【固定資産税の解説】相続税の申告の有無や活用方法！

土地を所有している場合、毎年固定資産税を支払うのが一般的ですが、なかには固定資産税がかからない土地もあります。
そこで今回は固定資産税のかからない土地とはどのようなものか、相続税の申告の有無やその活用方法を解説いたします。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで土地を相続する予定の方は、ぜひご参考になさってください。

相続時に固定資産税のかからない土地とは？

まずは、相続時に固定資産税のかからない土地とはどのようなものなのかをご紹介します。

①国が保有している

相続時に固定資産税がかからない土地としてまず挙げられるのが、国が保有している土地です。
たとえば下記のようなものが該当します。

• 公園
• 役所
• 公立の小学校
• 病院など

国の所有物は性質上、課税対象とならないため固定資産税はかかりません。
国だけでなく、都道府県や市区町村が所有している場合も同様です。
また自治体が所有している公立の小学校や公園、病院なども固定資産税がかからない土地となります。

②課税標準額が30万円未満

課税標準額が30万円未満の土地も、相続時には原則固定資産税がかかりません。
固定資産税には免税点というものがあり、課税評価額が免税点を下回った場合は非課税となります。
課税評価額とは固定資産税を算出するための指標のことで、固定資産税評価額と同じ金額です。
つまり課税評価額が免税点を下回る不動産の場合、固定資産税が免除されるのです。
免税点は不動産の種類によって異なり、金額は下記のとおりです。

• 土地の場合：30万円未満
• 建物の場合：20万円未満

土地と建物を両方所有していても、それぞれが免税点の範囲内であれば、固定資産税はかからないことになります。
ただし同じ市や町などで複数の土地を所有している場合は、それぞれが免税点の範囲内であっても、固定資産税が課税されるケースがあるので注意が必要です。
たとえば課税評価額10万円と25万円の土地をそれぞれ所有している場合は、合計すると30万円未満を上回るため、固定資産税が発生します。
ちなみに複数の土地を所有している場合であっても、それぞれ違う市や町にあり、どちらも免税点の範囲内であれば非課税となります。

③地方税法で指定されている

以下のような地方税法で指定されている土地も、固定資産税がかかりません。

• 国有林
• 公共の保有林
• 墓地

国有林や保有林、墓地などの土地は公的性質が強いです。
これらのような物的非課税の不動産は、固定資産税がかからない土地に該当します。

④公共の道路に面している

所有している土地が公共の道路に面している場合、非課税となるケースがあります。
公共の道路とは、国道や県道、市町村道などのことです。
しかし不特定多数の方が通行し、公的性質が高いとみなされた場合は、私道でも公共の道路として扱われ、非課税になることがあります。

固定資産税のかからない土地にも相続税はかかる？

「固定資産税がかからない土地なのだから、相続税もかからないのでは？」と思う方も多いことと思います。
ここでは固定資産税がかからない土地における、相続税の扱いを解説いたします。

土地を相続した際にかかる税金は2種類

結論から言うと、固定資産税がかからない土地であっても、相続時は「相続税」と「登録免許税」の2種類の税金が発生します。
相続税とは財産を相続した際にかかる税金で、財産を受け取った相続人や受遺者に課せられます。
相続税の支払いは原則、現金一括払いとなるため、税務署もしくは金融機関の窓口で支払うのがおすすめです。
相続税は相続税評価額をベースに算出されます。
また登録免許税とは、不動産の所有権を移転（登記）する際にかかる税金です。
登記内容によって税率は変動し、相続の場合の登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」で計算できます。
登録免許税は、支払い完了後に領収書を登記申請書に貼り付け、法務局に提出するのが一般的です。

相続税の申告が必要なケース

相続した財産の総額が相続税の「基礎控除」内であれば非課税となるため、相続税はかかりません。
しかし相続財産の総額が相続税の基礎控除額を超える場合、相続税の申告と納税が必要になります。
相続税における基礎控除額は以下のように計算され、法定相続人の人数によって控除額が変わってきます。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
そのため相続税がかかるかどうかを確かめる際には、まずは法定相続人の数を確定させなければなりません。
その後、相続財産をすべて洗い出し、その総額と基礎控除額を比較します。
申告が必要であれば、税務署の窓口や国税庁のホームページから申告書を入手し、必要事項の記入と必要書類の収集をおこないましょう。
最後に、被相続人の住所を管轄する税務署に申告書を提出して終了です。

