任意売却時に発生する「ハンコ代」の概要と相場について解説

住宅ローンの返済が苦しい場合の選択肢として、任意売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、任意売却をするためには債権者の「ハンコ」が必要で、その際に「ハンコ代」がかかる場合があります。
今回は、任意売却時に発生する「ハンコ代」とはなにか、その概要と金額の相場、発生するケースとしないケースについて解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

＼お気軽にご相談ください！／

• 無料査定を依頼する
• まずは無料相談する

任意売却時に発生する「ハンコ代」とは

冒頭でもお伝えしましたが、任意売却をおこなう際には、ハンコ代が発生する場合があります。
ハンコ代とはどういうものなのかを解説する前に、まずは任意売却の概要を確認しておきましょう。

任意売却とは

本来、住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済し、金融機関などの債権者が設定した「抵当権」を抹消しなければなりません。
しかし、住宅ローンの滞納が続き、不動産を売却しても完済できない場合には、債権者の同意を得て抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する方法があります。
これを、任意売却といいます。

任意売却時の「ハンコ代」とは

住宅ローンを利用して不動産を購入する際には、債権者がその不動産に「抵当権」を設定します。
抵当権とは、いわば担保のことで、設定すると不動産の登記簿謄本に抵当権が記載されます。
抵当権が設定されたまま不動産を売却することはできないため、任意売却をするために登記簿謄本に記載されている抵当権の部分を削除する手続きが必要です。
抵当権の抹消は、当然のことながら、所有者が勝手にできる手続きではありません。
債権者の同意を得たうえで、債権者のハンコが押された書類を法務局に提出して手続きします。
このとき、ハンコを押してもらうために、債権者に支払う費用が発生する場合があります。
これが「ハンコ代」と呼ばれる費用です。
または、抵当権、つまり担保を解除してもらうという意味で「担保解除料」と呼ぶこともあります。

▼この記事も読まれています
不動産売却の方法の1つ！即時買取のメリットや向いているケースとは

＼お気軽にご相談ください！／

• 無料査定を依頼する
• まずは無料相談する

任意売却時に「ハンコ代」が発生する理由と金額の相場

任意売却をおこなう際、そもそもなぜハンコ代が発生するのでしょうか。
その理由を知るにあたって、以下のようなポイントについて理解を深めておく必要があります。

抵当権には優先順位がある

住宅ローンを組む際、金融機関などがその不動産に抵当権を設定することで融資を受けられます。
この、最初に抵当権を設定した債権者を「第1抵当権者」といいます。
住宅ローンを組んだあと、その不動産を担保にほかのローンを組むことも珍しくありません。
その場合、2番目にお金を貸した債権者が「第2抵当権者」、さらにお金を借りた場合は、3番目にお金を貸した債権者が「第3抵当権者」となります。
複数の債権者がいる場合は、順位が上位の債権者から優先して債権を回収するのが一般的なルールです。

優先度の低い債権者は回収できない可能性が高い

任意売却は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合に利用する売却方法です。
したがって、第1抵当権者であっても、融資したお金の全額を回収できないことがほとんどです。
そうなれば、順位が低い抵当権者は、1円も回収できないことになります。

ハンコ代は任意売却の協力料

任意売却をしても貸したお金を回収できないのであれば、順位が低い抵当権者にとって、任意売却に協力するメリットはありません。
任意売却ができなければ、最終的に競売になります。
しかし、競売になると市場相場の60％～70％程度で売却されるため、第1抵当権者にとっては、回収できる債権額が減ってしまいます。
つまり、第1抵当権者は、競売になる前に任意売却で債権を回収したいのです。
そこで、第1位抵当権者は、ほかの債権者にお金を支払って、任意売却に協力してもらいます。
これが「ハンコ代」なのです。
このハンコ代は、任意売却で得た売却金から差し引かれるのが一般的です。

ハンコ代の金額に規定はない

では、順位の低い抵当権者に、ハンコ代としてどれぐらいの金額を支払えば、任意売却に協力してもらえるのでしょうか。
ハンコ代に、しっかり定められた規定はなく、配分については話し合いで決めることが可能です。
しかし、各債権者は少しでもお金を回収したいと考えるため、トラブルになることも少なくありません。
そこで、住宅金融支援機構では、以下のように独自で基準を定めています。

• 第2抵当権者…30万円または残元金の1割のいずれか低いほうの金額
• 第3抵当権者…20万円または残元金の1割のいずれか低いほうの金額
• 第4抵当権者…10万円または残元金の1割のいずれか低いほうの金額

つまり、10万円～30万円をハンコ代の目安にしているのです。
そのほかの金融機関でも、住宅金融支援機構の定める基準を参考にしています。
しかし、あくまでも目安であるため、一般的には10万円～100万円が相場です。

▼この記事も読まれています
不動産買取でよくあるトラブルとは？解決策や回避方法について解説！

＼お気軽にご相談ください！／

• 無料査定を依頼する
• まずは無料相談する

任意売却時に「ハンコ代」が発生するケースとしないケースとは

任意売却をおこなうと発生する「ハンコ代」の概要と、金額の相場について前章で解説しました。
しかし、ハンコ代は、任意売却時にかならず発生するわけではありません。
そこで最後に、ハンコ代が発生するケースと、発生しないケースについて解説します。

ハンコ代が発生するケース

先述のとおり、債権者が複数いる場合、優先順位の低い抵当権者は、任意売却をしても債権を回収できる可能性は低いといえます。
したがって、1円も回収できない任意売却に協力するメリットがないのです。
しかし、任意売却をおこなうためには、債権者の「ハンコ」が必要です。
その「ハンコ」を押してもらい、抵当権を抹消しなければ、任意売却ができません。
そこで、債権者同士の話し合いによって、回収した債権の配分を決め、「ハンコ代」を支払って任意売却に協力してもらいます。
つまり、ハンコ代は、債権者が複数いる場合に発生する費用なのです。

ハンコ代が発生しないケース

債権者が一人の場合には、回収した債権の配分についてもめることがないため、ハンコ代は発生しません。
任意売却で得た売却金は、一人の債権者が回収し、それでも回収しきれなかった分については、債務者と返済方法について交渉をおこないます。
また、債権者が複数いる場合でも、債権の合計額以上で売却できれば、それぞれの債権者が貸したお金を回収できるため、配分について話し合う必要はありません。
したがって、ハンコ代を支払って協力してもらうこともないのです。
しかし、任意売却は、住宅ローンの返済ができない場合の売却方法です。
複数の債権者からお金を借りている状態で、債権の合計額以上の売却金を得られるケースはほとんどないといえます。
このように、任意売却には、専門的な知識を要します。
弊社では任意売却に関する知識と経験が豊富なスタッフがサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

▼この記事も読まれています
不動産売却が不安な方におすすめ！買取保証のメリットと条件について解説