不動産売却時の必要書類と取得方法は？手続きのタイミングごとに解説

不動産売却の際の必要書類がたくさんあることは知っていても、書類の種類や準備するべきタイミングがわからない方は多いのではないでしょうか。
不動産売却の前に確認しておくと、あらかじめ準備できて、手続きを円滑に進められるでしょう。
そこで今回は、南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺にある不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産売却の必要書類についてご説明します。
「不動産売却前」「契約締結時」「決済時」の3パターンに分けてご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の必要書類①不動産売却前に必要な書類とは

不動産売却は、基本的に以下の流れに沿って進めます。

• 不動産会社に物件の査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を締結する
• 決済をおこない物件を引き渡す

ここでは不動産売却前にあたる「物件の査定～媒介契約締結」の段階で用意しておきたい必要書類をご紹介します。

売却前の必要書類①権利証

権利証は売却前に売主が売却物件の所有者であることを確認するために不動産会社へ見せるもので、売主本人しか持ち得ない重要書類です。
権利証は以前まで不動産売買契約書に法務局の押印がされたものを指していましたが、現在は登記後に法務局から交付される「登記識別情報」というA4サイズの証明書のことをいいます。
登記識別情報は12桁の英数字のパスワードがシールで隠された証明書で、オンライン申請の際にはパスワードを使って手続きをします。

売却前の必要書類②ローン償還表

住宅ローンの償還表とは、ローンの残債が載っている書類で、査定額と比べてローンを完済できるかどうか確認します。
ローンを組んで購入した不動産を売却して所有権を新所有者へ移転する際には、必ず売却物件につけられた「抵当権」を抹消しなければなりません。
しかし売却金でローンが一括返済できない場合には抵当権を抹消することができないため、ローン償還表や返済予定表、残高証明書などで、借入残高がいくらあるのかを確認し判断します。
ローン償還表は、物件購入後に家に送られてきているはずですが、金利の変動や繰り上げ返済などによって表の記載内容が変わることがあるため、最新のものを金融機関に依頼して入手しましょう。
また、毎年11月頃に金融機関から送られてくる「ローン残高証明書」も最新のものであれば代用可能です。

売却前の必要書類③購入時のパンフレット

購入時のパンフレットは、不動産会社が物件の構造や間取りなどを確認するときに使います。
不動産の売却活動で作成するインターネット広告やチラシ広告では、構造・間取り・築年数などの不動産情報は法定項目をもれなく記載しなければなりません。
購入時のパンフレットがあれば、それらの不動産情報が記載されていることから、不動産会社がスムーズに売却活動をスタートできるので便利です。
パンフレットを紛失した場合は、施工会社や管理会社に問い合わせると写しを渡してもらえる可能性があります。
上記3点の他にも「インスペクションの結果報告書」や「既存住宅にかかる建設住宅性能評価書」、「新耐震基準に適合することが証明できる書類」がある場合は、査定までに準備しておくと良いでしょう。
これらの書類があると、物件の現状をより正確に反映できるため、査定額の精度が向上します。

不動産売却の必要書類②不動産売買契約締結までに必要な書類とは

不動産売却を進めて媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。
売却活動の必要書類はとくにありませんが、買主が決まって売買契約を締結する際は多くの書類が必要です。
続いては売買契約締結時までに用意しておきたい必要書類をご紹介します。

契約締結時の必要書類①登記簿謄本（登記事項証明書）

登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の登記事項が記載されている書類で、法務局で取得できます。
登記事務がコンピューターでおこなわれている場合は登記事項証明書になり、最近はこちらが主流になりつつあります。

契約締結時の必要書類②登記済証または登記識別情報通知

登記済証と登記識別情報通知も内容は同じで、どちらも登記名義人であることを証明する書類です。
これらは紛失しても再発行できないので、しっかりと保管しておく必要があります。
もし紛失してしまったときは、他の方法で登記名義人であることを証明しなくてはならないので、早めに不動産会社へ相談しましょう。

契約締結時の必要書類③固定資産税通知書

固定資産税納税通知書は、買主と固定資産税を精算するときに使います。
固定資産税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が請求されるので、年度の途中で所有権が移った場合は決済日を境として日割りで精算するのが通例です。
毎年4～5月頃に郵送されるので、保管してある書類を探しておきましょう。

