【不動産売却前のリフォーム・リノベ】費用やメリットを解説

所有している空き家をリフォーム・リノベーションして、物件の資産価値を上げようとお考えの方も多いと思います。
しかし、そもそも売却にあわせて空き家を改修する必要はあるのでしょうか。
今回は空き家をリフォーム・リノベーションするメリットやデメリット、売却前に改修すべきかどうかについて解説いたします。
併せて工事に必要な費用相場、利用できる減税制度もご紹介いたします。
大阪市北区で空き家の改修や売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとは？

所有している空き家をリフォームやリノベーションすると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

①売却しやすくなる

空き家を所有する経緯は人それぞれですが、空き家の期間があった以上、建物が傷んでいる可能性があります。
壁紙や床が傷んでいると見た目の印象が悪くなり、住宅設備が古いままだと物件の魅力も減ってしまうでしょう。
クロスを張り替えたり、お風呂やキッチンを交換することで、買主が見つかりやすくなることもあります。
またキッチンを対面キッチンにしたり、間取りを作り変えて収納を設けるリノベーションも、物件の魅力が上がります。
とくにキッチンや収納は生活するうえで重要な設備なので、リノベーションすることでスムーズに取引できるでしょう。
もちろんご自身で利用する場合も、建物が使いやすくなるメリットがあります。

②資産価値が上がる

建物は築年数だけでなく、その性能や物件としての魅力によっても、資産価値が向上します。
たとえば建物の内装や設備だけでなく、太陽光パネルなどの省エネ設備を設置して、資産価値を上げることができます。
また外壁の素材を変える、屋根をふき替える、建物全体の間取りを変えるなど大掛かりなものも、資産価値の向上につながるでしょう。
資産価値が上がると、すぐ売却する場合だけでなく、ある程度ご自身が住んだ後に売却する場合にも売却しやすくなる可能性があります。

③建物性能の改善

現在の建物は古い建物に比べて、耐震性や断熱性能などの基準が高くなっています。
リフォーム・リノベーションをおこなうメリットは、その基準に合わせて建物を改修することで、耐震性や断熱性が向上することです。
中古住宅だと耐震性を不安視する買主も少なくないため、耐震リフォームを施すことで、買主に安心感を与えられます。
また断熱性が高まると快適に過ごしやすくなるため、こちらも売れる可能性が高まるでしょう。
断熱性能を高めるリフォームには、断熱材の交換や窓ガラスの交換、2重窓の設置などがあります。
大きいものから気軽におこなえるものまであるので、予算に合わせて工事することもできますよ。

空き家をリフォーム・リノベーションするデメリットとは？

では反対に、空き家をリフォーム・リノベーションすると、どのようなデメリットがあるのかも見ていきましょう。

①売却益が減る

空き家を売却する前にリフォーム・リノベーションをおこなうと、それにかかった費用分、売却益が減ってしまいます。
不動産を売却する際には、相場価格をもとに売却価格を設定します。
そのため相場価格を上回る価格で売却する場合、よほどの付加価値がなければ買い手がつきにくくなってしまいます。
リフォーム費用は売却価格にあまり上乗せできず、実質的に売主負担となる傾向にあるため、慎重な判断が必要です。

②売却機会が減る

リフォーム・リノベーションの工事中は、内覧ができなくなります。
たとえば、いつまでに売却をしたいという期限があったとしても、工事中は内覧をおこなえず、売却を進められません。
つまり工事期間中は売却機会が減ってしまうことになり、売主にとっては大きなタイムロスになります。
そのため空き家の大規模改修をおこなう場合は、余裕のある売却計画を立てておきましょう。

③購入対象から外れる

最近ではリフォーム・リノベーションを前提に、中古住宅の購入を検討されている方が多いです。
自分なりの理想の住まい像がある場合も多く、買主の好みと空き家の改修内容が合わない場合は、購入対象から外れてしまうこともあります。
またそのような方は、購入資金としてリフォームやリノベーションの費用も事前に準備していることがあるため、改修しないほうがスムーズに売れることも。
空き家の需要によっては、改修することでかえって売却が遅れる場合があることも、把握しておきましょう。

空き家の売却前にリフォーム・リノベーションは必要？

空き家を売却する際に、あらかじめリフォーム・リノベーションをしておけば、早く高く売れるのでないかと思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし一般的には「不動産売却前のリフォーム・リノベーションは不要」といわれています。
理由は、先ほどデメリットでご紹介したとおり。
リフォーム・リノベーションにかけた費用を売却価格に上乗せできず、かえって購入対象から外れてしまう可能性が高いからです。
また工事中は内覧ができず、売却を進められないため、早く売却したいからと改修をおこなっても、結果的には売却が遅れてしまうことも多いです。
しかしながら、早く売却したいという場合に、リフォームをしたほうが効果的な場合もあります。
それは「内装・設備に傷や汚れがある場合」です。
不動産を売却するうえで、内覧はとても重要な要素のひとつです。
内覧時の印象が悪いと、売却は難しくなります。
そのため内装がひどく汚れている場合は、フローリングやカーペット、内装や壁紙を事前に張り替えておくのがおすすめです。
また住みながら改修を進めていきたい方にとっては、重要な設備が使えないことも大きなデメリットです。
資金的に余裕がある場合には、最低限必要なトイレなどのリフォームをおこなっておくのも良いでしょう。
他にも、内覧時の印象をよくするためには、室内の整理整頓や掃除も欠かせません。
外観が荒れていると、大切に扱っていないという印象が強くなり、売れにくくなる原因となるため、室内だけでなく室外も清掃しておきましょう。
部屋の中も外観も、できるだけ明るく綺麗にしておくことで、内覧に来られた方へのイメージが良くなりますよ。