相続税の計算に必要な相続税評価額とは？

相続税は相続財産の課税価格の合計金額から基礎控除を差し引いた、課税遺産総額に課税されます。
分かりやすく数式にすると、以下のようになります。
相続税額＝（すべての相続財産額-基礎控除額）×相続税率
つまり財産の価値が分かれば、相続税の支払いの有無が分かるということです。
そのため相続税を把握するには、相続した財産にどのくらいの価値があるのかを調べなくてはなりません。
また財産には土地や建物などの不動産だけでなく、預貯金や有価証券、退職手当金や生命保険金なども含まれます。
このとき、相続した財産の価値を算出するベースとなるのが「相続税評価額」で、財産の種類によって評価方法が定められています。

相続税評価額の評価方法は財産ごとに定められている

相続税評価額は相続税を決める大切な要素であり、正しく算出する必要があります。
課税価格を算出するための、財産の評価方法は「相続税財産評価に関する基本通達」で定められています。
財産それぞれに細かい評価方法がありますが、どれも「時価」で算出していくのが一般的です。
たとえば現金1,000万円の時価は1,000万円、2,000万円の時価は2,000万円となります。
そのため現金であれば、相続税評価額を簡単に算出することが可能です。
また普通預金は「課税時期の預け入れ残高」、定期預金は「課税時期の預け入れ残高＋既経過利子の金額－源泉徴収額」がベースとなるため、現金と同様時価となります。
しかしなかには投資信託や金融商品、野菜や果物、犬や馬、魚など、さまざまな評価方法の財産もあります。
簡単に算出できない財産も多いため、まずはそのことを理解しておきましょう。

不動産は時価より相続税評価額が下がる

その他の財産と同様に、土地などの不動産も相続税評価額を算出します。
不動産の場合、一般的に相続税評価額が時価より低くなるのが特徴です。
相続税評価額が低くなると、その分だけ相続税の節税ができます。
そのため相続税を抑えるのに、現金を不動産に換えるケースも見受けられます。
たしかに相続税の軽減にはつながりますが、総合的に見ると決して有効的ではない場合があるので、ご注意ください。

相続税率は取得金額に応じて変わる

相続税の税率は、法定相続分に応じて取得した財産の金額によって異なるのが特徴です。

• ～1,000万円：税率10％
• 1,000万円～3,000万円：税率15％
• 3,000万円～5,000万円：税率20％
• 5,000万円～1億円：税率30％
• 1億円～2億円：税率40%

このように取得金額が高いほど、税率が上がることが分かります。
2億円以上もさらに税率が上がり、6億円を超えると税率は55%にもなります。
相続財産の取得金額が多ければ多いほど、税率も高くなると把握しておくと良いでしょう。

固定資産税がかからない土地における相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額の計算方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

①路線価方式

「路線価方式」は、国税庁が毎年7月に公表する「路線価」をベースに、相続税評価額を算出する方法です。
路線価とは1㎡あたりの土地の価格のことで、下記のように、路線価に相続した不動産の土地の面積を乗じて、相続税評価額を算出します。
路線価×持分割合×土地面積
路線価は国税庁のホームページから、日本全国の路線価をチェックすることが可能です。
大阪市都島区や東淀川区、淀川区エリアを含むエリアも探せるため、その中から相続した土地に面する道路を探しましょう。
道路にはそれぞれ数字とアルファベットが記載されているので、次にこれを確認します。
たとえば相続した土地の前面道路に「170D」と記載されている場合、この道路に面している土地は1㎡あたり17万円となります。
アルファベットにはAからGの7通りがあり、それぞれ別の借地権割合を示しています。
Dは借地権割合が60%であることを示していますが、借地権でない場合はとくにチェックしなくても問題ありません。
借地権も相続税の対象になるので、借地権がある場合はアルファベットもしっかり確認しておきましょう。
土地の面積は固定資産税の納税通知書に記載されているため、こちらも事前に確認してください。
また土地を共有で持っている場合は、法務局の登記簿謄本で持分割合を確認する必要があります。
仮に路線価が17万円、面積が150㎡、持分割合が1/1の土地の場合、計算式は以下のとおりになります。
17万円×1/1×150㎡＝2,550万円
つまりこの場合の相続税評価額は「2,550万円」です。

