責任を負わなくても良いということです。
とはいえ、買主が知っていたかどうかを証明するのは、現実的に難しいケースが多いことが問題視されていました。
そこで民法改正によって、契約不適合責任という表現となり、内容にも大きな変更が生じたのです。

契約不適合責任の概要

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容に適合しない場合に売主が負うべき責任です。
契約不適合責任では、瑕疵について買主が知っていたかどうかは問題ではありません。
たとえば雨漏りについて、売買契約を締結する際に買主が目で見てわかるような状態であったとしても、その内容が契約書に記載されていなければ契約不適合責任の対象になります。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ！生じた違いとは

では、民法改正によってどのような違いが生じたのか、具体的に解説します。
大きな違いとして、以下の3つのポイントが挙げられます。

法的性質

従来の民法では、「法定責任」と呼ばれる考え方が主流でした。
たとえば不動産売買において、売主は不動産を引き渡せば義務を果たしたことになるという考え方です。
この法的性質が民法改正によって、契約の内容に適合した不動産を引き渡す義務があるという「契約責任」に変更されています。

責任の対象

先述したとおり、瑕疵担保責任では、売主が負うべき責任の対象は「隠れた瑕疵」でした。
改正後は「契約との不適合」に変更されています。

買主が請求できる権利

瑕疵が発覚した場合、瑕疵担保責任で買主が請求できるのは「損害賠償請求」と「契約解除」のみでした。
契約不適合責任では、さらに「追完請求」と「代金減額請求」が追加されています。
したがって、契約不適合責任で買主に認められている権利は、以下の4つです。
追完請求
追完請求とは、契約どおりの不動産の引き渡しを求める権利です。
たとえば雨漏りについて契約書に記載がない場合、買主は売主に対して修理を求めることができます。
代金減額請求
代金減額請求とは、追完請求に売主が応じない場合、代金の減額を求めることができる権利です。
なお修理できない問題の場合は、追完請求をおこなわず、直ちに代金の減額を請求できます。
損害賠償請求
損害賠償請求とは、売主に損害賠償を求めることができる権利です。
瑕疵担保責任でもこの権利は認められていましたが、以前は売主の故意や過失がなくても損害賠償請求に応じる必要がありました。
しかし契約不適合責任では、売主に故意や過失がない限り、損害賠償請求の対象にはならないこととされています。
また請求される損害の範囲は、瑕疵担保責任では「信頼利益」のみでした。
信頼利益とは、契約が有効に成立したと信じたことによって買主に生じた損害のことで、たとえば売買契約にかかった登記費用などが該当します。
契約不適合責任では「履行利益」まで範囲が広がりました。
履行利益とは、契約が約定どおり履行されれば、買主が得られるはずだった利益のことで、たとえば転売による売却益などが該当します。
契約解除
売主が追完請求に応じない場合、あるいは修理できないような問題の場合は、買主が契約の解除を求めることができます。
契約解除には「無催告解除」と「催告解除」があり、契約解除を求められた場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。
上記のほかに、責任の適用範囲や損害賠償の請求期限などにも違いが生じているため、不動産売却前にしっかりポイントを押さえて売買契約を結ぶことが大切です。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ！不動産売却時のポイントとは

民法改正によって生じた違いについて前章で解説しましたが、契約不適合責任では、売主の責任が民法改正前の瑕疵担保責任より重くなっています。
では、契約不適合責任のリスクを回避するためにはどうすれば良いのでしょうか。
そこで最後に、不動産売却をおこなうにあたって押さえておくべきポイントを3つご紹介します。

既知の欠陥を契約書に記載する

契約不適合責任では、口頭で買主の合意を得ていても、契約書に記載していなければ責任を問われる恐れがあります。
どんな些細なことでも、売主が知っている欠陥については、告知して合意を得たうえで契約書に記載することが大切です。

設備に関しては責任を負わない

エアコンや給湯器などの付帯設備は、契約時に問題なく作動していたとしても、経年劣化が起こっている可能性があります。
したがって、付帯設備の種類や状態を記載した付帯設備表を作成し、「設備に関しては一切の責任を負わない」という文言を契約書に記載しておくことが大切です。

免責特約を設ける

契約不適合責任の時効は、10年と定められています。
つまり、10年ものあいだ契約不適合責任を問われるリスクを抱え続けることになるのです。
したがって、契約書の免責特約として、責任を負う期間を設けておくことが大切です。
瑕疵担保責任の責任期間は、3か月とするのが一般的でした。
契約不適合責任においても同様に、責任期間を3か月とする免責特約を設けて契約を結ぶことをおすすめします。

まとめ

2020年4月から民法改正により、不動産売却後に発覚した瑕疵に対して売主が負うべき責任が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。
責任の対象や、買主が売主に請求できる権利などに違いが生じているため、しっかりと理解を深めて、安心・安全な取引をおこないましょう。
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