契約締結時の必要書類④地積測量図や境界確認書（一戸建てや土地の場合）

地積測量図と境界確認書は、土地の面積や境界線について記載されている書類です。
地積測量図は最寄りの法務局やインターネットで取得し、境界確認書は手元にある書類を準備しましょう。

契約締結時の必要書類⑤建築確認済証と検査済証（一戸建ての場合）

建築確認済証と検査済証は、建物が建築基準法などの基準を満たしていることを証明する書類です。
建築確認済証は家を建てる前に審査に合格すると発行され、検査済証は家の完成後におこなう完了検査に合格すると発行されます。
どちらも建築時に発行されているか、購入時に受け取っている書類なので、見当たらない場合は役所の建築課などで代わりの書類を発行してもらいましょう。

契約締結時の必要書類⑥管理規約、議事録、長期修繕計画書など（マンションの場合）

マンションを売却する場合は、管理規約や議事録なども必要書類になります。
手元にないときは管理会社に再発行を依頼しましょう。

契約締結時の必要書類⑦物件状況等報告書と付帯設備表

「物件状況等報告書」と「付帯設備表」は売買契約書に付属する書類で、不動産全般や設備の状況を詳しく記載した書類です。
売買契約時に確認したこの状態の不動産を、決済時に間違いなく買主へ引き渡すという約束を証明する意味があります。
もし引き渡し後の一定期間内に書類に記載されていない不具合が見つかれば、売主は買主からの請求に応じなければいけない「契約不適合責任」を負います。

不動産売却の必要書類③不動産売却の決済時に必要な書類とは

いよいよ不動産売却で最後で手続き、決済と物件の引き渡しです。
最後に、決済と引き渡しの際に必要な書類をご紹介します。

決済時の必要書類①固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、不動産の評価額を証明する書類で、都税事務所や県税事務所で取得します。
3か月以内に発行されたものが必要で、所有権移転登記にかかる登録免許税の計算に使います。
所有権移転登記とは、不動産の所有権を売主から買主に変更する手続きのことで、不動産売却した場合は速やかにおこなう必要があります。
通常は司法書士に依頼して手続きするので、委任状などを確認のうえ署名・捺印をしましょう。

決済時の必要書類②住民票

登記名義人の現住所が登記上の住所と異なっている場合は、住民票も必要です。
登記申請書に添付して、売主の現住所の根拠として発行後3か月以内の新しいものを提出します。
前住所から現住所への沿革がわかるものが要るため、前住所記載の住民票を用意しましょう。

決済時の必要書類③印鑑証明書と実印

印鑑証明書も、所有権移転登記の必要書類です。
登記申請書に添付して、売主が所有権を手放すことに同意している旨を証明するために、発行後3か月以内の新しいものを提出します。
当然ながら、押印する印鑑は印鑑証明書の印影と同じ実印を使用しなければなりません。

決済時の必要書類④本人確認書類

本人確認書類は、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどを持参しましょう。

決済時の必要書類⑤住宅用家屋証明書等

不動産登記の登録免許税は、住宅用家屋証明書があれば減免されます。
また、特定認定長期優良住宅を証する「認定長期優良住宅建築証明書」があればさらに登録免許税額が抑えられるため、技術に適合する家屋であれば必ず添付するようにしましょう。
長期優良住宅の証明書は登録免許税減免や高品質住宅の裏付けになるばかりではなく、不動産取得税や固定資産税が軽減される、所得税の特別控除を受けられるなどメリットが豊富です。
買主にとってもメリットが大きいため、売却時に競合物件との差別化にもなります。
売却担当者には、特定認定長期優良住宅である旨とメリットを、不動産広告に積極的に掲載してもらうように依頼しておきましょう。

まとめ

不動産売却時は、タイミングごとに不動産会社に必要書類を提示すると、売却活動や契約手続きがスムーズに進みます。
早めの準備がおすすめですが、必要書類をすべて覚えておかなくても、売却の担当者が最適なタイミングでサポートしますのでご安心ください。
私たち「ジョージ不動産」は南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺エリアで不動産の売却をサポートしております。

不動産売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。