【空き家の不動産売却】放置リスクや対策をご紹介

空き家を所有している方で、管理が面倒でつい放置してしまう方は多くいらっしゃいます。
しかし空き家を放置することでさまざまなリスクを負うことになり、「特定空家」に指定されてしまった場合はさらにデメリットが大きくなります。
この記事では空き家を放置することのリスク、「特定空家」とは何かの解説にくわえ、空き家を放置しないための対策についてご説明いたします。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

空き家を売却せず放置した場合のリスク

誰も住んでいない空き家を管理するには多くの手間と費用がかかるため、放置される空き家が多くなっています。
しかし放置を長く続けると、リスクもどんどん大きくなっていくことに注意しなければいけません。
ここでは空き家を放置することによるリスクを解説します。

老朽化する

相続した空き家や何らかの理由で空き家になっている家は、たいていの場合築年数がかなり古い物が多いです。
そのため元々老朽化していたり、空き家として放置されると、劣化の進行スピードが早くなります。
そもそも建物は人が住まなくなると、換気不足や給排水管の乾燥、電気設備の長期放置による劣化や破損、故障などが起こりやすくなります。
とくに建物の躯体部分（木部）は湿気とカビにより劣化が進行して、最悪の場合、建物の傾斜や倒壊を引き起こしかねないため、非常に危険です。
空き家を賃貸で貸し出すか売却して人が住み始めればよいのですが、それが難しいのであれば最低でも1か月に1回は空き家に訪れて、窓を全開して換気をおこなう必要があります。
また今後の売却に備えて給排水の設備の故障対策の意味でも、換気に訪れた際には給排水の設備も通水することが大切です。

資産価値が下がる

人が住んでいる建物では、出入りなどによって日常的に換気され、適切な掃除や修繕がおこなわれます。
しかし放置された空き家では閉め切った状態で湿気がたまり、カビが発生し、木材も腐りやすくなるでしょう。
そのため建物は早いスピードで傷み、一度傷んでしまった建物を元の状態に戻すことは困難です。
建物の損傷が進むと資産価値が大幅に低下し、売却価格が下がってしまうことになります。

費用がかかる

たとえ自分が住んでいなくても、空き家を所有している以上、毎年固定資産税の支払いが必要となります。
前述したとおり、建物を傷ませないためには適切に管理する必要がありますが、業者に委託した場合はコストがかかります。
家の外側から目視でチェックする、庭の雑草を抜く、換気をする、室内の掃除をするなど、管理項目が多くなるほど建物の状態を保つことができますが、その分費用も上がります。

近隣トラブルにつながる

空き家を放置していると、庭木が伸びて隣家へ越境したり、家が荒れて見た目も悪くなったりして、近隣から苦情が入ることもあります。
害虫・害獣の大量発生や糞尿による異臭などが隣家にまで影響を及ぼすこともよくあるトラブルです。
さらに建物が管理されないまま、もし瓦などが剥がれ落ちて通行人に怪我をさせてしまった場合、その責任は空き家の所有者が負うことと定められています。
地震や台風などの自然災害により建物が損傷し、他の方を傷つけてしまった場合も同様です。
このようなケースでは、被害者から空き家の所有者に対して損害賠償請求をされる可能性が高いです。

治安悪化の原因になる

放置された空き家は外観から簡単に空き家だと判別できるため、犯罪グループの拠点としてして利用されるケースがあります。
近年とくに、振り込め詐欺グループの拠点として放置空き家が狙われることが問題視されています。
また放火され、火事が起きるリスクもあります。
空き家は木部が乾燥しているため、放火されると勢いよく火が回り、隣家にも延焼させてしまう恐れもあるのです。
荒れた空き家の敷地内には、ごみなどが不法投棄されることも珍しくありません。
他人が勝手に空き家に入り込み、住みつかれるケースもあります。
放置された空き家はさまざまな犯罪のターゲットになりやすく、治安悪化のきっかけとなります。

空き家を放置し続けると指定される「特定空家」とは？

特定空家とは、空き家のなかでも法律で「放置すべきでない」と指定された家のことです。
そもそも空き家とは、「空家等対策特別措置法」では、常態的に使用されていない建物もしくはその敷地だと定義されています。
具体的には「1年間を通した人の出入りの有無」や「水道・電気・ガスの使用状況」などを基準に、空き家だと判断されます。
特定空家に指定された空き家は、その危険性を取り除くために何らかの対策をおこなわなければなりません。
通常の空き家であれば法律上の責任や罰則はありませんが、特定空家を放置していると過料や行政処分の対象となります。
では、具体的にどのような状態の空き家が特定空家の指定対象となるのでしょうか。

「特定空家」に指定される条件

「空家等対策特別措置法」によると、「特定空家」に指定されるのは以下の条件に該当するものと決められています。

• そのまま放置すれば倒壊などの危険がある状態
• とくに衛生上有害となる恐れがある状態
• 適切な管理がされておらず、とくに景観を損なっている状態
• その他生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

このいずれかに当てはまる空き家とみなされた場合、地方自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。

「特定空家」に指定された後の流れ

空き家が「特定空家」に指定された場合、以下のようにいくつかの段階を踏んで、現在の状態を改善するよう求められます。

• 空き家の状態把握
• 空き家所有者への助言、指導
• 行政からの勧告
• 行政からの命令

近隣からの苦情などにより空き家の現状を行政が把握した後、所有者への助言や指導がおこなわれます。
ここで助言のとおりに適切な管理をすれば、特定空家から解除されます。

