【土地売却時の税金控除】種類や注意点を解説

土地売却で利益が発生すれば所得税や住民税などの税金がかかることがあります。
ただし、税金控除や特例制度が用意されているため、利用することで節税することも可能です。
そこで、土地売却をご検討中の方に向けて、土地売却の際や損失の際に利用できる税金控除や特例の種類、また注意点についてご紹介します。
大阪市北区や大阪市北区周辺のエリア、大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区で土地を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

土地売却で使える税金控除と特例の種類

土地売却をおこなった際は、税金が課せられることがあります。
その際に税金対策として利用できる税金控除と特例の種類をご紹介します。
控除と特例の種類は以下のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

それぞれの控除や特例をそれぞれご紹介します。

①居住用財産の3,000万円特別控除

居住用として利用していたマイホームを解体し更地にしてから売却した場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大で3,000万円を控除することができます。
つまり、売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得はゼロとなるため、それにかかる税金もゼロということになります。
また、所有期間に関わらず譲渡所得から控除できるので、所得税や住民税などを大幅に削減することが可能です。

②10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

取り壊した建物の所有期間が10年を超えている場合に利用できる軽減税率で、譲渡所得にかかる税率を抑えることができます。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円超の部分：20.315％

売却金額が6,000万円以下で所有期間が10年を超えていれば、大幅に税率が低くなり所得税や住民税を抑えることができます。

③相続空き家の3,000万円特別控除

家または家と土地を被相続人から相続し、令和5年12月31日までに売却した際に利用できる制度で、譲渡所得から最大で3,000万円控除することができます。
ただし、相続の開始から3年以内に売却することなどが条件となっているため、注意が必要です。
この控除制度を利用すれば、大幅に節税対策をおこなうことができます。

土地売却で損失が出た際の税金控除と特例の種類

土地売却で利益が出た場合のみ税金控除や特例が利用できる訳ではありません。
損失が出た場合でも以下のように受けられる控除・特例制度があります。

• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

それぞれどのようなケースで利用できるのか、ご紹介します。

①居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが一定以上残っている不動産を売却して損失が発生した場合に、その損失を別の所得（給与など）と損益通算することができます。
たとえば、4,000万円で購入した家を2,000万円で売却し、住宅ローン残高が3,000万円残っていたとします。
その場合は「2,000万円－4,000万円＝2,000万円」となり、2,000万円の譲渡損失を損益通算することが可能です。
また、譲渡した年に控除できなかった損失があれば、最大で翌年以降3年まで繰越することができます。
このように、住宅ローンに残債を下回る価格で売却して損失が発生した際に利用できる制度です。
この特例を利用すれば、所得税を大幅に削減できるうえに源泉徴収税額の還付を受けれる可能性もあります。
ただし、所有期間が5年を超えていることや、家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、3年以内に売却することなどが条件となっているため、あらかじめ確認しておきましょう。

②居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

今まで居住していたマイホームを売却して新しいマイホームに買い換えた際に、損失が発生した場合はその年の所得と損益通算することができます。
こちらも基本的な内容は「居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と同様です。
ただし、こちらは一定の要件を満たしたマイホームを買い換える必要があることや、所有期間が売却すると年の1月1日時点で5年を超えていることなどが条件となっています。
たとえば、5,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、新居を買い換えた場合に適用されます。
譲渡損失が2,000万円発生しているため、この2,000万円を最大で翌年以降3年まで繰越すことができます。
それにより、所得税の税金対策につながります。

土地売却で税金控除を利用する際の注意点

最後に、土地売却で税金控除や特例制度を利用する際の注意点をご紹介します。

注意点1：控除制度を利用したら税金がゼロでも確定申告は必要

前述でご紹介したような3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得額がゼロやマイナスになり税金がかからないというケースもあります。
しかし、控除制度を利用して課税額がゼロとなった場合でも、確定申告が必要になるため注意が必要です。
つまり、3,000万円などの控除制度を利用すれば課税額はゼロであろうと金額に関わらず、確定申告が必須ということになります。
確定申告は、土地売却をおこなった翌年の2月16～3月15日までのあいだに申告しなければなりません。
譲渡所得の内訳書や特例の適用条件を満たしている証明書類など、必要書類を揃えて提出する必要があります。
また、確定申告はできるだけ早めにおこなっておくほうが、不備があった際に余裕をもって対応できるでしょう。

注意点2：特例によっては併用できないものがある

土地売却で利用できる控除や特例制度をご紹介しましたが、併用できる特例とできない特例があるため注意が必要です。
たとえば、併用可能な特例は「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
一方で、併用ができないのは「居住用財産の買換え特例」や「居住用財産にかかる（買換えた場合の）譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
これらは、ほかの特例と併用することができないため、どの制度を利用したら一番お得になるのかを検討して利用することをおすすめします。
また併用できる特例でも、以前特例を受けている場合はその年に利用できない可能性もあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

土地売却で利用できる税金控除や特例の種類や、損失時に利用できる特例と注意点についてご紹介しました。
土地売却の際にも所得税や住民税などの税金がかかることがありますが、控除や特例制度をうまく利用すれば節税対策になります。
また、特例を利用して譲渡所得がゼロとなった場合でも、確定申告は忘れずにおこないましょう。
私たち「ジョージ不動産」は、大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。

土地の売却をご検討中の際も、お気軽にご相談ください。