2022-09-13
遠方にある実家の相続をきっかけに、不動産売却をしたいという方もいらっしゃるでしょう。
本稿では遠方にある不動産を売却する際の方法や流れ、注意点について解説します。
大阪市都島区、東淀川区、淀川区で遠方の空き家を所有している方や、空き家を所有していて遠方に住んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まず初めに、遠方にある不動産を売却する際の方法を3つご紹介します。
不動産売却するときに重要な契約行為ですが、一般的には売主と買主、不動産会社が集まって、物件の説明や契約書に署名捺印するイメージがあるかと思います。
しかし、現在の居住地が遠方で契約に立ち会えない場合、持ち回り契約という方法で売買契約を進められます。
持ち回り契約とは、不動産会社が買主に対して重要事項説明と不動産売買契約の署名捺印を済ませ、書類を買主に郵送します。
買主は受け取った書類に署名捺印し、売主分の書類を手元に残し、不動産会社や買主に返送することで契約を完了させる方法です。
この契約方法だと全員のスケジュールを調整できなくても、買主と不動産会社が契約書を取り交わすスケジュールだけ合わせれば良いので、手間もかからず契約を完了できます。
売却する不動産の近くに兄弟や親族が住んでいるのであれば、代理契約で不動産売買契約を締結する方法があります。
代理で署名捺印してもらうことは署名代理という名称で、法律的にも認められています。
代理してもらうのは署名捺印だけで、契約そのものではないため、契約の責任は売主にあるということに注意しましょう。
また、契約後のトラブルにならないためにも、契約内容については詳細までしっかりと確認することが必要です。
一般的に司法書士には登記手続きの委任や代理を依頼しますが、不動産売買契約の代理人としての業務を引き受けてくれる場合もあります。
司法書士は法律に関連する専門知識が豊富で、書類作成にも慣れているため、不動産売買契約などの法律行為も安心して任せられるでしょう。
デメリットとしては費用がかかることですが、その後に所有権移転登記も必要になるので、併せて依頼することを検討してみても良いかもしれません。
司法書士への委任や代理業務を受注する際に、本人確認が必要なため一度は実際に顔を合わせて打ち合わが必要になります。
遠方の司法書士に来てもらう、近所の司法書士に遠方に行ってもらう、いずれにしても出張料金がかかりますが、司法書士に代理人を依頼することは安心できる良い方法と言えます。
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次に、遠方にある不動産を売却する際の一連の流れについて解説します。
不動産を売却するにあたり最初にすることは不動産会社への査定依頼です。
机上査定だけであれば現地確認をする必要はありませんが、現地確認をして、より詳細な訪問査定してもらうのであれば、不動産会社に物件の鍵を郵送で送りましょう。
査定が終わったら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約の内容には、複数社と締結する一般媒介契約、一社だけと締結する専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズへの登録義務と活動報告義務があるため、より確実に売却活動を進めることが期待できるでしょう。
そのため、一社に任せる専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結することをおすすめします。
売却活動では、先ほどご紹介した活動報告書が重要になってきます。
販促活動の内容や現在の状況、買主の動きなどが記載されているため、常にチェックしておきましょう。
買主が見つかったあとは、売買契約を結びます。
現地での売買契約が難しい場合は、全勝でもご紹介したとおり持ち回り契約をおこないます。
売買契約書には、専門用語が多く内容を理解するのが難しいので、事前に不動産会社に詳しい説明をしてもらうようにしましょう。
契約方法は先述したとおりですが、契約後には引渡しする流れです。
不動産取引での引渡しも契約と同じく、売主や買主、不動産会社と司法書士が集まって進めるのが一般的ですが、売主の立ち会いが難しい場合は、代理人や司法書士に立ち会いを依頼することも可能です。
引渡し時にすることは、買主は売主に代金を支払い、同時に売主は物件を引渡すために、鍵を渡します。
売主への着金確認や、物件の引渡しを確認して司法書士が法務局に行き、所有権移転登記などの登記手続きをして、引渡しは完了します。
このときに必須なことは司法書士による所有権移転の内容確認と、本人確認、必要書類の確認です。
そのため、事前に司法書士に依頼をすることで、引渡しは代金支払いと鍵の受け渡しだけで済みます。
売主が司法書士や不動産会社にあらかじめ鍵を預けておいて、買主から売主への代金支払いと着金確認さえできれば、司法書士が登記手続きをして引渡しを完了できるのです。
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最後に、遠方にある不動産を売却する際の注意点について解説します。
査定時、契約時、引渡し時と書類をやり取りするのに、通常の不動産売却の倍以上の時間が必要なことが注意点です。
例えば契約時に買主が署名捺印後郵送、売主が署名捺印し返送、このやり取りだけでも数日、郵便の受取がスムーズにいかなければ1週間はかかります。
査定や引渡しも同様で、郵送が絡むことでその分時間がかかることを理解しておきましょう。
また、売主は現地を実際に見ていないことになるので、質問事項のやり取りについても時間がかかることがあります。
売却スケジュールには十分な余裕をもっておくようにしましょう。
遠方の不動産売却の注意点として、現地に行かないように手配していても、数回は現地に行かなければならないこともあります。
中古住宅として売却するならば、売買契約前に建物の状況を確認して、状況報告書・付帯設備表を作成して買主に説明する必要があります。
建物内に残置物があればその処理、物件の管理を誰かに委任するにしても、現地立ち会いは必要になるでしょう。
契約や決済についても、郵送のやり取りや司法書士による本人確認で時間を取られて費用がかかるならば、直接現地に出向いたほうが間違いないこともあります。
遠方の不動産売却では基本的に立ち会いをせずに取引を完了させることができますが、現地に出向き立ち会いをすることでスムーズにやり取りが進みます。
状況によっては現地に行くことも検討しておきましょう。
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遠方の不動産売却で売買契約するときには、持ち回り契約や代理契約で締結したり、司法書士に代理人になってもらい契約を進める方法があります。
不動産売却の流れは一般的なものと変わりませんが、不動産会社に鍵を郵送して査定や売却活動を進めてもらいましょう。
大阪市北区都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区周辺で、遠方にある空き家を売却しようとお考えの方は、「ジョージ不動産」までお気軽にご相談ください。
部署:不動産部
関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。
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