2022-12-06
思い入れのある住まいなど、大切な不動産を手放す際は、ご自身にあった売却方法の選択が重要です。
不動産の売却には、「買取」と「仲介」という2つの方法があります。
今回の記事は前半で買取と仲介の違いや、買取で売却するメリット・デメリットを解説します。
さらに後半では、「仲介」で不動産売却をする際に支払う仲介手数料について、概要や計算方法などを解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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目次
不動産売却には、買取と仲介という2つの方法があり、それぞれ特徴があります。
ご自身の希望や物件の特徴に適した不動産売却を選択するために、まずは買取と仲介の違いから見ていきましょう。
一般的に不動産売却というと、仲介をイメージされる方が多いかもしれません。
買取と仲介は、いずれも不動産会社に依頼することで利用できる売却方法です。
「仲介」とは、不動産会社が主体となって買主を探し、売主と買主の間をとりもって不動産売却を進める方法です。
媒介契約を結んだあと、不動産会社が買主を探すために広告の掲載や見学の対応などの売却活動をおこないます。
一方「買取」は、不動産会社が不動産を買い取るという売却方法です。
不動産売買の当事者は、売主と不動産会社になります。
売り出したい不動産についてご相談いただくと、不動産会社が査定をおこない、価格などの条件がまとまるとすぐに売却できます。
買取後は不動産会社によってリフォームなどがおこなわれ、再度販売されます。
仲介では売りにくい築古の物件や事情がある物件の売却がしやすいことも、買取の特徴であり、違いといえるでしょう。
仲介も買取もそれぞれ良さがありますが、価格を重視したい方は仲介、スピーディーに現金化したい方は買取がおすすめの売却方法といえます。
不動産売却時の買取と仲介のおもな違いである「買主」と「売却期間」ついて、さらに詳しく押さえておきましょう。
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仲介では、個人の方が買主となるケースがほとんどです。
個人の方が不動産購入をされるときは、おもにマイホームを探されています。
つまり買主の方がご家族や本人の希望にそって、「住みたい」と思う家を購入されます。
そのため、相場に近い適正価格で購入されやすいことが特徴です。
一方買取では、不動産会社が買主になるという違いがあります。
そのため個人の方の購入とは違い、再販が目的となります。
売り手としては不動産会社が買主となるため、トラブルになりにくいという安心感も得られるでしょう。
売却までにかかる期間も、重要なポイントとなります。
仲介で売却を進めるときの大まかな流れは、媒介契約を結んだあと、売却活動を経て、買主が見つかると条件の調整をおこない売買契約をします。
買主は個人の方となるため、広告などで購入希望者を探す売却活動に時間が必要です。
売買契約までに3か月ほどかかるのが一般的な目安ですが、すぐにマッチングすることもあれば、3か月以上かかる場合もあります。
そして売買契約のあとは、決済や引き渡しまでに2か月ほどの期間を見ておくと良いでしょう。
一方で買取の場合は、売却活動や条件の調整といった期間を必要とせず、売却までのステップがシンプルです。
売主が直接不動産会社とやり取りをして進めるため、比較的早く売却できます。
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売却方法ごとのメリットやデメリットを把握することで、自分には何が適しているか検討しやすくなります。
ここでは買取に焦点を当て、どのようなメリットがあるかを仲介と比較しながら見ていきましょう。
不動産売却をされる多くの方が、「できるだけ早く売却したい」と考えています。
そのため、すぐに売却ができる点は買取の大きなメリットといえます。
前章でも触れたように、仲介では買主を探す期間が必要で、売買契約まで3か月以上見ておく必要があります。
不動産会社が直接購入する買取では売却の流れもシンプルで、期間は1週間から1か月ほどが目安になります。
スケジュールが早い分、現金化までがスピーディーなこともメリットといえるでしょう。
買取は、不動産売却でまとまった現金を早く得たいときに適しています。
契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)とは、契約内容と違ったものを引き渡しときに、売主が負うことになる責任のことです。
たとえば雨漏りやシロアリといった欠陥を契約書に記載しないまま引き渡したとき、売主は売却後でも補修などを求められる場合があります。
契約不適合責任では「契約書に記載があったか」が判断のポイントになり、仲介による売却では契約不適合責任の対象となることがあります。
しかし買取の場合、買主が不動産会社になるため契約不適合責任が免責になります。
売却後のトラブルや補修費などの出費を心配せずに済むことは買取のメリットです。
仲介では買主を探すために、インターネットの広告や折込みチラシなどを活用します。
不動産売却は離婚などがきっかけとなり「周囲に知られずに売りたい」と考えるケースも少なくないですが、仲介での売却だと周辺住民が広告を目にすることも考えられます。
しかし買取なら売却活動の広告などをおこなわず短期間で完了するため、周囲にできるだけ知られず売却することが可能です。
周囲に知られずに売却したい事情がある場合は、買取を検討するのも手です。
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売却方法を検討するときには、メリットだけでなくデメリットもあわせて知っておくことが大切です。
最後に、仲介と比較しながら買取による売却のデメリットについて解説します。
買取の売却価格は、仲介に比べて安くなる傾向にあります。
その理由は、買取後のリフォームや造成などの費用が考慮されているためです。
目安として相場の1割から3割ほど低くなることが多いです。
