2023-07-25
共有名義のマンションを売却する際は、単独名義のように個人の判断で自由に売却することはできません。
また共有者のあいだでトラブルが起こることもあるため、共有名義についてしっかり理解したうえで売却を進める必要があります。
そこで今回は、共有名義とはなにか、共有名義のマンションを売却する方法や、持分のみを売却する方法について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで共有名義のマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産を取得した際には、不動産の種類や構造、所有者などを登記簿に記す「不動産登記」が必要です。
不動産の名義については、「単独名義」と「共有名義」の2種類の登記方法があり、どちらで登記手続きをおこなったかによって売却方法が異なります。
そこで、まずは「単独名義」と「共有名義」のそれぞれの概要について解説します。
単独名義とは、文字どおり不動産を購入した方1人が所有している状態のことです。
不動産登記は、不動産を購入するために出資した方を名義人として登記するのが基本です。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、住宅ローンの名義人が不動産の名義人となります。
たとえば、夫の名義で住宅ローンを組んで購入したマンションは、夫の単独名義で登記されます。
共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有している状態のことです。
1つの不動産を複数人が出資して購入した場合、不動産の名義人も複数人となり、それぞれの「持分」も一緒に登記します。
「持分」とは、共有者がその不動産に対して有する権利の割合です。
持分については、実際に出資した資金の割合に応じて決めるのが基本です。
たとえば、マンション購入時に夫と妻が同じ金額を出資した場合は、夫と妻の共有となり、それぞれの持分は1/2です。
また相続においても、「単独名義」あるいは「共有名義」で相続することが可能です。
1人がマンションを相続する場合は「単独名義」、複数の相続人が共有する形で相続する場合は「共有名義」となります。
相続の際に共有名義で登記する場合、それぞれの持分は法定相続分に従うのが基本です。
主な違いは以下の2つです。
まず名義人が1人か複数人かという点が大きな違いです。
また単独名義であれば、その不動産に対する制限はなく、個人の判断で決められます。
一方共有名義の場合は、不動産に対しておこなえることに制限があります。
たとえば共有しているマンションの使用や、マンションを維持するための修繕などは、個人の判断でおこなうことが可能です。
しかし、建物の売却や解体といった「変更行為」は、共有者全員の同意を得る必要があります。
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共有名義のマンションは、個人の判断で自由に売却できないことを前章で解説しました。
では実際に共有名義のマンションを売却する際は、どのような方法で進めれば良いのでしょうか。
共有名義のマンションを売却する際には、以下の2つの方法があります。
それぞれの方法について、具体的に解説します。
1つ目は、共有者全員でマンションを売却する方法です。
マンションを売却することに共有者全員が同意しているのであれば、通常の不動産売却の流れに沿って進めることができます。
この場合、不動産会社や買主との連絡をとる代表者を、共有者のなかから決めて進めるのが一般的です。
ただし、売却価格や条件などについて買主との交渉に応じる際に、その都度共有者全員に確認し、同意を得る必要があります。
たとえば、交渉によって価格や条件が当初と変わることに途中で共有者が反対した場合、マンションを売却することはできません。
また契約の際には共有者全員の署名と捺印が必要です。
2つ目は、共有名義のマンションを単独名義に変更してから売却する方法です。
共有者の持分を買い取ることで、単独名義に変更できます。
つまり、共有者間で持分を売買し、共有持分を1つにまとめるということです。
単独名義であれば、売却のタイミングや売却価格、条件など、個人の判断で売却を進めることができます。
ただし、単独名義に変更するためには、共有者の協力が必要です。
共有者全員の同意がないと実現しません。
また共有者の持分を買い取る方は、共有者に現金を支払える経済力が必要です。
なお、共有者間での売買価格が適正価格より著しく低い場合や、無償で受け取った場合は贈与とみなされ、贈与税が課される場合があるため注意が必要です。
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共有名義のマンションを売却したいと思っても、マンションの売却に反対の共有者がいる場合や、共有者の持分を買い取る資金がないという方も少なくありません。
その場合は、ご自身の持分のみであれば、共有者の同意を得なくても売却することが可能です。
そこで最後に、持分のみの売却方法について解説します。
共有名義のマンションで、ご自身の持分のみを売却する際には、以下の2つの方法があります。
それぞれの方法について、具体的に解説します。
マンションの売却に同意しなかった方は、マンションを手放すのではなく活用したいと考えている可能性があります。
まずは共有者に、持分のみを買い取ってもらえないか相談してみると良いかもしれません。
持分を売買することで売主は売却金を受け取り、買主となる共有者は共有関係が解消されるため自由にマンションを活用することができます。
双方の利害関係が一致すれば、トラブルが起こることなく持分のみを売却できる可能性が高いといえます。
マンションを売却する場合、不動産会社の仲介による売却と、買取の2種類の方法があります。
持分のみを売却する場合、仲介で買主が見つかる可能性はほとんどありません。
なぜなら、持分のみを購入しても、買主は自由に活用したり将来売却したりすることができないためです。
持分のみの売却は、不動産会社の買取を利用するのが一般的です。
しかし、一般的な不動産会社は、共有名義の持分のみを扱っていないケースがあります。
持分のみの買取をおこなう専門の不動産買取業者であれば、権利を売却することが可能です。
ただし特殊なケースであるため、価格は市場相場より安くなることを想定しておく必要があります。
このように、持分のみの売却は可能ですが、共有者が購入してくれない場合、第三者の買主を見つけることは困難です。
したがって、共有名義のマンションを売却する場合は、共有者間で円満に協議し、なるべくマンション全体を売却する方向で検討することをおすすめします。
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マンションの共有名義とは、所有者が複数人いる状態を指し、共有名義のマンションを売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
持分のみの売却は可能ですが、特殊なケースであるため、仲介では買主を見つけることが困難であるといえます。
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