【事故物件のリフォーム】費用や資産価値を解説！

過去に人の死が発生した「事故物件」を所有している方なら、リフォームを検討する方も多いのではないでしょうか。
本記事の前半では、事故物件のリフォームにて資産価値維持は有効かどうか、リフォーム費用や注意点について解説します。
後半では、事故物件を相続した場合の固定資産税についての解説にくわえ、固定資産税の計算方法や減額方法をご紹介します。
南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺で事故物件の売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。

事故物件のリフォームは資産価値維持に有効？

事故物件の明確な定義はありませんが、人の死が発生した不動産のことを指します。
はじめに、事故物件のリフォームは資産価値維持に有効なのか解説します。

事故物件と心理的瑕疵

事故物件とは何らかの理由で住人が死亡した経歴を持つ物件のことをいいます。
具体的には、殺人や自殺、不審死などが起こった物件などを指します。
人の死に対して不快感や恐怖感を抱く買主は多いため、事故物件になると資産価値が低下してしまいます。
このように、買主が精神的に抵抗を抱く事柄のことを心理的瑕疵といいます。
周辺に指定暴力団事務所やごみ処理場などがある場合も、心理的瑕疵に該当します。

リフォームは資産価値を維持する効果あり

しかしリフォームをしてから不動産売却すると、事故物件の資産価値を維持する効果が期待できます。
リフォームによって不快感や恐怖感を少しは解消できる可能性があるからです。
ただし、リフォームをすれば必ず資産価値が維持されるとは限りません。
資産価値を維持するためには効果的なリフォームが必要になります。

心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵がある場合は、売主が買主にきちんと告知することが必要です。
告知義務を怠ると、買主から損害賠償や契約解除を請求されるなど、民事責任を問われる可能性があるので注意しましょう。
しかし告知すべきかどうかの判断基準は曖昧で、ケースごとに判断が分かれていました。
そこで告知の判断基準を明確にするため、令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。
このガイドラインによると、自然死や日常生活における不慮の死は告げなくても良いと考えられています。
リフォームをおこなっても事故物件であることには変わりありません。
心理的瑕疵の告知義務は残っているので、売主は不動産売却時に買主への告知が必要不可欠です。

事故物件のリフォーム費用はいくら？

事故物件のリフォーム費用は、どこをどの程度リフォームするかによって変わります。
ここからは事故物件のリフォーム費用の目安をご紹介します。

特殊清掃費用

リフォームをおこなう前に、まずは特殊清掃が必要になります。
特殊清掃の相場は1LDK～3LDKの場合、13万円～50万円程度です。
特殊清掃とは亡くなった方の血液や体液を除去し、除菌・消臭する清掃のことです。
遺体が腐敗してしまった場合、通常の清掃でその悪臭や汚れを取ることは不可能です。
リフォーム会社は基本的に特殊清掃を請け負っていません。
専門業者に依頼して、特殊な薬剤・機器を駆使した清掃が必要になります。

内装リフォーム費用

血液や体液が床や壁に染み込んでいる場合、内装リフォームをおこないます。
内装リフォーム費用は張り替える面積や仕様によって異なるため、5万円～120万円と幅が大きいです。
壁紙の張替え費用は1㎡あたり1,000円程度を目安としておくと良いでしょう。
8畳分の壁紙は約35㎡なので、1,000円×35㎡＝3万5,000円かかります。
さらに張替え工賃や廃材処分費などを含めると、合計金額は9万5,000円です。
へこみや大きな傷があるときは補修費用としてさらに1か所1万円～2万円かかることがあります。
床の張替え費用は床材によって差が大きいです。
既存フローリングをはがし、新しいものに張り替える場合は8畳あたり約5万円～7万円かかります。
損傷があり補修する場合、費用はさらに5万円～6万円プラスとなるでしょう。

水回りリフォーム費用

水回りリフォーム費用は、設備をまるごと変えるので高額になりやすいです。
トイレのリフォームをする場合、およそ20万円～30万円の費用がかかるでしょう。
お風呂のリフォームをする場合は、およそ90～100万円が費用相場です。
さらに廃材処分費用などもかかるので、100万円以上かかることも少なくありません。

フルリノベーション費用

物件の内装や水回りを大幅に変更し、空間を一新したい場合はフルリノベーションが必要です。
フルリノベーションの費用は、内容にもよりますが多くの場合は500万円以上かかります。
フルリノベーションは間取りや設備の配置を大きく変更します。
水回りの設備を移動させる場合は配管の延長なども必要です。
内容によっては500万円～900万円程度費用がかかることもあるでしょう。

事故物件をリフォームする際の注意点

事故物件のリフォームは通常のリフォームとは違う特殊な注意点があります。
ここからは、事故物件をリフォームする場合の注意点について解説します。

注意点①リフォーム前に特殊清掃を終わらせる

最初の注意点は、リフォーム前に特殊清掃を終わらせておくことです。
特殊清掃が終わっていない状態で、リフォームをおこなうことはできません。
また特殊清掃前にリフォーム会社へ相談すると断られることが多いため、注意が必要です。
特殊清掃が入って綺麗な状態になってから、リフォームを依頼するようにしましょう。

注意点②事故物件だと明確に伝える

第2の注意点として、リフォーム会社に依頼するときは事故物件であることを伝えましょう。
事故物件の仕事自体を断る会社もいるため、早めに伝えることが大切です。
後から伝えてリフォーム会社に「うちでは請け負えない」と言われてしまうと、それまでの苦労が水の泡になってしまいます。
明確に伝えていれば、リフォーム会社から資産価値を維持するための提案をもらえる可能性もあるでしょう。

注意点③希望条件をメモしておく

あらかじめ考えている希望条件はメモにしておき、現地調査までにリフォーム会社に渡しておくとスムーズです。
希望条件とは、予算やリフォームしたい部分などおおまかな内容でかまいません。
希望条件が書かれたメモは、リフォーム会社が売主と意思疎通していくための材料になります。
現地調査の際、できること・できないことの仕分けもしやすいでしょう。
その後話し合いを重ねながら、希望条件を修正したり追加したりしてブラッシュアップしていきます。
口頭で伝えることもできますが、現地調査当日はバタバタしていて聞き逃してしまうこともあります。
こちらの希望を正しく伝えられるよう、事前に準備しておくと安心です。

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