「特定空家」に認定されるリスクとは？

その特定空家の持ち主にはどのような影響があるのでしょうか。
ここでは、特定空家に指定される3つのリスクをご紹介します。
まず最初に挙げられるのは、固定資産税の増額です。
住宅用地の特例では、200㎡までの部分については固定資産税と都市計画税が1/6に、200㎡を超える場合は1/3に減額されています。
しかし行政指導に応じず勧告を受けると、この住宅用地の特例が解除され、固定資産税・都市計画税が最大6倍まで増額されます。
例として、敷地面積が200㎡以下、建物の課税標準額が800万円、土地の課税標準額が2,500万円の空き家の税額を計算してみましょう。
固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%の合計1.7%で算出すると、住宅用地の特例が適用される場合と適用されない場合の税額は以下の通りになります。

• 【住宅用地の特例適用の場合】建物：800万円×1.7％=13.6万円、土地：2,500万円×1.7%×1/6=約7万円、合計：20.6万円
• 【住宅用地の特例適用なし場合】建物：800万円×1.7％×=13.6万円、土地：2,500万円×1.7%=42.5万円、合計：56.1万円

このように税額が2倍以上になってしまうため、危険な状態を改善せずに放置すると、より多くの税金がかかってしまいます。
2つ目は、過料が課される可能性があることです。
勧告を受けてもなお改善されない場合、状況改善を命じる命令が出ます。
地方自治体から特定空家に指定された空き家は、所有者が行政指導に従って適切な管理をおこなわなければならないと空室等対策特別措置法によって義務付けられています。
それを怠ると、命令と同時に最大50万円の過料が課される可能性があります。
3つ目は、行政代執行で空き家が強制解体されてしまうことです。
所有者が行政指導を再三受けても改善が見られない場合には、地方自治体による行政代執行が実施されます。
行政代執行が実施されると、空き家は強制的に解体されてしまいます。
さらに、強制解体によって発生した解体費用は、自治体ではなく所有者に請求されます。
また、この請求にも応じず解体費用を支払わない場合、土地や財産の差し押さえといった措置が取られる可能性もあるのです。
このように、特定空家の所有者は行政指導を無視し続けると、建物が強制解体されるだけでなく、土地や財産も一気に失ってしまう可能性が高くなります。

空き家を放置しないための売却などの対策

空き家を放置することはリスクが高すぎるため、早めに対策することをおすすめします。
ここでは空き家の放置しないための対策として、売却やそれ以外の方法を解説します。

対策1：売却する

売却する場合は、空き家を解体して売る方法と、家をそのまま「古家付の土地」として売却する方法があります。
古家付き土地とは中古住宅のことなのですが、築年数の浅い中古住宅とは違って、建物に資産価値は無く土地の価値で売却することをアピールした売却方法となります。
築20年を超えた中古住宅は、建物部分の資産価値が0かそれに近い査定額として評価され、一般的な中古住宅より売れにくくなってしまいます。
最初から土地の価値を前面に出した売り出し方のほうが、売れる可能性が高くなるのです。
また建物をそのままにして売却した場合、リフォームや解体などは、すべて買主の自由にできることもメリットです。
建物の劣化がひどい場合は、空き家を解体して更地で売却するほうがいいでしょう。
解体する場合は費用がかかりますが、その分売れやすくなるというメリットがあります。
日本は新築志向が強く、購入後にすぐ着工できる更地は売却しやすいというわけです。
解体費を売却価格に上乗せすることも可能なので、更地での売却が必ずしもマイナスになるとは限りません。

対策2：適切に管理をおこなう

近くに住んでいるのであれば自分たちで、遠方にいるのであれば業者に依頼するなどして、空き家の管理を適切におこないます。
思い入れのある家でどうしても手放したくない場合や、たまに利用する目的のために所有しておきたい場合などは、継続的な維持管理を心がけましょう。
とくに防犯カメラやセンサーライト、窓ガラスへ面格子の設置などといった防犯対策は優先的におこなうほうがいいでしょう。

対策3：賃貸物件として貸し出す

今すぐの売却は考えていないのであれば、賃貸物件として空き家を利用するのもおすすめです。
空き家を低所得者向けの住居として貸し出すと、1住居に対して最大月額4万円を国と自治体が補助する制度もあります。
このような制度を利用することで、家賃滞納などのリスクを減らしながら空き家で利益を得ることも可能です。
また、賃貸物件として活用することによって「特定空家」に指定される心配もなくなるでしょう。

対策4：空き家バンクに登録する

自治体が運営する「空き家バンク」というサービスがあります。
空き家バンクとは、地方公共団体や民間企業が提供する、空き家を借りたい人と貸したい人をつなげるサービスのことです。
登録すれば空き家を活用したい方からの連絡が来て、売却につながる可能性もあります。
空き家の所在地の自治体で問い合わせてみると良いでしょう。

対策5：買取を依頼する

そのままでは賃貸物件として活用することもできず、通常の売却は難しい場合、不動産会社に買取を依頼するのも有効な手段です。
買取では不動産会社が直接空き家を買い取ることになるため、手間をかけず、すぐに空き家を現金化することができます。

まとめ

空き家を放置すると、老朽化や近隣トラブル、治安悪化などのリスクが高くなります。
自治体に特定空家と指定されてしまうと、固定資産税の増額や強制解体に及ぶことも考えられます。
空き家は放置せず、売却や買取依頼、賃貸物件としての貸し出しなどして有効活用するといいでしょう。
わたくしども「ジョージ不動産」では、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアを中心に空き家の売却も取り扱っております。

お持ちの空き家に関するお悩みは、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。