再建築不可物件の売却は不動産買取がおすすめ！理由と売却方法について解説

不動産のなかには、「再建築不可物件」と呼ばれる物件が存在します。
再建築不可物件は、売り出してもなかなか買主が見つからないケースが多いため、仲介で売却するより不動産会社の買取がおすすめです。
そこで今回は、再建築不可物件とはなにか、売却が難しい理由や売却する方法について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産買取をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産買取をおすすめしたい「再建築不可物件」とは

まずは「再建築不可物件とはなにか」といった基本的なところから解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法で定められている「接道義務」を満たしていない物件を指します。
接道義務とは、「幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していること」という規定です。
都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」においては、接道義務を満たさなければ建物を建築することができません。
ところが、建築基準法や都市計画法が制定される前には「接道義務」という規定がなかったため、接道義務を満たしていないものも存在します。
そのような不動産を「再建築不可物件」といいます。
再建築不可物件とみなされるのは、建物に問題があるのではなく、建物を建てる敷地が接道義務を満たしていないことが原因です。
そのような土地は、現在建っている建物を使用することはできますが、建て替えは認められません。

接道義務の目的

接道義務は、災害時の避難路や緊急車両の通行路を確保することが目的です。
接道が狭いと、たとえば火災が起こった際に消防車が近くまで入れず、消火が遅れたり救助が遅れたりする可能性があります。
接道義務は、そういったことを防ぎ、消火活動や救命活動をスムーズにおこなうための大切な規定なのです。

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再建築不可物件は不動産買取がおすすめ！売却しにくい理由とは

次に、再建築不可物件がなぜ売却しにくいのか、その理由について解説します。

買主が住宅ローンを利用できない

不動産を購入する方の多くは、住宅ローンを利用します。
金融機関は、担保となる不動産を評価し、そのうえで融資の可否を決定しますが、再建築不可物件は担保価値が低く、住宅ローンの審査にとおりにくいケースがほとんどです。
その場合、買主は住宅ローンを利用できず、現金一括で購入しなければなりません。
そのような買主は、なかなか見つからない可能性が高いといえます。

建て替えができない

再建築不可物件は、現在建っている建物を利用する分には問題ありません。
しかし将来家を新築したいと思っても、建て替えができないことから、敬遠する買主が多く見られます。
また更地にして住宅用の土地として売却することもできないため、家を新築するための土地を探している方もターゲットになりません。
つまり、再建築不可物件の購入を検討してくれる買主を見つけるのは困難なのです。

多額のリフォーム費用がかかる

再建築不可物件は、1950年に建築基準法が施行される前に建てられた物件です。
築年数が古いことから、建物の躯体や設備などが老朽化し、リフォームが必要な物件も多く見られます。
しかしリフォームするためには、多額の費用がかかります。
とくに再建築不可物件の場合、接道が狭いため、重機などが家の前まで入れず、工事がしにくいケースがほとんどです。
その場合はリフォーム費用も割高になります。
売却前に費用をかけてリフォームしても、高く売却できるわけではありません。
そもそも買主が見つかりにくい再建築不可物件に、リフォーム費用を上乗せして相場より高く売り出しても、買主が見つかる可能性は低いといえます。
したがって、リフォーム費用は回収できないものとして考えておく必要があります。
またリフォームせずに現状のまま売り出したとしても、買主が費用を負担してリフォームする必要があることから、購入を敬遠する方が多いでしょう。
このように、再建築不可物件が売却しにくいといわれる理由は、買主にとってデメリットが多いためです。
将来活用しにくく、リフォームする場合も多額の費用がかかる物件を購入してくれる買主は、限定的であるといえます。

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再建築不可物件の売却方法！難しい場合は不動産買取がおすすめ！

最後に、再建築不可物件はどのようにして売却すると良いのか、考えられる4つの方法について解説します。

セットバックをおこなう

「セットバック」をおこなって、接道の幅員を確保する方法が考えられます。
セットバックとは、前面の道路から敷地の一部を後退（セットバック）して建物を建築することです。
再建築不可物件の場合、セットバックをおこなって接道を確保し、再建築可能な状態にしてから売り出すという方法があります。
ただしセットバックができないケースもあるため、可能かどうか確認が必要です。
またセットバックをおこなうためには、費用がかかります。

隣地の所有者と交渉する

隣地の所有者が土地を手放したいと考えている可能性があります。
隣地を買い取ることで土地を広げ、接道義務を果たせる場合は、再建築不可物件でも売却できる可能性が高まります。
隣地を購入する費用がかかることと、隣地の所有者との交渉が必要であることに納得したうえで、選択肢の1つとして考えてみても良いでしょう。

リフォームをおこなう

再建築不可物件は、建て替えることはできませんが、リフォームは可能です。
築年数が古くぼろぼろになった家を現状のまま売り出すより、リフォームしてきれいにしたほうが、売却できる可能性が高まるかもしれません。
ただし先述のとおり、リフォームに多額の費用がかかっても回収できず、売主の負担になることが予想されます。

不動産会社の買取を利用する

再建築不可物件の売却方法をいくつかご紹介しましたが、いずれにせよ、売却前に費用がかかるうえに、費用をかけても売却できる保証はありません。
そこでおすすめしたい方法が、不動産会社の買取です。
不動産を売却する際には、不動産会社の仲介による売却と、買取の2種類の方法があります。
仲介は、不動産会社と媒介契約を結んだうえで売却活動をおこない、買主を探す方法です。
一般的な不動産の売却にかかる期間は、3か月～半年程度が一般的で、立地条件や不動産の状態によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
再建築不可物件の場合、そもそも購入したいと考える買主が少ないため、売れ残る可能性が高いといえます。
一方、買取とは、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る方法です。
売却活動をおこなう必要がなく、不動産会社が提示する査定価格に納得すれば、すぐに売買契約の手続きに進めます。
現金化が早く、売却しにくい不動産も手放せる点が大きなメリットです。
セットバックやリフォームをせずに、現状のまま売却できるため、売却前の負担もかかりません。
したがって、売却しにくいといわれる再建築不可物件は、不動産会社の買取がおすすめです。

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