ローン残債があっても不動産売却は可能！返済が困難なら任意売却もおすすめ

住宅ローンの残債がある場合、不動産は売却できるのでしょうか？
また残債を返済できそうにない場合、どのような対処法をとれば良いのでしょうか？
今回は住宅ローン残債がある不動産の売却方法や、住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法、任意売却での処分方法をご紹介いたします。
南森町や大阪天満宮などの大阪市北区で不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

住宅ローン残債がある物件の不動産売却方法とは？

住宅ローンで購入した不動産を売却する場合には、その物件に付いた「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンの借り手である債務者の返済が難しくなってしまった場合に備えて、金融機関が不動産を担保にする権利です。
債権者である金融機関は、債務者がローンを返済できなくなった場合、担保になっている不動産を売却して融資金を回収することができます。
そのため抵当権が付いている間は基本的に売却できず、ローン残債がある間は抵当権が付いたままの状態になっています。
つまり不動産を売却するには、抵当権の抹消が必要になるのです。
抵当権の抹消方法
ローン残債がある場合は、その残債を完済することで、抵当権を外して不動産を売却できるようになります。
ただし完済と同時に自動で外れるものではないため、不動産売却をして買主に所有権を移転する前に「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。
売却代金や自己資金を用いて残債を完済した後は、法務局で抹消手続きをおこないます。
申請の際には、抵当権抹消登記申請書のほか、住民票や登記識別情報などの必要書類を揃えておきましょう。
ご自身で手続きをおこなうことも可能ですが、書類作成や法務局での対応などを手堅く進めるには、司法書士に依頼するのがおすすめです。
司法書士への報酬として1件当たり1万円前後の費用が必要になりますが、不動産売却するために欠かせない手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
なお申請から1～2週間ほどで登記が完了するので、法務局で抹消されているかどうかを確認しましょう。

アンダーローンの場合の不動産売却方法

不動産売却のために抵当権を抹消するとき、売却代金を返済に充てて完済することが一般的です。
ただし住宅ローンの残債と売却代金の状況によっては、状況に適した方法を取る必要があります。
たとえば不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の場合、基本的には上記の方法で抵当権を外すことが可能です。
仮にローン残債が1,200万円の不動産を1,700万円の売却価格で売ったとすると、決済をしたタイミングで代金が振り込まれます。
同時にローン残債分が引き落とされますが「1,700万円-1,200万円＝500万円」となり、完済した後も500万円が手元に残ります。
このような状況をアンダーローンといい、残債を一括返済で完済できるうえに資金も残るため、不動産売却を進めやすいです。

オーバーローンの場合の不動産売却方法

一方で、ローン残債が売却代金を上回る「オーバーローン」に陥るケースも珍しくありません。
とくに購入後、間もなく売却しなければならないケースなどでは、ローン残債も多く、売却代金だけでは完済できない可能性が高いです。
しかしそのようなオーバーローン状態でも、不動産を売却できる可能性はあります。
たとえばローン残債が1,200万円で、売却価格が1,000万円となる場合、不足分の200万円を自己資金で支払えば、不動産売却は可能です。
ただし自己資金で賄えない場合は「住み替えローン」や「任意売却」などの方法を検討しなければならなくなるでしょう。

住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法とは？

なかには住宅ローンが返せないからと、残債のある不動産を売却しようとお考えの方も多いのではないでしょうか。
家を購入するときには、しっかりと返済計画を立て、金融機関の審査にも通ったうえで住宅ローンを組みますが、家計の状況が変わって返済が苦しくなるケースはよくあります。
たとえば「家族が病気やケガで働けなくなった」「子どもの教育費が思っていた以上にかかる」など、事情はさまざまです。
最近では「コロナの影響で勤めている会社の経営が悪化し収入が減った」という方もいらっしゃるでしょう。
家計のやりくりが難しくなり、住宅ローンが返済不可になると、ローンとは別の融資を受けて資金を調達し、返済に充てようと考えてしまいがちです。
しかしそのやり方では借金が減らないため何の解決にもならず、むしろ状況はさらに悪化していく可能性が高いです。
そこで住宅ローンが返済不可になりそうなときは、その状況に合わせて以下のような方法で早急に対処しましょう。

