任意売却ができないケースがある！その場合はどうなるのかについて解説

住宅ローンの返済が苦しいことから、自宅を売却して返済に充てることを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
自宅を売却する方法の1つに「任意売却」がありますが、状況によっては任意売却ができないことがあるため、注意が必要です。
そこで今回は、任意売却ができないケースや、任意売却ができないと最終的にどうなるのかについて解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで、任意売却による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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任意売却とは住宅ローンが返済できない場合の売却方法

マイホームを購入するときには、しっかりと資金計画を立てたつもりでも、転職で収入が減ったり、家族が病気になって医療費がかさんだりと、生活が苦しくなることはあり得ます。
そのような状況になった場合に、住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最終的に競売にかけられる恐れがあります。
そうなる前に、自宅を売却して返済に充てることを検討するのが得策です。
しかし、任意売却がどのようなものなのかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
そこでまずは、「任意売却とはなにか」といった基礎知識や、競売との違いについて解説します。

任意売却とは

そもそも、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関による「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、いわば「担保」のことです。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済して抵当権を抹消しなければなりません。
住宅ローンの残債額が不動産の売却価格より少ない「アンダーローン」であれば、問題なく不動産を売却して抵当権を抹消できます。
しかし住宅ローンの残債額が不動産の売却価格より多い「オーバーローン」の場合は、売却しても債務が残るため、通常の不動産売却をおこなえません。
そのような不動産は、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらうことで、売却することが可能になります。
これを、任意売却といいます。
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、自宅を売却しても残債を完済できない不動産を、金融機関の同意を得て売却する方法なのです。

競売との違い

任意売却と競売の主な違いとして、以下のようなことが挙げられます。
所有者の意思で売却できるかどうか
任意売却は、通常の不動産売却と同様の流れで進められるため、価格や条件など、ある程度所有者の意思を反映させることができます。
一方競売とは、債権を回収するために債権者が裁判所に申立てをおこない、裁判所の主導のもと、強制的に不動産の売却を進める手続きのことです。
競売では、所有者の意思や都合などが考慮されることはありません。
売却価格
任意売却では、市場相場に近い価格での売却が望めます。
一方、競売は任意売却より安い価格で買い叩かれるのが一般的です。
売却後に残った債務の返済
任意売却や競売は、オーバーローンの状態で不動産を売却する方法です。
つまり売却金を返済に充てても、ほとんどの場合、債務が残ります。
競売の場合、売却後の残債は一括で返済しなければなりません。
一方、任意売却では、金融機関との交渉によって分割返済が認められるのが一般的です。

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任意売却ができないケースとは？

競売になると、強制的に安い価格で自宅を売却され、売却後も多額の借金に悩まされることになります。
競売になる前に任意売却をしたいところですが、すべての不動産で任意売却ができるわけではありません。
そこで次に、任意売却ができないケースについて解説します。
下記のようなケースでは、任意売却ができない可能性があるため、注意が必要です。

債権者の同意が得られない

住宅ローンを融資した金融機関は、競売より任意売却のほうが回収できる債権が多くなるため、任意売却に協力的だといえます。
しかし、不動産を担保にほかの借金をしている場合、その債権者は後順位抵当権者となり、債権を回収できない可能性があります。
そうなると任意売却に協力するメリットがないため、「同意しない」という債権者が出てくるかもしれません。
また住宅ローン以外に税金などを滞納していると、不動産が差し押さえられている場合があります。
任意売却をおこなうためには、すべての債権者の同意を得る必要があります。
同意を得られない場合、任意売却はできません。

トラブルを抱えている

不動産が親子や夫婦の共有名義になっている場合、その不動産を売却するためには、共有者の同意が必要です。
しかし、離婚が原因で不動産を売却するケースや、親子間のトラブルを抱えている場合など、共有者の同意を得られない可能性もあります。
また、物件にトラブルがあり多額のリフォーム費用がかかる場合や、建築基準法違反の物件は、買主が見つかりにくい可能性が高いです。
買主が見つからなければ任意売却は成立しないため、結果、競売にかけられることもあり得ます。

十分な売却活動ができない

任意売却では、住みながら売却活動をおこなうケースがほとんどです。
内見に応じる際には、物件に対して良い印象を持ってもらえるように、整理整頓や清掃といった準備をしっかりおこなう必要があります。
しかし、生活している状態で内見に応じることに抵抗を感じる家族も少なくありません。
内見に応じられない事情があると、十分な売却活動がおこなえず、任意売却ができない場合があります。

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任意売却ができないと最終的にどうなるのか

任意売却ができないケースについて前章で解説しましたが、その場合はどうなるのかについても理解しておく必要があります。
そこで最後に、任意売却ができない場合、最終的にどうなるのかについて解説します。

競売にかけられる

任意売却ができない場合、金融機関は債権を回収するために、裁判所に競売の申立てをおこないます。
申立てが受理されると、裁判所が不動産を差し押さえたのち、強制的に競売にかけ売却の手続きを進めます。
競売は市場での取引ではなく、裁判所での入札形式となるため、売却価格は市場価格の70％～80％程度で落札されるのが一般的です。
また競売物件の情報は、裁判所やインターネット上で公表されるため、自宅が競売にかけられていることを他人に知られてしまいます。
さらに引渡しの時期など、交渉の余地はありません。
落札者が代金を納付し、所有権を取得する日までに退去しないと、強制執行によって退去させられます。

残債を支払えない場合は「自己破産」になる場合がある

競売は市場相場より安い価格で売却することになるため、返済に充てるお金が少なくなり、多額の債務が残ることが予想されます。
競売で売却した場合に残った債務は、一括で返済しなければなりません。
住宅ローンの滞納が続いた状況で、自己資金から一括で返済できるケースはほとんどなく、残債を支払えない場合は自己破産を選択せざるを得なくなります。
自己破産をすると債務の返済は免除されますが、所有している車などを手放すことになり、手元に残る財産はごく一部です。
生活に支障が出るだけでなく、連帯保証人に返済義務が発生するため、人間関係も悪化しかねません。
このように、任意売却ができず競売になると、多くのデメリットが生じるのです。

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