空き家のリフォーム・リノベーションにかかる費用はいくら？

空き家をリフォーム・リノベーションする場合、そのメリットやデメリットだけでなく、工事に必要な費用を把握しておくことも重要です。
費用を把握しておくと、売却する場合だけでなく、自分で住む場合にも役立ちます。
ここでは空き家のリフォーム・リノベーションにかかる費用について、建物の種別や設備ごとにご紹介いたします。

一戸建ての場合

一戸建ての水回りをすべて交換し、壁紙を張り替え、外壁や屋根を塗り直す場合、総額で500～600万円程度の費用が必要です。
また間取りを変えるリノベーションの場合は1,000万円ほどの予算が必要となるでしょう。
耐震性や断熱性を変えるとなると、建物をスケルトン状態にしてから作り直すので、電気や給排水設備なども関わってきます。
場合によっては1,500万円以上かかる可能性もあり、ローコスト住宅なら建築できるほどの費用になるかもしれません。
さらに一戸建てではマンションにはない外観や外構なども改修できるため、それらも工事するとより費用は高額になります。

マンションのリフォーム・リノベーション

マンションでフルリノベーションをおこなう場合にかかる費用は600～1,000万円程度です。
一戸建てとは異なり、外壁や構造を改修することはできないため、主に室内の設備交換や間取りの変更をおこないます。
間取りを変更せず、内装だけを変える場合は、より費用を抑えられる可能性があります。
しかし水回り設備の位置変更などをおこなう場合は、排水管設備などの位置も変える必要があるため、その分費用は高くなります。
もちろん部屋の広さや工事内容によっても費用は変わりますが、マンションのフルリノベーションの場合は1,000万円前後の費用を見込んでおくと良いでしょう。

部分リフォームで住宅設備を交換する場合

ここからは一戸建てでもマンションでも共通となる、部分的にリフォームする場合の費用をご紹介いたします。
部分リフォームで工事内容ごとに必要な費用相場は、以下のとおりです。

• 壁紙・フローリング：約20～40万円
• トイレ：約10～30万円
• 洗面台：約20万円
• キッチン：約10～70万円
• 浴室：約50～150万円

壁紙やフローリングの張り替え費用は、使う素材や施工する面積によって費用が大きく変わります。
全面的な張り替えをおこなう場合は20～40万円程度の費用を見込んでおくと良いでしょう。
設備に関しては、トイレは1か所で10～30万円程度、洗面台は1か所で20万円程度が費用相場となります。
キッチンや浴室の交換は、部分リフォームのなかでも多くの予算を必要とする工事内容です。
それぞれの費用相場は、キッチンが10～70万円程度、浴室が50～150万円程度となっています。
ただしキッチンの配置変更や、在来浴室からユニットバスへの変更など、大幅なリノベーションになった場合は、それ以上の費用がかかることも考慮しておきましょう。

空き家のリフォーム・リノベーションで利用できる減税制度とは？

実は空き家のリフォームやリノベーションには、税金などが控除される減税制度があります。
効率的に賢く改修をおこなうためにも、内容や適用条件を事前に確認しておきましょう。

①住宅ローン減税

バリアフリー工事や省エネ工事、耐震や増改築など一定の基準を満たした工事は「住宅ローン減税」を利用できます。
住宅ローン減税は、条件を満たした融資を受け、工事の条件を満たすことで適用され、所得税からローン残債の一定割合が控除されます。
5年間で最大62万5,000円が控除されるため、税負担が軽くなるでしょう。
適用にはさまざまな条件がありますが、中古住宅にも適用できるため、利用できるかどうかを事前に確認しておくと良いです。

②固定資産税の減税

住宅ローン減税と同様に、条件を満たしたリフォームをおこなえば、市区町村に申告することで、建物の固定資産税の減額を受けられます。
期間は1年間で、工事完了後の3か月以内に申請が必要です。
注意点として、工事内容によっては建物の固定資産税評価額が上がり、固定資産税が上がることもあります。
不動産会社や工事業者に相談し、工事内容をよく確認しておいたほうが良いでしょう。

③市区町村の補助金を利用する

減税制度ではありませんが、耐震リフォームなどに取り組むことで、市区町村から補助金が出ることもあります。
内容や条件は市区町村によって変わりますが、基本的には建物が昭和57年1月以前の旧耐震基準で建てられていることや、本人が居住することが適用条件となります。
耐震リフォームは高額になることが多いため、該当する場合は積極的に利用し、負担を減らすことをおすすめします。
また耐震リフォームだけではなく、バリアフリーや省エネリフォームについても補助金が出ることがあります。
これらの補助金を受け取るためには、事前申請が必要なことも多いので、補助金を利用して工事をおこないたいことを、事前に工事業者に相談しておくとスムーズです。

まとめ

空き家をリフォームやリノベーションすると、空き家の資産価値が向上し、ご自身が住むときでも快適に生活できるようになります。
ただし売却前に改修してしまうとかえって売れにくくなったり、工事費用を回収できなくなる可能性もあるため、状況に応じて工事をおこなうかどうかを検討する必要があります。
費用は工事内容だけでなく、一戸建てかマンションか、さらに建物の構造や規模によっても変わります。
利用できる減税制度や補助金などもあるため、賢く活用してリフォームやリノベーションに取り組みましょう。
私たち「ジョージ不動産」では、通常の売却だけでなく、空き家の売却に関する相談も承っております。
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