不動産売却のタイミングを見極める3つのポイントについて解説

不動産売却のタイミングを見極める3つのポイントについて解説

不動産を売却する際には、そのタイミングによって売却価格や売れやすさが変わります。
早期売却・高値売却を目指すためには、不動産売却にベストなタイミングを見極めることが大切です。
そこで今回は、「市況」「税金」「季節」の3つのポイントに注目し、不動産売却のタイミングの見極め方について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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この記事の執筆者

このブログの担当者  片桐  弘貴

関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。
約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。
リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。


不動産売却のタイミングを見極めるポイント①市況

不動産売却のタイミングを見極めるポイント①市況

不動産を効率よく、良い条件で売却するタイミングを見極めるためのポイントとして、まず挙げられるのは「市況」です。
市況とは、市場でおこなわれている取引の相場や状況のことです。
不動産を売却する際は、市況を把握し、ベストなタイミングを見極めることで、早期売却・高値売却に繋がる可能性が高まります。
市況を把握するために注目すべきことは、以下の2つです。

  • 不動産価格の相場の動向
  • 住宅ローンの金利

どういうことなのか、具体的に解説します。

不動産価格の相場の動向

不動産価格の動向は、「不動産価格指数」で把握することが可能です。
不動産価格指数とは、取引された不動産の価格情報をもとに、国土交通省が毎月公表する統計データのことで、国土交通省のホームページに掲載されています。
不動産価格指数で売却のタイミングを考える場合、グラフにして動向をみましょう。
グラフが右肩上がりになっている場合は、今後も価格が上がる可能性があるため、少し様子を見てから売却したほうが高値売却が期待できます。
反対に、右肩下がりが続いている場合は、さらに下落する可能性があるため、早く売却したほうが良いでしょう。
また実際の取引価格は、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」などを用いて調べることができます。

住宅ローンの金利

不動産を購入する方の多くは、住宅ローンを利用するため、不動産売却時には金利の動向も大切なポイントです。
住宅ローンは高額であるため、金利が少し変化しても借入金の総額が大きく異なり、毎月の返済額にも影響します。
不動産を購入する方にとって、金利が低いときのほうが住宅ローンを組みやすく、購入する不動産価格も上がる傾向にあります。
金利がこの先どのように変動するのかを把握することは困難ですが、近年続いてきた低金利からさらに大幅に下がるとは考えにくく、今後上昇していくかもしれません。
また「低金利のうちに購入したい」と考える方が多いこともふまえると、住宅ローンの金利が上がる前に売却することをおすすめします。

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不動産売却のタイミングを見極めるポイント②税金

不動産売却のタイミングを見極めるポイント②税金

2つ目のポイントとして、「税金」が挙げられます。
税金をポイントの1つとして挙げる理由は、不動産売却のタイミングによって、課される税金の税率や特別控除を受けられるかどうかが異なるためです。
どういうことなのか、具体的に解説します。

不動産の所有期間によって税率が異なる

不動産を売却して譲渡所得を得ると、その譲渡所得に対して所得税と住民税、復興特別所得税が課されます。
譲渡所得とは、不動産の売却金額から、取得費用と譲渡費用を差し引いて残った「利益」です。
譲渡所得に課される税金は、譲渡所得に税率を乗じて計算します。
このときの税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を越える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は以下のとおりです。

  • 短期譲渡所得:39.63%(内訳:所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)
  • 長期譲渡所得:20.315%(内訳:所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)

2つの税率を比較すると、「長期」は「短期」の約2分の1であることがわかります。
5年を境に税率が変わることを事前に把握し、税率が下がったタイミングで不動産を売却することで税金を抑えられるのです。

特別控除を受ける際には要件を満たす必要がある

譲渡所得に課される税金の負担を軽減できる特別控除制度がいくつか設けられています。
代表的な「3,000万円の特別控除」は、居住しているマイホームを売却したときに、不動産の所有期間に関係なく、最高3,000万円の控除を受けられる特例です。
この特例を利用すると、譲渡所得から3,000万円まで差し引けるため、一般的な住宅の場合は譲渡所得がゼロになります。
譲渡所得がゼロであれば税金は課されないため、短期譲渡所得や長期譲渡所得といった所有期間を気にしてタイミングを図る必要はありません。
しかし、売却する不動産が相続で取得した空き家の場合は、「3,000万円の特別控除」は適用できません。
相続した空き家の場合は、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を利用することで、最高3,000万円の控除を受けられます。
ただし控除を受ける要件として、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があるため注意が必要です。

所有期間が10年を越える場合はさらに節税できる

所有期間が10年を越えるマイホームを売却した場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が、20.315%から14.21%に軽減されます。
ただしこの特例を利用するためには、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければなりません。
このように、税率が下がるタイミングや、特別控除を受けるための期限を把握して売却することで、大幅に節税できるのです。

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不動産売却のタイミングを見極めるポイント③季節

不動産売却のタイミングを見極めるポイント③季節

3つ目のポイントは、不動産を売却する「季節」です。
不動産売買には繫忙期があり、この時期に売却活動のタイミングを合わせることで、早期売却・高値売却に繋がる可能性が高まります。
不動産売買の繁忙期は、人の移動が活発になる季節です。
具体的には春と秋の2回が繁忙期となり、不動産の成約件数もアップします。

新年度に合わせたタイミングで売り出すのがおすすめ

4月の新年度に向けて人の移動が活発になる1月~3月は、新居を探す方が増える時期です。
需要が多いこの季節に不動産を売り出すことで、不動産の情報がより多くの方の目に触れます。
さらに購入検討者は「3月中に引っ越しを済ませたい」という方がほとんどです。
したがって、ほかの季節に売り出すより、早く良い条件での売却が望めます。
ただし売却活動には3か月程度かかることを考慮し、このタイミングを逃さないために、12月頃から売却準備を進めるのがおすすめです。

春以外なら転勤シーズンに合わせる

売却のタイミングを春に合わせられなかった場合は、繁忙期を過ぎた直後の季節に売り出すより、秋の転勤シーズンに合わせたほうが売却しやすいといえます。
この場合は、10月頃の移動に向けて不動産の需要が増える9月に売り出すと、売却の可能性が高まります。
このように、不動産売却のタイミングを見極めるために、人の動きが活発になる時期を知ることも大切なポイントです。

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まとめ

不動産売却は、タイミングによって価格や売れやすさが変わります。
市況や季節、また節税効果など、ポイントを押さえてタイミングを見極め、早期売却・高値売却を目指しましょう。
「ジョージ不動産」は、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をサポートしております。

大阪市の不動産売却を検討中の方、マンション売却に強いジョージ不動産にお任せください。
売却のタイミングや、売却後の税金についてもアドバイスいたしますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。


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