②倍率方式

もう一つの「倍率方式」とは、路線価が定められていない土地の場合の計算方法です。
路線価を調べようとした際、数字とアルファベットがなく「倍率地域」と記載されている場合があります。
大阪市都島区や東淀川区、淀川区エリアにおいても、そのような土地があるかもしれません。
倍率地域に該当する場合は、下記のように固定資産税評価額に国が定めた倍率を乗じて、相続税評価額を算出します。
固定資産税評価額×持分割合×倍率
倍率は路線価と同様に国税庁のホームページよりチェックすることができ、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の項目に記載されています。
地域によって倍率が異なるため、倍率地域に該当する場合は入念な確認が必要です。
固定資産税評価額は面積と同じく、固定資産税の納税通知書から確認できます。
また共有土地の場合は、路線価方式と同様に持分割合も把握しておきましょう。
以上の要素を踏まえ、固定資産税評価額が1,200万円、持分割合が1/1、倍率が1.1の土地を計算すると、以下のようになります。
1,200万円×1/1×1.1=1,320万円
つまりここでは、相続税評価額は1,320万円となります。

減額要素を確認する

土地の相続税評価額は、土地の利用方法などによって複数の減額要素があります。
たとえば500㎡以上の広い土地の場合、容積率などの要件を満たせば、相続税評価額を減額することが可能です。
また先述した借地権がある場合、土地の相続税評価額に借地権割合を乗じて算出します。
路線価に記載されているアルファベットの借地権割合は、A：90％・B：80％・C：70％・D：60％・E：50％・F：40％・G：30％です。
割合が小さくなるほど、相続税評価額も小さくなるので、借地権の場合はしっかり確認しておきましょう。

相続した固定資産税がかからない土地の活用方法とは？

最後に、固定資産税がかからない土地の活用方法をご紹介します。

活用方法①：売却する

活用方法としてまず挙げられるのが、売却することです。
ご自身で住んだり活用したりする予定がないのであれば、売却して現金化することをおすすめします。
固定資産税がかからない土地であっても、維持費がかかったり、評価額の見直しによって課税対象となったりする可能性も否めません。
不要な土地を所有するメリットはあまりないので、現金化したほうがお得といえるでしょう。

活用方法②：太陽光発電システムの設置

太陽光発電システムを設置することも、活用方法の1つです。
広い土地や日当たりの良い土地、見晴らしの良い土地などは、太陽光発電を効率良くおこなえます。
投資費用は高額になりがちですが、設置後12～13年ほどで回収できるケースが多いです。
その後も利益が出るため、田舎の土地などを相続した際はぜひ検討してみてください。
また集客が不要であることも、太陽光発電システムを設置する大きなメリットです。
賃貸物件の経営などのように、需要を気にすることなくおこなえるのも、魅力的なポイントといえるでしょう。

活用方法③：相続放棄する

ご自身にとって不要だと思う土地であれば、相続放棄する方法もあります。
相続放棄は家庭裁判所に必要な書類を提出し、受理通知書を持って成立します。
相続放棄に必要な書類は、下記のものです。

• 相続放棄の申述書
• 申述人の戸籍謄本
• 被相続人の除籍謄本
• 住民票の附票

相続放棄の申述書は、家庭裁判所のホームページからダウンロードすることも可能です。
手続きには上記の書類の取得費や、印紙代などが必要なので、あらかじめ準備しておきましょう。
相続放棄の手続きは司法書士などの有資格者に依頼することもできます。
ただし報酬を含めて数万円ほどかかるので、注意が必要です。

活用方法④：寄付する

固定資産税がかからない土地の活用方法として、個人や自治体などに寄付することも挙げられます。
引き取り手があれば、寄付によって不要な土地を手放すことが可能です。
ただし相手が土地を必要としている場合に限るので、必ずしも寄付できるわけではないことを覚えておきましょう。

まとめ

今回は固定資産税のかからない土地とはどのようなものか、相続税の申告の有無や活用方法を解説しました。
固定資産税がかからない土地でも、その価値が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納税が必要になるケースがあります。
相続税の算出に必要な相続税評価額は、路線価方式や倍率方式で求められるので、自分で計算することも可能です。
活用方法としては売却や太陽光発電システムの設置、相続放棄や寄付などが挙げられますが、相続税の計算や活用方法の選択は判断が難しいことも多いでしょう。
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