【空き家の不動産売却】売却方法や費用について解説！

老朽化した空き家を維持管理するのは大変なので、「売りたい」と考えている方は多いでしょう。
空き家を売りたい場合の売却方法は、いくつか選択肢があります。
今回は空き家をより良い条件で売りたい方に向けて、現状・更地での売却方法や売却にかかる費用を解説します。
大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区で空き家の売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

空き家を現状の状態で売りたい！

空き家がまだ新しかったり解体費用が捻出できない場合には、現状の状態で売りたいと考えるのではないでしょうか。
ここからは、空き家を現状の状態で売りたいときの方法とそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。

「中古住宅」として売る

空き家が比較的新しかったり好立地だったりする場合は、中古住宅で売る選択肢があります。
中古住宅の流通量は近年増加傾向であり、一定の需要が見込まれます。
長年日本は「新築至上主義」と言われてきました。
しかし昨今はその価値観に変化が出てきています。
2016年には中古マンションが新築マンションの成約戸数を上回りました。
中古住宅は新築住宅よりも価格が安く抑えられる点が大きな魅力です。
状態の良い空き家であれば、リフォームやリノベーションでさらに付加価値をアップできるでしょう。

「古家付き土地」として売る

空き家を現状で売りたい場合は、古家付き土地として売る選択肢もあります。
古家付き土地の売却は築年数の古い建物が建っている土地として売ります。
中古住宅での売却方法と違い、古家付き土地は「建物に経済価値がほとんどない状態」といえます。
だいたい築20年以上の空き家は「古家付き土地」での売却になるケースが多いです。
古家付き土地を購入した買主は、自身の費用で空き家を解体・撤去します。
もちろん、買主の意向次第では空き家を使い続けることも可能です。

現状で売るメリット

現状で売る1番のメリットは、空き家の解体費用を負担しなくて済むという点です。
条件によって異なりますが、空き家の解体には100～300万円前後の費用がかかります。
解体費用を捻出できないことが原因で、空き家を売りたいけど踏み切れないという方は少なくありません。
そのような場合は現状の状態のまま売る方法が最適です。
経済的な負担を減らして、空き家を手放すことができます。
住宅が建っている土地は、固定資産税の軽減を受けられるというメリットもあります。
固定資産税には「住宅用地の課税標準の特例措置」があり、適用対象は住宅が建っている土地です。
この制度の適用を受けると、固定資産税の課税標準額は200㎡以下の土地は6分の1、200㎡を超える土地は3分の1に軽減されます。
もし空き家を解体して更地にしてしまった場合、固定資産税の軽減は受けられません。
中古住宅や古家付き土地で売却すれば、固定資産税の負担を抑えつつ売却を進められます。

現状の状態で売るデメリット

現状の状態で売りたい場合は、売却期間中も空き家の管理を続けなければなりません。
古い空き家は倒壊したり不衛生になったりするリスクが高まるため、特に注意が必要です。
また、古家付き土地で売却する場合は買主が解体するため、その分更地より売却価格が安くなる可能性があります。

空き家を撤去し更地で売りたい！

空き家を売りたい方は、空き家を撤去し更地の状態で売却する方法があります。
ここからは更地の状態で売る方法について解説します。

更地にして売却する方法

建物を撤去した何もない状態の土地のことを、更地といいます。
売却の前に建物を解体・撤去する費用は売主側が支払います。

更地にして売却するメリット・デメリット

更地で売却するメリットは買主が自由に土地を活用でき、流動性が高い点です。
立地が良いほど需要が高く、買主を見つけやすくなるでしょう。
建物が老朽化している場合は、現状のまま売るよりも、更地にしたほうが高値で売れる可能性があります。
空き家は撤去するので、面倒な維持管理から解放される点もメリットです。
ただし解体には費用がかかるため、経済的な負担は覚悟しなければなりません。
もし地中埋設物が見つかった場合、莫大な追加費用がかかることもあります。
追加費用はあらかじめ想定しづらいため、売主側がリスクを負うことになります。
また建物を撤去すると、「住宅用地の課税標準の特例措置」の適用対象外になる点も要注意です。
空き家が建っていたときよりも、固定資産税の負担が増加することを想定しておきましょう。

空き家を売りたい！売却時に負担する費用とは？

空き家を売りたい方は、状況に応じて相続登記費用や譲渡所得税、解体費用を負担することになります。
ここからは空き家を売りたい方が負担する費用について解説します。

相続登記費用

相続した空き家は売却する前に、亡くなった方から相続人へ所有権を移す相続登記の手続きが必要です。
相続登記をしないと、空き家は亡くなった方の名義のままになってしまいます。
そうなると、たとえ相続人といえども他人名義の空き家を勝手に売却することはできません。
相続登記により空き家の名義を相続人に変更した上で、売却をおこなうという順番になります。
相続登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士報酬の2種類です。
登録免許税は登記手続きの際に国に納める税金です。
相続登記にかかる登録免許税額は、固定資産税評価額に税率0.4%をかけて算出します。
相続登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬の支払いも必要です。
相続登記の司法書士報酬は、だいたい5～8万円が相場になっています。

譲渡所得税

空き家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税とは所有物を売ったときにかかる住民税、所得税、復興特別所得税の総称です。
売却価格から譲渡費用と取得費用を差し引いた譲渡所得に税率をかけて税額を算出します。
空き家を売りたいときは「空き家の3,000万円特別控除」を受けられる可能性があります。
これは相続で取得した空き家を売却し、一定の条件を満たした場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
適用期間や相続した空き家には条件があり、期限も決められています。
適用を受けるためには決められた書類を添えて確定申告をしなければなりません。
場合によっては譲渡所得税をゼロにできるため、空き家を売りたい方は要チェックです。

解体費用

更地にして売りたい場合は、建物の解体費用がかかります。
解体費用は空き家の構造や面積など諸条件に応じて変動します。
坪単価の相場は、木造は4万円程度、鉄骨造は6万円程度、鉄筋コンクリート造は7万円程度です。
たとえば延床面積30坪の木造空き家を撤去するには、120万円程度の解体費用が発生します。
空き家を解体する際に補助金を出してくれる自治体もあるため、事前にチェックしておきましょう。

仲介手数料

空き家の売却を依頼した不動産に支払う仲介手数料も発生します。
売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。
売却価格×3%+6万円+消費税
売却価格が400万円以下の場合、仲介手数料は最大18万円とされています。

まとめ

空き家を売りたい場合は、現状のまま売却する方法と更地にして売却する方法があります。
それぞれメリット・デメリットがあるためどちらの方法で売却するかは慎重に判断しましょう。
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