不動産売却の際に発生する税金とは？譲渡所得税の計算方法や節税方法を解説

不動産を売却する際には、売却益による収入だけでなく、さまざまな税金がかかることによる支出も多くあります。
そのため不動産を売却する前に、どのような税金があるかを知っておくことで、早めに手を打つことができ、節税対策にもつながります。
そこで今回は不動産売却に伴う税金やその計算方法、そして知っておくべき節税対策について解説いたします。
南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺にお住まいで不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の際にかかる税金！税金の種類とは？

不動産売却をする場合には、主に以下の4種類の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

それぞれがどのような税金なのか、具体的に見ていきましょう。

①印紙税

「印紙税」は不動産売却時に取り交わす、売買契約書に「収入印紙」を貼ることで納税する税金です。
収入印紙の金額は売買価格によって変動し、売買契約時の取引金額が大きくなれば大きくなるほど、印紙税の税額も高くなります。
具体的な金額は、以下のとおりです。

• 500万円超1,000万円以下：1万円（2024年3月31日までは軽減税率5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円（2024年3月31日までは軽減税率1万円）
• 5,000万円超1億円以下：6万円（2024年3月31日までは軽減税率3万円）
• 1億円超5億円以下：10万円（2024年3月31日までは軽減税率6万円）

不動産売却では、売買契約書は買主分と売主分の2部を発行しますが、収入印紙はそのどちらにも貼付します。
通常は自分で保管する売買契約書の分のみ、収入印紙を用意すれば良いので、事前に準備しておきましょう。
ただし売買契約書に収入印紙を貼付しなかった場合は、過怠税が課税されるので、注意が必要です。

②登録免許税

不動産の登記手続きをおこなうと「登録免許税」がかかります。
不動産売却では、土地や建物の所有権が移ったことを明確にするために「所有権移転登記」をおこなう必要があります。
売買の所有権移転登記では、一般的には移転した不動産の「固定資産税評価額×2%」の税金が徴収されますが、基本的には買主の負担になります。
また住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」をおこなわなければなりません。
この抵当権抹消登記にも登録免許税が必要で「不動産1件につき1,000円」の税金がかかります。
一戸建てのように、建物と土地からなる不動産については2件分、つまり2,000円の登録免許税が必要です。
こちらは売主が支払う必要があるので、事前に準備しておきましょう。

③消費税

不動産売却に伴う手続きにはさまざまな費用がかかりますが、そのなかでも以下のような費用は「消費税」の課税対象となります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料

このなかでも、不動産会社に支払う仲介手数料は高額になることも多いです。
仲介手数料は法律で上限額が決められていて、基本的には上限額を不動産会社に支払うのが一般的です。
たとえば5,000万円の不動産の仲介手数料は「156万円」のため、消費税は「15万6,000円」となります。
決して少なくはない金額なので、あらかじめ必要な費用として計上しておきましょう。

④譲渡所得税

不動産売却でかかる税金で、もっとも金額が大きいのが「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益である「譲渡所得」に課税される税金のことで、以下の3種類の税金から構成されます。
所得税
住民税
復興特別所得税
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するため創設された税金で、2037年までは徴収される予定です。
譲渡所得税を計算する際は、以上の3種類の税金にかかる税率を合計し、それを課税譲渡所得に掛け合わせることで計算します。
次の項では、譲渡所得税の具体的な計算方法をご紹介いたします。

不動産売却の際にかかる税金！譲渡所得税の計算方法とは？

まず不動産売却における譲渡所得税の計算式は、以下のようになります。
譲渡所得税＝課税譲渡所得（譲渡所得-特別控除）×税率
このように譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」に、先ほどご紹介した3つの税金の税率を掛け合わせることで計算できます。
そのため譲渡所得税を計算するには、譲渡所得・課税譲渡所得・特別控除・税率の4つの要素を理解しておく必要があります。

譲渡所得の計算

先述したように、課税譲渡所得は譲渡所得から特別控除を差し引いたものです。
そこでまずは譲渡所得とは何かを理解していきましょう。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費および不動産売却をする際にかかった譲渡費用を差し引いたものをいいます。
計算式として表すと、以下のようになります。
譲渡所得＝売却価格-譲渡費用-取得費
このうち譲渡費用とは、不動産売却に直接かかった費用のことで、以下の費用が該当します。

• 物件の売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 建物の解体費用
• 土地の測量費用

もう一方の取得費は、売却した不動産を取得する際にかかった費用と経費の合計で、以下のような費用が挙げられます。

• 土地の購入費用
• 建物の購入費用から減価償却費を差し引いた金額
• 物件購入時に不動産会社へ支払った仲介手数料
• 相続税・印紙税・登録勢などの各種税金
• 増改築費用

取得費の計算で気を付けなければならないのは、建物の減価償却費です。
建物の価値は時間が経つにつれて減少すると考えられているため、取得費を計算する際には減価償却費用を差し引いて計算する必要があります。
減価償却費は「減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数」で求められます。
償却率は建物構造によって異なり、非事業用の場合はそれぞれ以下のとおりになっています。

• 木造：0.031
• 鉄骨造：0.020～0.036
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：0.015

また不動産売却にあたって土地の造成・改良をおこなった場合の費用は、譲渡費用でなく取得費に含まれます。
このように譲渡費と取得費にはさまざまな費用が含まれるため、抜け漏れがないようにしっかり確認していきましょう。

