擁壁がある不動産は買取がおすすめ！その理由と売却のコツとは

斜面を活用して造成された土地には、斜面部分を補強するための「擁壁」がつくられています。
擁壁がある不動産は、平坦な地域にある不動産より売りにくいケースが多いため、不動産会社の「買取」がおすすめです。
そこで今回は、そもそも擁壁とはなにか、擁壁がある不動産が売りにくいといわれる理由や売却方法について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産の買取を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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擁壁がある不動産は買取がおすすめ！そもそも擁壁とは？

冒頭でもお伝えしましたが、擁壁がある不動産は、一般的な不動産に比べて買主が見つかりにくい可能性があります。
それはなぜなのか、その理由について解説する前に、まずは「そもそも擁壁とはなにか」といった基礎知識から確認しておきましょう。

擁壁とは

擁壁とは、傾斜地や高低差のある土地に設ける壁のような構造物のことで、がけ崩れを防ぐことを目的に設置するものです。
一般的に「がけ」とは、土地の表面が水平面に対し30度を超える角度があり、その高さが2mを超える土地を指し、地震や豪雨が発生すると崩れる可能性があります。
そのような土地の斜面の土砂を保護する構造物が、擁壁です。
擁壁には、主に3つの種類があります。

• コンクリート擁壁
• ブロック擁壁
• 石積み擁壁

上記のうち、もっとも多く見られるのは「コンクリート擁壁」で、そのなかのほとんどが鉄筋コンクリート造です。
コンクリート擁壁の構造は、「L字型」と呼ばれるものが一般的ですが、立地や土地の形状などによって、「逆L字型」や「T字型」が採用されるケースもあります。

擁壁に関する法律上の制限

擁壁は、さまざまな法律によって規制されています。
擁壁に関する法律は、主に以下の3つです。

• 建築基準法
• 都市計画法
• 宅地造成等規制法

建築基準法では、「建築物ががけ崩れなどによる被害を受ける恐れがある場合は、擁壁を設置するなどの対策を講じること」と定めています。
そして高さが2mを超える擁壁をつくる場合は、建築確認申請が必要です。
都市計画区域または準都市計画区域内に設置する擁壁は、都市計画法に基づいて設置しなければなりません。
また宅地造成工事規制区域内の土地では、以下のような場合に注意が必要です。
宅地造成等規制法では、盛土によって1mを超えるがけができる、または切土によって2mを超えるがけができる場合は、工事の許可を得なければならないとしています。

がけ条例について

がけに近接している土地については、各自治体が具体的に制限を設けています。
通称「がけ条例」と呼ばれるもので、内容は自治体によって異なるため、がけの近隣に建築物を建てる際は、自治体の規定に則って擁壁をつくらなければなりません。
ただし、古い擁壁のなかには、現行の基準が制定される前につくられたものも存在します。
したがって、擁壁がある不動産を売却する場合は、現状の擁壁で問題ないかどうかを確認する必要があります。

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擁壁がある不動産の売却に買取をおすすめする理由

次に、擁壁がある不動産が売却しにくいといわれるのはなぜなのか、その理由について解説します。

安全性が確認できない

頑丈な擁壁であっても、年数の経過とともに劣化し、ひび割れや亀裂が生じる可能性があります。
そのような危険な擁壁は、地震や大雨などが起こった際に負荷がかかり、崩れ落ちてしまうかもしれません。
つまり、安全性が確認できない擁壁がある不動産は、将来のリスクが懸念されることから、購入を見送る買主が多いのです。

管理するために多額の工事費用がかかる

擁壁が劣化したまま放置すると、がけが崩れ、ご自身の不動産だけでなく、近隣にも被害が及ぶ可能性があります。
そのような事態を防ぐためにも、擁壁の管理や補修が必要です。
しかし、そのためには多額の費用がかかります。
擁壁がある不動産を購入すると、擁壁を維持するための費用がかかることも、売れにくい理由の1つといえます。

建て替えができない

擁壁については、さまざまな法律によって制限が設けられていることを前章で解説しました。
しかし、法律の改正前につくられた擁壁も多く存在します。
そのような擁壁がある不動産を購入すると、そのままの状態では将来建て替えることができません。
建て替える際には、現行の法律が定める基準を満たすような擁壁をつくり直す必要があります。
そのためには多額の費用がかかるだけでなく、そもそも擁壁をつくり直すのが困難な立地も少なくありません。
擁壁がある不動産の売却に買取をおすすめする理由は、上記のように懸念点が多いことから、買主が見つかりにくいことが予想されるためなのです。

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擁壁がある不動産を売却する方法！困難な場合は買取を！

擁壁がある不動産は売却しにくいといわれていますが、売れないわけではありません。
しかし、スムーズに売却するためには工夫が必要です。
そこで最後に、擁壁がある不動産を売却する方法について解説します。

安全性を確認する

擁壁がある不動産が売却しにくい大きな理由は、安全性に対する不安があるためです。
そこで擁壁の安全性を確認し、問題がないことをアピールすれば、検討してくれる買主が現れるかもしれません。
まず現行の建築基準を満たしているかどうかを確認します。
先述のとおり、現行の建築基準法では、高さ2mを超える擁壁をつくる場合は、建築確認申請をおこなうことが義務付けられています。
したがって、実際に建築確認がおこなわれ、基準をクリアしていることを証明する「検査済証」の有無を確認してください。
検査済証が見当たらない場合は、自治体で検査済証の取得履歴を確認することができます。
そもそも建築確認申請をおこなっていない場合は、建築士などに点検を依頼し、安全性を確認してから売り出すことをおすすめします。

補強工事をおこなう

擁壁に劣化や損傷が見られ、安全性が確認できなかった場合は、補強工事が必要です。
そのまま売り出すことも可能ですが、そのような擁壁がある不動産を売却するのは困難であるといえます。
費用はかかりますが、補強工事をおこなうことで、売却できる可能性が高まります。

買取を利用する

擁壁の安全性を確認したり、補強工事をおこなったりするには、費用だけでなく時間もかかります。
ところが手間と費用をかけたとしても、すぐに買主が見つかるとは限りません。
不動産の売却には、3か月～半年程度かかるのが一般的で、立地条件や不動産の状態によってはそれ以上かかることもあります。
そのうえ擁壁の補強工事をおこなうとなると、売却するために長い期間を要することになります。
そこでおすすめなのが、不動産会社の買取です。
買取の場合、不動産会社が直接買主となって不動産を買い取るため、現金化が早いという大きなメリットがあります。
また現状のまま売却することも可能であるため、売却が困難になることが予想される、擁壁がある不動産を手放したい場合は、買取をおすすめします。

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