【不動産売却の税金】種類や節税の方法を解説

不動産売却では、さまざまな税金がかかることをご存じでしょうか。
取引金額によっても、発生する税金の種類や税額は異なります。
そこでどのような税金がかかるのか、計算方法や節税のポイントとともにご紹介します。
大阪市北区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で発生する税金の種類とは？

不動産売却では、次の種類の税金が発生します。
それぞれどの費目に対する税金なのか、課税のタイミングとともに確認していきましょう。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙税法における課税文書として印紙税の課税対象になります。
売買契約書に記載されている契約金額に応じて、以下の額面の印紙を貼付してください。

• 500万円超1,000万円以下：1万円（2024年3月31日までは軽減税率5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円（2024年3月31日までは軽減税率1万円）
• 5,000万円超1億円以下：6万円（2024年3月31日までは軽減税率3万円）
• 1億円超5億円以下：10万円（2024年3月31日までは軽減税率6万円）

なお不動産売却では、買主・売主が保管する2部の売買契約書にそれぞれ貼付します。
通常は自己の保管分について、印紙税を負担します。

登録免許税

不動産の登記手続きには、登録免許税が課せられます。
住宅ローンを組んで取得した不動産には、抵当権が設定されています。
不動産売却の際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
このときの抵当権抹消登記に、1件あたり1,000円の登録免許税が課せられます。
そして一戸建てのように、建物と土地からなる物件については2件分（2,000円）がかかります。
なお所有権移転登記（不動産の名義変更）にかかる登録免許税は、買主の負担となるケースが多いです。

消費税

不動産売却の手続きには、さまざまな費用がかかります。
そのうち消費税の課税対象となる費目には、おもに以下のものがあります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料

譲渡所得税

不動産売却によって得た利益（譲渡所得）には、以下の種類の税金が課せられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

譲渡所得に課せられる税金なので、譲渡所得税とも呼ばれています。
譲渡所得税は取引金額によって異なるため、詳しい計算方法を次項でご紹介します。

不動産売却でかかる譲渡所得税などの税金の計算方法

不動産売却で得た譲渡所得には、譲渡所得税がかかります。
そこで譲渡所得税の計算方法や、適用される税率をご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、売却価格から譲渡費用（売却にかかった費用）と取得費（購入にかかった費用）を差し引いて算出します。
譲渡所得は、以下の式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー取得費
譲渡費用とは、不動産売却に直接かかった費用のことです。
おもに以下の費用が、譲渡費用に該当します。

• 物件の売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 建物の解体費用
• 土地の測量費用

そして取得費とは、物件の取得時にかかった費用のことです。
おもに以下の費用が、取得費に該当します。

• 物件の購入・建築代金
• 物件の購入時に不動産会社へ支払った仲介手数料
• 各種税金（相続税、印紙税、登録免許税など）
• 増改築費用

なお不動産売却にあたり土地の造成・改良をおこなった場合の費用は、譲渡費用でなく取得費に含まれます。
そして建物の場合は、取得費から経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。
償却率は建物構造によって異なり、マイホームの場合はそれぞれ以下のとおりです。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨：0.025
• 鉄筋コンクリート：0.015

譲渡所得税の税率

譲渡所得税に適用される税率は、所有期間によってそれぞれ以下のようになっています。

• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税・復興特別所得税 30.63%、住民税 9%）
• 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%）

また所有期間が10年を超えるマイホームは、以下の軽減税率の適用を受けられます。

• 6,000万円以下の部分：14.21%（所得税・復興特別所得税 10.21%、住民税 4%）
• 6,000万円超の部分：20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%）

なお所有期間は、売却した年の1月1日を基準にして判断します。
たとえば2017年6月1日に購入した物件を、2022年7月1日に売却したとします。
売却時点では所有期間が5年を超えているものの、2022年1月1日時点では5年以下となり、短期譲渡所得として扱われるため注意してください。

不動産売却にかかる税金の節税ポイント

不動産売却で発生する税金は、取引額が大きいほど税額も高くなりやすいです。
少しでも税額を抑えるためには、計上できる経費や利用できる特例の確認が欠かせません。
そこで節税のポイントを確認していきましょう。

購入額がわかる資料をそろえる

譲渡所得の計算で必要となる購入額は、経費として計上する際は証拠となる書類が必要です。
そこで物件を取得した当時の売買契約書や、領収書などを準備してください。
購入時の売買契約書がない場合、売主側で写しが保管されている場合があります。
また代金支払い時の通帳の記録などが、証拠書類として認められる場合もあります。
しかし先祖代々の土地など、そもそも取得費を証明する書類が存在しないケースもあるでしょう。
このような場合では、売却価格の5%を概算取得費とすることも可能です。

売却のタイミングに注意する

売却のタイミングによって、課税される税金の額は変化します。
まず所有期間は5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。
また、所有期間が10年を超えるマイホームの売却は軽減税率の対象です。
そのため譲渡所得が大きくなるときは、より有利な税率が適用されるタイミングで売却すると良いでしょう。
ただし売却のタイミングが遅れると、特例を利用できなくなるなどの可能性が考えられます。
またその間にも固定資産税や維持管理費は発生するため、売却のタイミングは総合的に判断するのがおすすめです。

利用できる特例を確認する

不動産売却で利用できる特例には、おもに以下のものがあります。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売った時の軽減税率の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

これらの特例を利用すれば、譲渡所得がゼロになるケースも多いです。
そして各種特例を利用するためには、確定申告が必要です。
このほか申告期限などの適用条件があるため、あらかじめ要件を確認しておくと良いでしょう。
税金に関する相談は、税理士が窓口となっています。
ただし不動産会社に相談すれば、税理士などの専門家の紹介を受けられる場合があります。
そこで不明な点があれば、まずは不動産会社へ問い合わせるのがおすすめです。

まとめ

不動産売却にはどのような種類の税金がかかるのか、計算方法や節税のポイントとともにご紹介しました。
節税につながる特例もあるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、不動産売却を進めると良いでしょう。
私たち「ジョージ不動産」では、価格査定依頼を受け付けております。

大阪市北区で不動産売却をご希望の方は、マンション売却に強い「ジョージ不動産」にお気軽にご相談ください。