任意売却に税金はかかるのか？税金を滞納している場合についても解説！

任意売却は、住宅ローンの返済が苦しくなった場合に有効な売却方法です。
通常、不動産を売却すると税金がかかりますが、任意売却の場合はどうなるのか不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、任意売却に税金はかかるのか、固定資産税や住民税といった税金を滞納している場合はどうなるのかについて解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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任意売却には税金がかかる！その種類とは

まずは、「任意売却とはなにか」といった基礎知識から解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、不動産を売却しても残債を完済できない場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
しかし任意売却の場合、売却代金を住宅ローンの返済に充てることを前提に抵当権を外してもらうことで、通常の不動産売却がおこなえるのです。
不動産を売却する際には、さまざまな税金がかかります。
そして、任意売却であっても、通常の不動産売却と同様に税金が課されます。
税金と一口にいっても、手続きに必要な税金と、売却後に課される税金があるため、どのような税金がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

任意売却にかかる税金

任意売却にかかる税金の種類は、以下の4つです。
印紙税
経済的な取引をおこなう際に作成した書類には、印紙税が課されます。
このような書類のことを「課税文書」といい、不動産売買契約書も対象です。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り消印することで、納税を済ませたことになります。
印紙税の税額は、売買契約書に記載された金額に応じて定められており、契約金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。
登録免許税
不動産に設定されている抵当権を抹消する手続きには、登録免許税が発生します。
登録免許税の税額は、不動産1件につき1,000円です。
土地と建物を売却する場合は、両方に対して課されます。
消費税
個人が不動産を売却して得た代金に対して、消費税はかかりません。
しかし、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料や、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬に対しては、消費税が課されます。
譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）を得ると、その利益に対して、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といい、譲渡所得税は不動産の売却後に課される税金です。
ただし、任意売却の場合、譲渡所得税が発生しないケースがほとんどです。
その理由については、次章で解説します。

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任意売却にかかる税金のうち「譲渡所得税」はどうなるのか

次に、任意売却をおこなった際の譲渡所得税について解説します。
本来、不動産を売却して利益を得ると、譲渡所得税が課されます。
しかし、任意売却の場合、譲渡所得税が発生することはほとんどありません。
その理由は、以下のようなケースが多いためです。

売却益が出ない

譲渡所得税は、売却益が生じた場合に発生する税金です。
任意売却は、売却代金で住宅ローンを完済できない場合の売却方法であるため、売却益が出ないケースがほとんどです。
したがって、任意売却では譲渡所得税が発生することがほとんどないといえます。
ただし任意売却で住宅ローンを完済し、さらに手元にお金が残った場合は、譲渡所得税が発生します。

特別控除制度を利用する

譲渡所得税の負担を軽減するための特別控除制度が、いくつか設けられています。
「3,000万円の特別控除の特例」が代表的ですが、この特例を利用すると、売却益から最高3,000万円の控除を受けることが可能です。
一般的な不動産の場合、この特例を利用すると売却益がゼロになるケースがほとんどであるため、譲渡所得税の課税対象外となります。

強制換価等による特例が適用される

住宅ローンを滞納し続けると、金融機関が債権を回収するために裁判所に申立てをおこない、最終的には競売にかけられます。
これを強制換価手続きといい、任意売却より安い価格で買い叩かれるのが一般的です。
所得税法では、競売によって売却益が生じた場合、「強制換価等による特例」によって譲渡所得税を課さないと定めています。
任意売却は、あくまで売主の意思で不動産を売却する方法であるため、強制換価手続きではありません。
しかし、競売を避けるために任意売却をせざるを得ない状況の場合は、「強制換価等による特例」が適用される場合があります。
このように、任意売却ではそもそも売却益が出ないケースが多いことにくわえ、売却益が生じた場合でも特例によって非課税となる可能性があるのです。

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税金を滞納している場合でも任意売却できるのか

任意売却を検討する方は、住宅ローンの返済が苦しい、競売を避けたいという方がほとんどです。
生活が苦しく、固定資産税や住民税などを滞納している方も少なくありません。
そこで最後に、税金を滞納している状態で任意売却をおこなうことが可能かどうかについて解説します。

差し押さえの解除が認められれば任意売却は可能

まず、税金の滞納額が大きい場合、行政から自宅を差し押さえられる場合があります。
この状態で任意売却をおこなうことはできません。
差し押さえられている自宅の任意売却をおこなうためには、行政に交渉して差し押さえを解除してもらう必要があります。
差し押さえの解除には、滞納している税金を売却代金で支払えることが前提です。
そのうえで差し押さえの解除が認められれば、任意売却をすることは可能です。
ただし、行政からの税金の督促を無視し続けていたり、対応が悪かったりすると、交渉に応じてもらえない可能性があります。
したがって、税金が支払えなくなった場合は速やかに行政に相談し、丁寧な対応を心がけることが大切です。

売却代金から捻出できる場合がある

任意売却の場合、売却代金を住宅ローンの返済に充ててもなお、債務が残るケースがほとんどです。
残った債務については、金融機関との交渉によって、無理のない範囲で分割返済することが認められるのが一般的です。
このときの交渉次第で、滞納していた税金の支払いを売却代金から捻出できる場合があります。
また交渉によっては、税金だけでなく、売却にかかる諸費用なども売却代金から支払うことが可能です。
その場合は、税金などを支払った残りの売却代金を住宅ローンの返済に充てるため、返済する金額が減ることになります。
つまり、売却代金をそのまま返済に充てる場合と比べて、残る債務の金額が多くなるということです。
任意売却で資金を得ても、借金がなくなるわけではありません。
売却後も返済は続くため、残債の返済計画について、金融機関と相談しながら任意売却を進めることが大切です。

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