対して仲介では、市場相場に近い価格で売却しやすいことがメリットとなります。
売却価格の面で見ると、買取より仲介のほうが有利です。
不動産会社は売主から買取後、不動産に手を加えることで付加価値をアップさせ、再び販売します。
そのため再建築ができない物件や、大がかりな工事が必要になり利益が見込めない物件などは、買取ができない可能性があることもデメリットです。
とはいえ買取は、状態が良くない物件でもそのまま売却できることもあるため、その点ではメリットになることもあります。
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ここからは、不動産売却を「仲介」で依頼した場合の仲介手数料について解説していきます。
仲介手数料とは、不動産売買の際に契約事務などおこなった活動に対して、不動産会社へ支払う手数料のことです。
ひと言でいうと、「契約成立の成功報酬」です。
仲介で不動産会社に依頼すると、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。
この媒介契約では、売主から売却を依頼された場合に不動産会社が売却活動をおこない、成約や引き渡しをサポートすることで、成功報酬として仲介手数料を支払うということを定めています。
仲介手数料は成功報酬のため、売却活動を中止した場合や、不動産会社が買主となる不動産の「買取」を依頼する場合には発生しません。
また媒介契約には大きく3種類ありますが、複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」でも、買主を見つけた1社にのみ仲介手数料は支払います。
では仲介手数料は、いくら支払えば良いのでしょうか?
宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限額が定められています。
仲介手数料の上限額は、以下のとおり取引価格によって手数料率が変動します。
例外はありますが、上限額以上の金額を請求することは禁止されています。
仲介手数料の例外については後ほどお伝えします。
また仲介手数料を支払うタイミングについては、とくに決まりはありませんが、おもに2つのケースがあります。
まず1つ目のケースは、売買契約を締結する際と不動産の引き渡しをする際(残金決済時)のタイミングです。
この場合には売買契約する際に仲介手数料の50%相当額を支払い、不動産の引き渡し時(残金決済時)に残りの50%相当額を支払います。
2つ目のケースは、引き渡し時(残金決済時)に仲介手数料を100%支払います。
仲介手数料の支払い時期については、媒介契約書に記載されるため確認しておきましょう。
仲介手数料の金額について、「相場が知りたい」と思われる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし仲介手数料は先述のとおり上限額が定められており、上限額を支払うのが一般的です。
物件の取引額に応じて変動するため、仲介手数料に相場はありません。
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最後に仲介手数料の計算方法と例外について解説していきます。
仲介手数料の計算方法には「原則的な計算方法」と「速算式」の2種類あります。
前章では原則的な計算方法をご紹介しましたが、以下の速算式を使うとより簡単に仲介手数料を求めることが可能です。
原則的な計算方法で計算しても、速算式で計算しても金額は同じになります。
ここまで上限額の計算方法を解説しましたが、発生する仲介手数料には2つの例外があります。
まず1つ目は、仲介手数料以外に別途必要経費がかかる場合です。
仲介手数料は販売活動の費用にあてられますが、通常の業務の範囲を超えてしまう場合は、仲介手数料とは別途で費用を請求する場合があります。
たとえば遠隔地への交通費や、売主の要望での広告などがあった場合が挙げられます。
ただしこのような例外が発生する場合には、不動産会社より事前に売主への確認がありますのでご安心ください。
2つ目は「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」というものです。
この特例は400万円以下の価格の安い不動産取引の際、仲介手数料に「調査費用」を上乗せして上限額を18万円とするものです。
この特例は社会問題となっている「空き家」の流通を目的に定められました。
空き家の売却は交通費や調査費用がかかる一方で、取引価格が低かったため難しい傾向にありました。
たとえば今までの規定だと、100万円の空き家を売却した場合の仲介手数料は「100万円×5.5%=5万5,000円」が上限でした。
これでは不動産売却をサポートしても、不動産会社が赤字になってしまう可能性が考えられます。
そこで「現地調査等の費用」も、不動産会社が売主から請求できるようになりました。
この特例が定められたことによって、空き家も活発な取引が望めるようになります。
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不動産の売却方法には「買取」と「仲介」の2種類あります。
買取による売却は、短期間で周囲に知られず売却できる一方、相場より売却価格が安くなる傾向があります。
仲介による売却は、相場に近い価格で売却できますが、売却まで期間がかかるうえに契約までの工程が多くなります。
また仲介手数料は、「仲介」での不動産売却時には発生しますが「買取」の場合は発生しません。
仲介手数料を支払うタイミングや金額などは、媒介契約前に確認しておくと安心です。
私たち「ジョージ不動産」は、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却に特化した不動産会社です。
不動産売却についての疑問点や不安なことにも丁寧にご説明いたしますので、現在お持ちの不動産を売りたいとお考えの方はどうぞ遠慮なくご相談ください。
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