返済は苦しいが延滞はしていない場合

現時点ではなんとか返済しているが、この先返済していく目途が立たず不安だという場合には、以下の3つの対処法があります。
①金融機関に返済プランの変更について相談してみる
住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、延滞する前にまずは金融機関に相談することが大切です。
金融機関や売主の状況によって異なりますが、たとえば返済期間の延長や返済額の軽減（一定期間）、ボーナス返済の見直しなど、返済方法を変更できる場合があります。
事情を正直に伝え、返済プランの見直しができないか相談してみましょう。
②住宅ローンの借り換えをおこなう
現在利用している住宅ローンよりも安い金利の住宅ローンに借り換えるのも対処法の1つです。
金利が低くなることで借入金の総額が少なくなるため、毎月の返済額も軽減できるでしょう。
ただし借り換えをおこなう際には諸費用がかかるうえに、新たに融資を受ける金融機関の審査に通らなければなりません。
その手間と費用をかけてまで借り換えをおこなったほうが良いかどうかは、慎重に判断する必要があります。
③家を売却する
金融機関に相談しても返済方法を変更できず、いずれ返済不可になるかもしれないという場合は、家を売却することも検討しましょう。
先ほどご紹介したように、売却代金が残債を上回るアンダーローンであれば、問題なく家を売却できます。
また不動産会社に家を売却したのち、その不動産会社と賃貸借契約を結ぶ「リースバック」という売却方法もあります。
リースバックの利用はアンダーローンであることが条件ですが、売却代金をローン残債に充てれば完済が可能です。
売却後も家賃を支払うことでそのまま住み続けられるため「住み慣れた家を離れたくない」「子どもを転校させたくない」という方におすすめです。

すでに延滞してしまっている場合

アンダーローンであれば、住宅ローンの延滞があっても売却は可能です。
しかし住宅ローンをすでに延滞している場合、自己資金もほとんど用意できないことが予想されます。
残債額が売却価格を上回っているオーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補って完済することができないため、通常の不動産売却をおこなうことができません。
また延滞した金額にくわえ、遅延損害金も発生するため、放置していると日に日に状況は悪くなります。
そんなオーバーローン状態でも「任意売却」という対処法をとることができます。
任意売却の概要やメリットについてはのちほど具体的にご説明いたしますが、滞納していても対処法があることは覚えておくと良いでしょう。

住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

住宅ローンが返済不可となり、上述したような対処をおこなわずに滞納し続けると、その不動産は最終的に「競売」にかけられることになります。
競売とは、住宅ローンの滞納が続いた不動産を金融機関が差し押さえ、強制的に売却することをいいます。
住宅ローンが支払えなかった場合の最終手段であるため、退去日や売却価格を自分で決めることはできません。
不動産が競売にかけられる場合、以下のような流れで手続きが進んでいきます。
①金融機関から催告書・督促状が届く
住宅ローンを2か月ほど滞納すると、金融機関から督促の電話がかかってきたり、催告書・督促状が届いたりします。
滞納期間が長くなればなるほど金融機関の対応も厳しくなるため、精神的に追い込まれていくケースも少なくありません。
②期限の利益を喪失する
住宅ローンを6か月ほど滞納すると「期限の利益」を喪失します。
期限の利益とは「債務を分割して返済する権利」のことで、そもそも住宅ローンを分割で返済できるのは、この権利があるからです。
期限の権利を喪失すると分割での返済ができなくなり、金融機関から残債の一括支払いを求められます。
しかし住宅ローンを滞納している状態で一括支払いをすることは困難であるため、すでにこの時点で厳しい状態になっているといえます。
③保証会社による代位弁済がおこなわれる
期限の権利を喪失し、一括支払いができない場合は、保証会社が債務者に代わって金融機関に残債を一括で返済する「代位弁済」がおこなわれます。
このときから債権者は保証会社に変わり、今度は保証会社から一括支払いを求められることになるのです。
④保証会社が裁判所に競売を申し立てる
一括支払い請求に応じない場合は、保証会社が裁判所に申立をおこない、競売へと進みます。
競売にかけられると市場価格の7割程度で強制的に家を売却され、落札者が代金を支払った時点で所有権が移転します。
そのあとは強制的に退去を迫られるうえに、売却金で完済できなかった債務の一括支払いも求められることになるのです。
このように競売には大きなデメリットがあるため、先ほどご紹介したような返済不可にならないための対処法や、後述する任意売却を検討していく必要があります。

任意売却とは？住宅ローン残債を返済できないときの選択肢にしよう

住宅ローンの滞納が続いた場合、一般的に金融機関は担保にしていた不動産を競売にかけ、残債を回収することになります。
しかし競売にかけられる前に、自らの意志（任意）で不動産売却を進められる方法があります。
それが「任意売却」です。
任意売却とは、融資元である金融機関の承認を得られれば、住宅ローンが残っていて競売にかけられるような状況でも、不動産を売却できる方法のことです。
任意売却によって得た売却代金は残債の返済にあてられ、返済しきれなかった分に関しては引き続き返済が続きます。
月々の返済額については金融機関と相談したうえで改めて決められますが、債務者にとって無理なく返済が続けられる額に設定されるケースがほとんどです。
そのため任意売却は、あくまで不動産の売却後も債務が残ってしまう状態でなければ利用できない売却方法だと理解しておきましょう。
競売との違い
競売では退去日や売却価格に、持ち主の希望が反映されることはありません。
スケジュールを考慮して退去日が設定されることはなく、売却価格は市場価格の7割ほどに安くなってしまうケースがほとんどです。
また裁判所やインターネット上に競売物件としての情報が公示されてしまうため、経済的な事情が近隣住民や知人に知られてしまう可能性が高く、精神的な負担も大きいといえます。
しかし任意売却は本人の意志による売却であるため、引き渡しの時期や売却価格について、金融機関と相談しながら進めることができます。
市場の相場と変わらない価格で売却できるほか、周囲からは通常の不動産と見分けがつきません。
そのためできるならば任意売却を選択したほうが、デメリットは少ないといえます。

