【不動産を売る？貸す？】売却時の方法を解説

空き家を売るのか貸すのかで悩んでいませんか。
悩みを解決するためには、売るのか貸すのかを判断するための基準と、ポイントを押さえた売却方法を知ることが大切です。
そこで今回は大阪市北区、大阪市北区周辺のエリア、大阪市都島区、東淀川区、淀川区で不動産売却をサポートする私たちジョージ不動産が、空き家を売るのか貸すのかの判断基準・売るための3つの方法とポイントについてご説明します。

空き家を売るか貸すかの判断基準・それぞのメリットとデメリット

空き家を売るべきか貸すべきかを判断する前に、まずは両者のメリットとデメリットを知っておきましょう。

空き家を貸すメリット・デメリットについて

空き家を貸すメリット・デメリットは、それぞれ2つずつあります。
1つ目は、家賃収入が得られることです。
空き家のままにしていれば管理の手間とコストがかかるだけですが、貸すことができれば毎月決まった額の収入を得ることができます。
2つ目は、入居者が空き家を管理してくれることです。
空き家は定期的に換気や清掃をして管理をしなければ劣化していきますが、入居者が居れば所有者が換気や清掃をする必要がなくなります。
一方で空き家を貸すことの1つ目のデメリットは、入居者とトラブルになる可能性があることです。
入居者の中には家賃滞納や近隣とトラブルを起こす方も居て、トラブルが発生すると大家として解決を図らなければなりません。
2つ目は、設備などの修繕費や原状回復費用がかかることです。
入居者が入れ替わるたびに原状回復費用や修繕費が生じるため、思ったほど利益が上がらないというケースもあります。

空き家を売るメリット・デメリットについて

空き家を売るメリットは、以下の2つです。
1つ目は、売ることでまとまった資金を得られることです。
不動産は、建物部分については経年劣化により資産価値が下落していきます。
そのため早く売却した方が、経年劣化による資産価値の減少を回避することができます。
2つ目は、管理の手間や維持費がかからなくなることです。
賃貸に出して家賃収入を得られたとしても、古い空き家は高額な修繕費がかかるケースがほとんどです。
修繕費やリフォーム代が高ければ、売却したほうがコストや手間がかからないでしょう。
一方で空き家を売ることにも、デメリットはあります。
それは、空き家を売るのには売却費用がかかることです。
仲介手数料や相続登記費用、登録免許税や印紙税がかかるほか、売却益を得た場合は譲渡所得税が課税されます。

空き家を売るべきか貸すべきかの判断基準とは

空き家を売るか貸すかを判断する場合、まずそのエリアの賃貸需要があるかどうかを見極める必要があります。
賃貸需要のある立地にあれば、売るのも貸すのも良しとなります。
賃貸需要があると判断したら、次に売る場合と貸す場合の予想収益の比較をおこないます。
今すぐ売却した場合と、仮に5年後に売却するとして、その期間の家賃収入と5年後の売却益の合計額を比較します。
ただし空き家を貸す場合、不具合箇所の修繕や劣化の激しい箇所のリフォームを実施しなければ貸すことができないケースが多いため、この費用を予想収益から差し引く必要があります。
また貸す場合は空室リスクや5年後の物件価格の下落リスクを加味しなければならず、計算は複雑になります。
一方で空き家を売る場合は、要件を満たすことで取得費加算の特例や3,000万円の特別控除が利用できます。
特例を適用できると、売却益に課税される譲渡所得税の税額を圧縮できるメリットがあります。
これらの要素を考慮して、売るのか貸すのかを判断する必要があります。

賃貸需要がない場合は早く売るのがおすすめ

日本は少子高齢化が進んでおり、今後も人口が減少し続けるのは明らかです。
そのため賃貸需要も売却価格も、長期的に下落する可能性が高くなります。
よって空き家を貸すのが難しいと判断すれば、値下がりリスクを回避するためにも早く売ることをおすすめします。

空き家を売るための3つの方法

空き家を売るための方法は、主に3つあります。
1つ目は、古家付き土地として売る方法です。
古家が付いた土地として売り出すため、売主は解体費用と手間をかけずに売り出せるメリットがあります。
リフォームすれば十分住める古家であれば、土地を探している買主だけでなく、古い家を安く買って自分好みにリフォームしたいという買主の興味を引くこともできます。
ただし古家部分の劣化があまりに激しい場合は売却がしづらくなり、売却価格自体も安くなる可能性もあります。
2つ目は、空き家を解体して更地で売る方法です。
古家付き土地よりも、土地のみで売り出した方が早期売却が期待できますが、解体費用と時間がかかるデメリットがあります。
解体は費用が高額になるので、更地にしたことで売れやすくなったとしても、売却価格に解体費用を上乗せできるとは限りません。
そのため、解体すべきか慎重に判断する必要があります。
3つ目は、空き家をリフォームしてから売る方法です。
空き家を売る際に問題となるのが見た目の印象の悪さですが、リフォームすることでこの問題を解決できます。
ですが解体費用と同じく、リフォーム費用を売却価格に上乗せできないケースが多いので、リフォームをする場合は工事内容を絞る必要があるでしょう。

空き家を売るために押さえるべき3つのポイントとは

1つ目のポイントは、長期の売却計画を立てることです。
空き家は年々増加傾向にあるため、競合が多すぎて売却に苦戦するケースがあります。
そのため早期売却にこだわると早めの値下げをしてしまい、損をしてしまうことになります。
長期間の売却を想定しながら、いつまでに売れなければ買取も検討すると計画しておくことがポイントです。
2つ目はホームインスペクションを活用して、空き家の状態把握をおこなうことです。
ホームインスペクションとは住宅の専門家が、欠陥箇所や劣化具合を診断するサービスです。
費用は5万円から15万円程度かかりますが、空き家に重大な欠陥がないかという買主の不安を解消することができます。
3つ目のポイントは、隣地との境界を確定することです。
古い空き家の場合、境界を示す杭が動いていたり破損して無くなっていたりするケースがあります。
境界が確定されていない物件は隣地とトラブルになる可能性が高いため、買主は購入を敬遠しがちです。
費用は100㎡～200㎡の土地で35万～80万円ほどかかりますが、必要経費だと割り切ることがポイントです。

まとめ

今回は空き家を売るのか貸すのかの判断基準、売るための3つの方法とポイントについてご説明しました。
空き家を売るか貸すかの判断基準は、賃貸需要があるかどうかと両者の将来的に得られる収益を比較して決めます。
しかし、賃貸需要が年々落ちていたり、貸すのに高額な修繕費やリフォーム代がかかるケースが多いことを考慮すると、無理に賃貸に出さずに早期売却したほうがメリットが大きいと言えます。
ホームインスペクションを活用して空き家の状態把握をおこなった上で、腰を据えた売却活動をすることが大切です。
私たちジョージ不動産は、大阪市北区、大阪市北区周辺のエリア、大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区の不動産売却を専門としております。

売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。