【不動産の相続性評価額】家屋・建物と土地の計算方法を解説

親などが亡くなり不動産を相続した際、相続税が発生する可能性があります。
相続税を算出するベースとなるのが「相続税評価額」というものです。
今回は不動産の相続税評価額とはなにか、土地と建物それぞれの計算方法を解説します。
大阪市北区のエリアはもちろん都島区や東淀川区、淀川区エリアの方、不動産相続にお困りの方はぜひ参考になさってください。

不動産における相続税評価額とは

まずは、不動産における相続税評価額とはなにかをご紹介します。
冒頭でもご紹介したとおり、相続税評価額とは相続税を算出する際に必要な課税価格のことです。
相続税は、財産の課税価格の合計金額から基礎控除を差し引いた、課税遺産総額に課税されます。
そのため、相続税を把握するためには、亡くなった方の財産にどのくらいの価値があるのかを調べなくてはなりません。
財産とは、土地や建物などの不動産だけでなく、預貯金や有価証券、退職手当金や生命保険金なども含まれます。
財産がわかれば、相続税の支払いの有無がわかるでしょう。

評価方法は財産ごとに定められている

課税価格を算出するための、財産の評価方法は「相続税財産評価に関する基本通達」で定められています。
財産それぞれに細かい評価方法がありますが、どれも「時価」で算出していくのが一般的です。
たとえば、現金1,000万円の時価は1,000万円、2,000万円の時価は2,000万円となります。
そのため、現金であれば相続税評価額を簡単に算出することが可能です。
普通預金は「課税時期の預け入れ残高」、定期預金は「課税時期の預け入れ残高＋既経過利子の金額－源泉徴収額」がベースとなるため、現金と同様時価となります。
投資信託や金融商品、野菜や果物、犬や馬、魚など、財産の評価方法は多岐に渡ることを理解しておきましょう。
先述したとおり、財産には不動産なども含まれるため簡単に算出できないものも多いです。
相続税評価額は相続税を決める大切なものなので、正しく算出する必要があります。

不動産は時価より相続税評価額が下がる

現金などと比べると、一般的に不動産は時価より相続税評価額が低くなるのが特徴です。
そのため、相続税を抑えるために現金を不動産に換えるケースもあります。
ただし、相続税の軽減にはつながりますが、ほかの対策においては有効的にならない場合があるので注意なさってください。

不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

続いて、不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）を見ていきましょう。
相続した建物を誰が利用していたのかによって、相続税評価額の計算方法（家屋・建物）が異なります。

計算方法（家屋・建物）1：被相続人が利用していた場合

被相続人が個人的に住んでいたり、事業用の不動産として利用していたりした場合の、計算方法（家屋・建物）は下記のとおりです。
固定資産税評価額×1.0
つまり、固定資産税評価額は相続税評価額と同額となります。
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円だった場合、1,500万円に1を乗じるため相続税評価額も1,500万円です。
固定資産税評価額は、市区町村から毎年送付されてくる固定資産税課税明細書に記載されているので、ぜひ調べてみましょう。

計算方法（家屋・建物）2：第三者に貸し出していた場合

被相続人が不動産を第三者に貸し出していた場合、相続税評価額の計算方法（家屋・建物）は下記のようになります。
固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、入居する方がその家を利用する権利のことで、不動産の評価額の30％です。
第三者に貸し出していた場合は賃貸割合のほとんどを占めるため、上記のような計算方法となります。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円だった場合、1,000万円に借家権の30％を乗じて算出します。
1,000万円×0.3は300万円となるので、建物の評価額である1,000万円から300万円をマイナスした700万円が相続税評価額です。

計算方法（家屋・建物）3：賃貸アパートの場合

相続した不動産が賃貸アパートの場合、相続税評価額の計算方法（家屋・建物）は下記のようになります。
固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、貸し出している部屋の床面積のことです。
床面積の割合が大きいほど評価額が下がることになります。
たとえば、固定資産税評価額が1億円で、床面積の合計が200㎡、貸し出している部屋の床面積合計が100㎡のケースで考えてみましょう。
賃貸割合は100㎡÷200㎡で50％となり、計算方法は1億円×（1－0.3×0.5）です。
固定資産税評価額が1億円の賃貸アパートの場合、8,500万円が建物部分の相続税評価額となります。

相続税を節税するための方法とは

建物部分の相続税を節税するためには、不動産を第三者に貸し出したり空き室を減らしたりする方法が良いでしょう。
居住用や事業用として利用していた場合に比べて、相続税評価額を抑えることができます。

不動産の相続税評価額の計算方法（土地）

土地の相続税の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があるため、それぞれご説明します。

計算方法（土地）1：路線価方式

計算方法の1つである路線価方式は、国税庁が毎年7月に公表する路線価をベースに、相続税評価額を算出する方法です。
路線価とは1㎡あたりの土地の価格のことで、下記のとおり相続した不動産の土地の面積を乗じて算出します。
路線価×各種補正率×土地面積
インターネットで「路線価」と検索すると、国税庁のホームページから大阪市都島区や東淀川区、淀川区エリアを含む日本全国の路線価をチェックすることが可能です。
道路それぞれに数字とアルファベットが記載されているので、相続した土地に面する道路を探しましょう。
たとえば「170D」の場合、この道路に面している土地は1㎡あたり17万円となります。
アルファベットのDは借地権割合のことで、借地権も相続税の対象です。

計算方法（土地）2：倍率方式

もう1つの計算方法として、倍率方式も挙げられます。
倍率方式とは、路線価が定められていない土地場合の計算方法です。
路線価を調べようとした際、数字とアルファベットがなく「倍率地域」と記載されている場合があります。
大阪市都島区や東淀川区、淀川区エリアにおいても、そのような土地があるかもしれません。
倍率地域に該当する場合は、下記の計算方法を用いて、相続税評価額を算出します。
固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額に、国が定めた倍率を乗じます。
倍率は路線価と同様に国税庁のホームページよりチェックすることができ、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の項目に記載されています。

減額要素を確認する

土地の相続税評価額は、土地の利用方法などによって複数の減額要素があります。
たとえば、500㎡以上の広い土地の場合、容積率などの要件を満たせば相続税評価額を減額することが可能です。
また、先述した借地権がある場合、土地の相続税評価額に借地権割合を乗じて算出します。
路線価に記載されているアルファベットの借地権割合は、A：90％・B：80％・C：70％・D：60％・E：50％・F：40％・G：30％です。

まとめ

不動産相続にお困りの方に向けて、不動産の相続税評価額とはなにか、土地と建物それぞれの計算方法を解説しました。
相続税を知るためには、土地と建物、それぞれの評価方法で相続税評価額を算出する必要があります。
私たち「ジョージ不動産」は、大阪市北区や大阪市北区周辺のエリアはもちろん都島区や東淀川区、淀川区エリアでの不動産仲介や買取を専門としています。

相続についてのご相談も、ぜひ私たちにお問い合わせください。