任意売却の流れ

任意売却は、以下の流れに沿って手続きを進めていきます。
①ローン残債と査定価格を確認する
任意売却を検討する状況では、競売と同じく金融機関から督促状などが届きます。
督促状などが届いたら、まずはローン残債の確認と、不動産の売却価格の査定をおこないましょう。
ローン残債が売却査定価格を上回るオーバーローン状態だった場合、任意売却の手続きに入ります。
②金融機関に任意売却の許可をもらう
任意売却をおこなうには、抵当権を持っている金融機関から許可をもらう必要があります。
債権者が複数いる場合や、借入時に連帯保証人を立てている場合は、その全員から了承を得るようにしましょう。
ただし売却後に残債が大幅に残る場合は、承諾が得られないこともあるので、しっかりとした計画を示し、念入りに協議を重ねましょう。
③任意売却を開始する
債権者全員からの許可を得られたら、不動産会社と媒介契約を結び、一般的な方法で売却を開始します。
ただし売却開始から6か月を超えると、任意売却に応じてもらえなくなってしまいます。
スムーズに売買契約が結べるように、売却活動をおこなってもらっている間に必要な書類を揃えておきましょう。
④売買契約を結び、決済をおこなう
無事買主が見つかったら、売買契約を結び、引き渡し日の希望を出します。
引き渡しが済むと、買主から決済がおこなわれるので、その同日に抵当権の抹消登記と所有権移転登記をおこなってもらうよう、司法書士に依頼しておきましょう。
その後、金融機関と相談して、残った返済金の返済方法や毎月の返済額を、無理のない範囲で決めていきます。

任意売却ができないケース

このように任意売却は競売にかけられるような状況でも、一般的な相場価格で不動産を売却できる方法ですが、なかには任意売却ができないケースも存在します。
①金融機関の同意が得られない
任意売却をするには、融資元である金融機関の同意が大前提です。
しかし必ずしも金融機関が同意してくれるとは限りません。
とくに住宅ローンを組んでまだ2・3年しか経っていない場合や、売却後のローン残債があまりにも多いと判断される場合などは、任意売却を認められない可能性が高くなると考えておきましょう。
金融機関によっては、原則として任意売却を認めないという方針を掲げている場合もあります。
②共有者や連帯保証人の同意が得られない
住宅ローンの返済をしているのは自分ひとりであったとしても、不動産の共有者がいる場合は全員の同意を得る必要があります。
住宅ローンの連帯保証人についても同様です。
同意を得る相手が配偶者であれば容易に進められるかもしれませんが、すでに離婚している相手や疎遠になっている親族が相手となると、それなりの手間と時間が必要になるかもしれません。
関係が悪化して交渉が決裂してしまうと任意売却ができないため、不信感を与えたり感情的な言い合いになったりしないよう、慎重に交渉を進めましょう。
③建築基準法に違反している
売却する不動産の築年数が古いと、建物が現在の建築基準法を満たしていない場合があります。
よくある例としては、容積率や建ぺい率のオーバーなどです。
こういった物件の場合、買主が住宅ローンを組もうとしても金融機関の審査に通らないケースが多いため、結果的に売却できず、任意売却もできなくなる可能性があります。
建物を解体して土地のみで売却するなどの対応が必要になりますが、任意売却を検討するような状況では、それも難しい可能性が高いでしょう。

任意売却ができないとどうなる？

では任意売却ができない場合、その不動産はどうなるのでしょうか？
①競売にかけられる
任意売却ができなくなると、不動産は通常の競売にかけるほかなくなります。
売却活動は所有者が関与することなく進められ、落札された後は立ち退き日までに退去しなければなりません。
競売によって生じた売却代金はローンの返済に充てられますが、残った場合は基本的に一括返済が求められます。
また競売は市場価格の7割ほどで売却されることが多いため、多くの返済金が残る可能性があります。
②自己破産する
競売後に残債を一括返済できなければ、債務を整理するために自己破産を選択する必要があります。
自己破産をすると返済の義務は解消されますが、預貯金や車といったほとんどの財産を手放すことになると理解しておきましょう。
また自己破産をすると、今度は連帯保証人に対して残債の一括返済が求められます。
多大な迷惑をかけてしまうことになるので、もし連帯保証人がいる場合はできるだけ早めにどうなるのかの状況報告を進めておくようにしましょう。

まとめ

住宅ローンの残債がある不動産でも、アンダーローン状態であれば、売却して住宅ローンを完済することが可能です。
もしオーバーローン状態で返済が難しい場合は、返済プランの変更や住宅ローンの借り換え、任意売却を検討しましょう。
任意売却を利用できれば、返済が困難な状況でも、通常の売却と同じ相場で物件を売却し、無理のない返済計画を立てることができます。
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