【不動産売却の税金対策】税金の種類や計算・控除についてご説明

不動産売却益に対する税金対策で悩んでいませんか。
税金の種類や計算方法、控除について知らなければ、損をする可能性もあります。
そこで今回は大阪市都島区、東淀川区、淀川区で不動産売却をサポートする私たちジョージ不動産が、不動産売却益に対する税金対策と、税金の種類や計算・控除についてご説明します。

不動産売却時の税金対策！税金の種類について

不動産売却ではどのような税金が課税されるのかをご説明します。
不動産売却時に課税される税金は複数の種類があり、どのタイミングで課税されるのかが複雑です。
どのような税金が課税されるのかを知ることは不動産売却時の税金対策を考える上でも大切なことなので、まずは不動産売却時に課税される税金の種類について押さえておきましょう。

印紙税

印紙税は不動産売却時に取り交わす、売買契約書に印紙を貼ることで納税する税金です。
売買契約時の取引金額が大きくなれば大きくなるほど、印紙税の税額も高くなります。
取引金額が500万円から1,000万円以下の場合の本則の印紙税率は1万円で、取引金額が1,000万円から5,000万円以下の場合は2万円、1億円から5億円以下の場合は10万円と高くなっていきます。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記の際にかかる税金です。
不動産売却時には所有権移転登記（不動産の名義変更）をおこないますが、その際に納税するのが登録免許税です。
登録免許税の本則税率は2%で、税金の計算式は「固定資産税評価額×2%」になります。

譲渡所得税

不動産売却時に売却益（課税譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、所得税と住民税の2つをあわせた総称です。
期間限定で課税される復興特別所得税も含まれます。
なお、ここで説明する所得税は、給与所得などに課税される所得税とは課税方式が異なります。
個人事業主の事業所得や源泉徴収される給与所得などは総合課税方式で課税されますが、不動産売却による売却益への課税方式は申告分離課税になります。
そのため不動産売却をおこなったら、必ず確定申告をする必要があります。
なお譲渡所得税は売却する不動産の保有期間によって、税率が変わります。
所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得となり、譲渡所得税の税率は20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）です。
一方、所有期間が5年以下の短期譲渡所得では、譲渡所得税の税率は39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）となり、長期譲渡所得の約2倍の税率で課税されます。
そのため不動産売却時の所有期間が5年に近い場合、売却のタイミングを調整することで譲渡所得税の節税対策をおこなうことができます。

不動産売却時の税金対策！譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算は、以下の式で計算します。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
よって譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）の課税金額は、課税譲渡所得（不動産売却益）を計算することが必要になります。
つまり不動産売却時の税金対策を考えるには、課税譲渡所得の金額をいかに小さくすることができるかがポイントになります。
なお不動産売却時の保有期間が5年を超えるか超えないかで、譲渡所得税の税率が約2倍高くなることはさきほど説明したとおりです。

課税譲渡所得の計算式をご説明

課税譲渡所得（不動産売却時の売却益）の計算は、以下の計算式を用いておこないます。
課税譲渡所得＝譲渡収入金額－取得費－譲渡費用－特別控除額
譲渡収入金額とは、不動産の売却金額と固定資産税の精算金をあわせた金額です。
上記の計算式を見ると分かりますが、不動産売却時の税金対策のポイントとなる課税譲渡所得の圧縮は、取得費と譲渡費用、特別控除額の金額を大きくすることであるともいえます。
特別控除額については、次の項目で詳しく解説します。

不動産売却時の税金対策のポイント！取得費の計算方法

取得費とは、以下の金額の合算になります。

• 土地の購入金額
• 建物の購入金額から減価償却費を差し引いた金額
• 購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、司法書士への報酬と登記関係費用
• 印紙税、不動産取得税、登録免許税
• 測量費、土地の造成費、物件取得後に付加した設備費用・改良費

ポイントは、不動産の購入金額は土地と建物に分けて考えることです。
なぜなら建物部分の金額については、減価償却費を差し引く必要があるからです。

不動産売却時の税金対策のポイント！譲渡費用の計算方法

譲渡費用は、以下の金額を合算した金額になります。

• 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 印紙税
• 建物の解体費とその建物の損失額、賃借人へ支払った立ち退き料
• 不動産売却のためにおこなったリフォーム・リノベーション費用

なお1度売買契約を締結したものの引き渡し前に、より購入金額の高い買主が現れたとします。
そこで新たな買主と売買契約を結びなおすために、最初に売買契約を締結した買主に対して支払う契約解除のための違約金も、譲渡費用に含めることができます。

不動産売却益に対する税金対策！特別控除による節税について

ここでは不動産売却益に対する税金対策として有用な、特別控除について解説します。
不動産売却時に利用できる特別控除の中には、控除額が大きなものがあります。
この特別控除を利用できるかできないかで、不動産売却時の税金対策による節税効果が大きく変わります。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は自宅の売却の際に利用できる特別控除で、課税譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
自宅の売却による不動産売却益は、大半のケースで3,000万円以下に収まります。
よってこの特別控除を利用することができれば、譲渡所得税は0円になります。
また3,000万円特別控除の利用に関して、売却する不動産の保有期間について条件などはありません。
注意点としては、不動産売却後に新たな新居を購入する場合に利用できる住宅ローン控除との併用ができないことです。
そのため3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうが得なのか、計算してから選ぶ必要があります。

所有期間10年超の軽減税率の特例

不動産売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていた場合、この特例を利用することで長期譲渡所得に対する税率を更に軽減することができます。
加えて本特例は、さきほど説明した3,000万円特別控除との併用が可能です。

自宅の買い換えで譲渡損失が出た場合の特例

自宅の買い換えで譲渡損失（赤字）が生じた場合に利用できる特例です。
譲渡損失を他の所得と損益通算することができ、損益通算しきれなかった損失は3年間繰り越すことができます。

まとめ

今回は不動産売却益に対する税金対策と、税金の種類や計算・控除についてご説明についてご説明しました。
譲渡所得税は、不動産の保有期間が5年を超えるか超えないかで税率が変わるため、売却のタイミングも大切です。
取得費と譲渡費用、特別控除額の金額が大きければ、課税される譲渡所得が少なくなり節税となります。
また、特別控除を利用することで節税効果が大きく変わるので利用しましょう。
私たちジョージ不動産は、大阪市都島区、東淀川区、淀川区の不動産売却を専門としております。

不動産売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。