特別控除の適用

次に、譲渡所得から差し引ける特別控除があるかどうかを確かめていきます。
特別控除が適用できれば、課税譲渡所得が大きく減るため、減税にもつながります。
譲渡所得から直接差し引ける特別控除としては、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除「3,000万円の特別控除」が有名です。
自宅の売却による不動産売却益は、大半のケースで3,000万円以下に収まります。
この特別控除を利用することができれば譲渡所得税が0円になることもあるため、活用できないかチェックしておきましょう。
売却する不動産の保有期間などの条件はありませんが、自宅の売却にしか適用できません。
また注意点として、不動産売却後に新たな新居を購入する場合に利用できる住宅ローン控除との併用ができないことが挙げられます。
そのため3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうが得なのか、計算してから選ぶ必要があります。
特別控除が適用できるようであれば、その控除額を譲渡所得から差し引いた額が、課税譲渡所得となります。

税率の計算

最後に、課税譲渡所得に掛け合わせる税率を計算します。
譲渡所得税に適用される税率は所有期間によって異なり、それぞれ以下のようになっています。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税 30%+復興特別所得税 0.63%+住民税 9%）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税 15%+復興特別所得税 0.315%+住民税 5%）

また所有期間が10年を超える自宅の場合は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用でき、以下のように税率が軽減されます。

• 6,000万円以下の部分：14.21%（所得税 10%+復興特別所得税 0.21%+住民税 4%）
• 6,000万円超の部分：20.315%（所得税 15%+復興特別所得税 0.315%+住民税 5%）

この特例は先述の3,000万円控除と併用できるため、さらに減税することが可能です。
ただし所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年もしくは10年を超えているかどうかで判断されます。
たとえば2017年6月1日に購入した物件を、2022年7月1日に売却したとしましょう。
すると売却時点では所有期間が5年を超えているものの、2022年1月1日時点では5年以下となり、短期譲渡所得として扱われてしまいます。
そのため所有期間を計算する際は、売却年の1月1日時点での所有年数を基準にするよう、意識しましょう。

不動産売却の際にかかる税金！節税方法とは？

特別控除などがあるものの、譲渡所得税がかかってしまう場合、その金額は少ないものではありません。
そこでここからは、譲渡所得税を抑えられる節税方法をご紹介いたします。

①購入額が分かる資料を揃える

まず初めに、売買契約書や領収書など、不動産を購入した際の金額が分かる書類を用意しましょう。
先述したとおり、譲渡所得は売却金額から取得費と譲渡費用を差し引くことで算出されます。
しかし取得費が不明の場合は、取得費は「売却金額の5%」として計算されます。
実際の購入額のほうが大きい場合、差し引かれる取得費が少なくなり、譲渡所得も増えてしまうため、実際の取得費を確定させることが重要です。
購入時の売買契約書がない場合は、売主側で写しが保管されている場合があるため、相談してみるのも良いでしょう。
また代金支払い時の通帳の記録などが、証拠書類として認められる場合もあります。

②売却のタイミングに注意する

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が大きく変わるため、不動産を売却するタイミングをしっかりと見極めることも大切です。
目安となるタイミングは、所有期間が5年、もしくは10年を超えるときです。
所有期間が5年を超えると、短期譲渡所得から長期譲渡所得になり、税率が大幅に軽減されます。
またマイホームの場合、所有期間が10年を超えると、先述した軽減税率の対象にもなります。
そのため売却益が発生しそうな場合は、不動産売却のタイミングを遅らせるというのも一つのやり方と言えるでしょう。
ただし売却を待っている間にも、固定資産税や維持管理費は発生するため、タイミングは総合的に判断するのがおすすめです。

③利用できる特例を確認する

また特例を上手に活用して、節税を図るのも重要なポイントです。
先ほどご紹介した「3,000万円の特別控除」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」以外にも、以下の4つのような特例が適用できます。

• 特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 自宅の買い換えで譲渡損失が出た場合の特例

ここではそれぞれがどのような特例なのか、見ていきましょう。
特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
所有期間が10年を超え、10年以上居住しているマイホームを売却し、それよりも高額な住宅に住み替える場合に適用できる特例です。
「買い換え特例」とも呼ばれ、元のマイホームにかかる譲渡所得税の課税を、買い換え先の住宅を売却するときまで先送りできます。
ただし売却した家よりも金額が少ない家に買い換えた場合は、その差額を収入金額として譲渡所得を計算します。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例
被相続人のマイホームを相続して売却した場合、一定の要件に該当すれば、売却益から3,000万円を控除できます。
建物は一戸建て住宅に限定され、耐震基準に適合していることが要件となっています。
また3,000万円特別控除や買い替え特例のいずれか、住宅ローン控除との併用が可能です。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
納付した相続税の一定額を取得費に計上できる特例です。
取得費が増額することで、譲渡所得が間接的に低くなり、減税につながります。
しかしこの特例は相続税が課税された方が対象となるため、利用する前にご自身が当てはまるのかどうか確認しておきましょう。
自宅の買い換えで譲渡損失が出た場合の特例
自宅の買い換えで譲渡損失（赤字）が生じた場合に利用できる特例です。
譲渡損失を他の所得と損益通算することができ、損益通算しきれなかった損失は3年間繰り越すことができます。
繰り越している間は所得税や住民税を減税できるため、売却損で家計が苦しい場合の助けになるでしょう。

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