【2023年度版】不動産売却時の所得税を解説

不動産売却の際にはどのような税金がかかるのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、この記事では大阪市内で不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却で利益が出た場合に課せられる譲渡所得税の概要のほか、それ以外にかかる税金や確定申告のやり方について解説します。

不動産売却の際に課せられる譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益がある場合には、次の税金が課せられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

復興特別所得税は、平成23年12月2日に東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保のため創設された税金です。
これらの3つの税金を総称して譲渡所得税といわれています。
譲渡所得税は不動産売却した際の利益である譲渡所得に課税されます。
そのため、譲渡所得税を算出するためには、まず譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は次の計算式で算出します。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
収入金額とは不動産を売却した際の金額です。
取得費は売却した不動産を取得した際の費用とそれに伴う経費の合計です。
取得費の計算の際に注意をしないといけないのは減価償却費です。
建物の価値は時間が経つにつれて減少すると考えられているため、取得費のの計算の際には減価償却費用を差し引いて計算する必要があります。
減価償却費は「減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数」で求めることができます。
また、取得費に含むことのできる費用には次のものがあります。

• 土地・建物の購入代金や建築代金
• 購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• 測量費、整地費、建物解体費など
• 設備費、改良費
• 一定の借り入れ金利子

なお、取得費が不明な場合は収入金額の5％を取得費として計算します。
次に譲渡費用は不動産を売却する際に使った経費で、次のようなものが含まれます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 借家人に支払った立退料
• 建物解体費など
• 売買契約締結後に支払った違約金
• 借地権の名義書換料など

このようにして算出した譲渡所得に税率をかけることで譲渡所得税が計算できます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率
この際の税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となります。
それぞれの税率は次のとおりです。

• 短期譲渡所得：39.63%（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得：20.315%（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

このように税率が大きく変わるため、5年以上経ってから売却することで税金を抑えることが可能になります。

不動産売却の際に譲渡所得税以外にかかる税金とは

不動産売却の際にかかる税金には次のようなものがあります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

印紙税

不動産を売却する場合には売主と買主の間で売買契約書を締結します。
その際に売買金額に応じて収入印紙を売買契約書に貼付することで、印紙税の納付となります。
そのため、売買契約書に収入印紙を貼付しなかった場合は、過怠税が課税されるので、注意が必要です。
そして印紙税は売買金額によって納付額が異なり、取引金額が高くなれば収入印紙の金額も高くなります。
たとえば、売買価格が1,000万円超え5,000万円以下の場合の収入印紙代は2万円、売買価格が1億円超え5億円以下の場合の収入印紙は10万円となります。

登録免許税

不動産の名義を変更するときや住宅ローンの抵当権を設定する際などの登記でかかる税金です。

消費税

仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されます。
仲介手数料は法律で上限額が決められていて、基本的には上限額を不動産会社に支払うのが一般的です。
たとえば5,000万円の不動産の仲介手数料は「156万円」のため、消費税は「15万6,000円」となります。

不動産売却で所得税の確定申告が必要な場合とは

不動産売却をして譲渡所得となる利益が出た場合には確定申告をおこなう必要があります。
不動産売却で得られた利益は、分離課税となっているため、会社が給与所得の年末調整をおこなっている方でも、ご自身で確定申告をおこなわなければなりません。
一方で不動産を売却して譲渡益がマイナスの場合は、譲渡所得税が課されないため確定申告をする必要がありません。
ただし、譲渡所得がマイナスである場合に給与所得と合算する損益通算を希望する場合は利益が出ていなくても確定申告が必要です。
損益通算というのは、プラスの所得である給与所得とマイナスとなった不動産所得を合算することで、たとえば給与所得が500万円で不動産所得がマイナス300万円であった場合、所得は200万円とみなされます。
この場合、給与所得500万円で納税した所得税が還付され、住民税が減税されます。
また、1年でマイナスが相殺できない場合は、3年間繰り延べて損益通算をすることができます。

確定申告のやり方

確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に、住所地を管轄する税務署に申告します。
この確定申告の際にあわせて所得税を納付をします。
なお、所得税の確定申告によって自治体が住民税の計算をするため、個別で住民税の申告は必要ありません。
住民税に関しては、確定申告をした年の5月頃に住所地の自治体から住民税額が記載された「住民税決定通知書」が送付されます。
一括で納付する納付書と、4回に分割した納付書があるので、選択して納付します。
また、事前に口座振替の手続きをしている場合には、定期的に指定された銀行の口座から自動引落しとなります。
確定申告はご自身でおこなう方法と税理士に相談する方法があります。
本人および税理士以外の確定申告の手続は、法律で違法とされていますので、この点は注意が必要です。
次に確定申告で必要な書類は次のとおりです。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 購入時・売却時の不動産売買契約書
• 登記事項証明書
• 領収書

確定申告は、期日が決まっていますので、事前に準備して、忘れずにおこないましょう。
また、譲渡所得については税制の優遇措置がいろいろあります。
たとえばマイホームを売却した場合には3,000万円の特別控除がありますが、これを適用すれば譲渡所得が3,000万円未満であれば、納付する税金は0円になります。
このように事前に準備をしておけば、焦ることなく申告ができるのでおすすめです。

まとめ

不動産売却で利益が出た場合は確定申告をおこない所得税や住民税といった譲渡所得税の納付が必要となります。
不動産売却で損益通算といった特例を活用する際には損失が出た場合でも確定申告が必要となります。
確定申告の時期は不動産売却の翌年となるため、忘れないように注意しましょう。
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