マンション売却時の確定申告は必要？流れや計算方法についても解説

マンションを売却すると大きなお金を手にすることになるため、税金や確定申告について不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確定申告は、譲渡所得（利益）を得た場合に必要ですが、損失が生じた場合に税金を抑えられる場合があるため、利益の有無に関係なく確定申告することをおすすめします。
今回は、マンション売却時の確定申告について、どのようなケースで必要なのか、手続きの流れや譲渡所得税の計算方法について解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアでマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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このブログの担当者  片桐  弘貴

関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。
約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。
リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。

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マンションを売却して利益を得た場合は確定申告が必要！

マンションを売却して譲渡所得を得ると、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金が課されます。
これら3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税は、給与所得など分けて納税する「分離課税」であるため、毎年2月の確定申告の時期に、税額を申告し納付しなければなりません。
譲渡所得税は、マンションの売却金額に対して課されるのではなく、売却して得た譲渡所得、つまり「利益」に対して課される税金です。
言い換えれば、利益が残らなかった場合や損失が生じた場合、確定申告の必要はありません。
ただし、以下のようなケースでは確定申告が必要です。

控除制度を利用する場合

譲渡所得税について、その負担を軽減するための控除制度が設けられています。
代表的な控除制度として、「3,000万円特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などが挙げられます。
控除制度を利用すると、一般的なマンションであれば譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。
利益が残らなければ税金は課されませんが、控除制度を利用することで譲渡所得がゼロになる場合は確定申告が必要です。

損益通算の特例を利用する場合

マンションを売却して、損失が生じることもあります。
その場合、「損益通算の特例」を利用することで、ほかの所得と相殺して所得税や住民税を減らす「損益通算」が可能です。
この特例を利用する場合も、確定申告が必要です。
このように、特例を利用することによって税金を抑えられるため、利益の有無に関係なく確定申告することをおすすめします。

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マンション売却で確定申告が必要な場合の手続きの流れ

続いて、実際に確定申告する際の手続きの流れについて解説します。
確定申告の大まかな流れは、以下のとおりです。

• ステップ1：譲渡所得税を計算する
• ステップ2：必要書類を揃える
• ステップ3：確定申告書を作成する
• ステップ4：税務署に申告する

ステップごとの内容について解説します。

ステップ1：譲渡所得税を計算する

譲渡所得税は、「課税譲渡所得×税率」で計算できます。
まずは譲渡所得を算出し、特別控除制度を利用する場合は、控除額を差し引いた金額が課税譲渡所得です。
譲渡所得税の税率はマンションの所有期間に応じて異なるため、売却するマンションをどれくらい所有しているのかを確認し、税率を乗じることで譲渡所得税が算出できます。
なお具体的な計算方法は、次章で解説します。

ステップ2：必要書類を揃える

確定申告には、以下のようにさまざまな書類が必要です。
税務署で入手するもの

• 確定申告書
• 分離課税用の申告書（第三表）
• 譲渡所得の内訳書

マンション売却で得た譲渡所得は分離課税であるため、確定申告書にくわえ、分離課税の対象である所得を申告するための書類が必要です。
また譲渡所得の内訳を計算する際に使用する内訳書も必要です。
これらの書類は、税務署に出向くか、国税庁のホームページからダウンロードして入手できます。
自分で準備するもの

• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 不動産売買契約書の写し
• 取得費や譲渡費用がわかる領収書
• 本人確認書類
• 源泉徴収票

譲渡所得を計算する際には、マンション購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を経費として計上するため、それぞれの金額がわかる書類を提出しなければなりません。
また本人確認書類や、給与所得があるサラリーマンの方は、会社で取得した源泉徴収票も必要です。

ステップ3：確定申告書を作成する

必要書類が揃ったら、確定申告書を作成します。
確定申告書は手書きで作成できますが、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、手順に沿って必要事項を入力すれば確定申告書が完成するためおすすめです。
また確定申告の時期には、多くの自治体が相談窓口を設置します。
不明点や不安なことがある場合は、相談窓口を利用しながら作成すると良いでしょう。

ステップ4：税務署に申告・納税する

必要書類が揃ったら、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、居住地を管轄する税務署で確定申告します。
郵送や、国税電子申告・納税システム（e-Tax）を利用して、オンラインでデータを送付することも可能です。
また納税は上記の期間内におこなうのが基本ですが、申告の際に「振替納税」を希望すれば、指定の口座から4月20日前後に自動引き落としで納付できます。

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マンション売却時の確定申告で必要な譲渡所得税の計算方法

最後に、確定申告時に必要な譲渡所得税をどのように算出するのか、その計算方法について解説します。
譲渡所得税を計算する前に、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は、次の計算式で算出します。
譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
それぞれの項目の内容は、以下のとおりです。

• 収入金額…マンションの売却金額
• 取得費…マンションの購入代金と、購入時にかかった諸費用の合計
• 譲渡費用…マンションを売却するためにかかった諸費用

計算式からもわかるように、譲渡所得とはマンションの売却金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて残った利益です。
なお、建物は年数の経過とともに劣化することから、マンションの建物部分については、購入額から減価償却費を差し引いた金額を取得費とします。
次に、控除制度を利用する場合は、譲渡所得から控除金額を差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－控除金額
上記の計算式で最終的に残った金額に対して税金が課されます。
課税譲渡所得が算出できたら、税率を乗じた金額が譲渡所得税額です。
譲渡所得税＝譲渡所得税×税率
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって、税率が異なります。
不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日時点において、5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」に区分されます。
税率は、以下のとおりです。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

上記からもわかるように、所有期間が5年を超えるか超えないかで、譲渡所得税の税率が2倍近く異なります。
したがって、所有期間が5年ほど経つ頃にマンションを売却するのであれば、長期譲渡所得に該当するタイミングを見計らって売却するのがおすすめです。

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