市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！その理由とは？

不動産を売却するにあたって、「市街化調整区域」に不動産がある場合は売却が困難になることが予想されるため、買取をおすすめします。
では市街化調整区域にある不動産は、なぜ売却しにくいのでしょうか。
そこで今回は、市街化調整区域とはなにか、市街化調整区域にある不動産の売却が困難な理由と、買取をおすすめする理由について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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この記事の執筆者

このブログの担当者  片桐  弘貴

関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。
約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。
リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。

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市街化調整区域とは？その地域にある不動産は買取がおすすめ！

建物は、だれでも好きな土地に建てられるわけではありません。
各自治体では、「都市計画法」という法律に基づいて街づくりをおこないます。
都市計画法とは、都市の整備を計画的に進めることを目的にした法律で、土地の利用方法や施設の整備、市街地の開発などに関するさまざまなルールが設けられています。
たとえば、住宅地と農地を別のエリアに区別することで、無秩序な開発を防いでいるのです。
都市計画法で定められている土地には、「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。
このうち、冒頭でもお伝えしたように、「市街化調整区域」にある不動産は売却が困難であることがほとんどです。
その理由を知るために、まずは「市街化区域」と「市街化調整区域」の概要について解説します。

市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地を形成している、また今後10年以内に優先して計画的に市街化を図るべき区域のことです。
市街地とは、家屋や商業施設などが密集したエリアを指します。
生活の利便性を高めるため、交通網やスーパーマーケット、病院といった生活に欠かせない施設を積極的に建設しているのが特徴です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域です。
農地を守ることを目的としているため、家屋や商業施設などの建築は原則認められていません。
市街地から離れた郊外や、田畑が広がるエリアなどが該当します。
不動産の購入を検討している方は、交通アクセスや生活の利便性が高い地域で生活したいと考える方がほとんどです。
したがって、住宅用の土地を探している方に向けて市街化調整区域にある不動産をそのまま売り出しても、売却できる可能性は低いといえます。

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市街化調整区域の不動産に買取をおすすめする理由

不動産を売却する際には、不動産会社の仲介によって買主を探す方法と、不動産会社の買取を利用する方法があります。
市街化調整区域にある不動産は、仲介より買取がおすすめです。
その理由として、市街化調整区域にある不動産には、以下のようなデメリットが存在するため、購入したいと考える方が少ないことが挙げられます。

• インフラ環境が整っていない
• 生活するのに不便さを感じる
• 建物を建築するためには開発許可が必要
• 住宅ローンを利用できない

それぞれの理由について具体的に解説します。

インフラ環境が整っていない

農地を守ることを目的とした市街化調整区域は、そもそも一般の方が生活することを想定した地域ではありません。
したがって、水道やガス、電気といったインフラ環境が整っていないことがほとんどです。
市街化調整区域の不動産を購入しても、買主自身が手間と費用をかけてインフラ環境を整える必要があります。
市街化区域であればそのような心配をする必要がないため、生活する前に手間と費用をかけなければならない市街化調整区域の不動産は、敬遠されてしまうのです。

生活するのに不便さを感じる

市街化調整区域では、商業施設などの建築も抑制されるため、コンビニエンスストアやスーパーマーケット、駅など、生活に密着した施設も建てられません。
通勤や通学、買い物などに不便さを感じることも、市街化調整区域にある不動産が売れにくい理由の1つです。

建物の新築・建て替えには開発許可が必要

市街化調整区域で建物を新築したり、建て替えたりする場合には、自治体からの開発許可が必要です。
現在建物が建っている土地を購入しても、将来解体して新築したり、リフォームをおこなったりするために許可を得る手間がかかります。
このことも、買主の懸念材料となってしまうのです。

住宅ローンを利用できない

不動産を購入する方の多くは、住宅ローンを利用します。
市街化調整区域にある不動産は担保としての評価が低く、金融機関からの融資を受けられない可能性があります。
住宅ローンを利用できないとなれば、買主は一括で代金を支払わなければなりません。
生活に不便さを感じるような地域にある不動産であれば、一括で購入してくれる買主を探すのは、困難だといえます。
このような理由から、市街化調整区域にある不動産は、仲介を依頼して売却活動をおこなっても、売れ残り続ける可能性が高くなります。
したがって売却して現金化するためには、仲介ではなく、不動産会社が買主となって直接買い取る「買取」をおすすめします。

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市街化調整区域の不動産を買取しやすくするコツ

市街化調整区域の場合、売却しにくいことは否めませんが、売却できないわけではありません。
しかし、売却するためには工夫が必要です。
また買取の場合でも、不動産会社が買い取ったあとに再販売しやすい不動産のほうが、売却できる可能性が高まります。
そこで最後に、市街化調整区域にある不動産を売却・買取しやすくするコツについて解説します。

地目に合わせたターゲットを設定する

地目とは、土地の用途のことです。
市街化調整区域のある不動産は、地目が「農地」であることがほとんどです。
地目が「農地」である場合は、農業従事者にしか売却できません。
したがって、住宅用の土地を探している方ではなく、農業従事者をターゲットに売り出すことで、売却できる可能性が高まります。

宅地に転用する

地目が「農地」であっても、「宅地」に変更することが可能です。
そうすることで、住宅用の土地を探している方にも売却することができます。
農地の地目を変更するためには、「農地転用」の手続きが必要です。
ただしこの場合、農地から農地以外に地目を変更して売却する許可と、農地から宅地にする許可の2つの申請をおこなわなければなりません。

開発許可を得る

不動産を売却する前に開発許可を得ることも、売却しやすくするコツの1つです。
不動産を探している方のなかには、市街地ではなく、あえて静かな環境で生活したいと考える方もいらっしゃいます。
そのような方のなかには、新築や再建築ができないことがネックになっているという方も少なくありません。
そこで売却前に開発許可を得てデメリットを払拭し、市街化調整区域でも建物を新築できることをアピールして売り出すと、買主が見つかる可能性が高まります。
とくに、市街化区域に隣接している土地の場合は許可を得られるケースが多いです。
ただし、許可が下りるかどうかは各市町村の判断によるため、まずは役場の都市計画課などに相談する必要があります。

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