【住宅ローンの返済】競売までの流れと対処法を解説

住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、そのままにしておくのは要注意です。
なぜなら、住宅ローンを滞納すると延滞金が発生したり金融機関の信頼を失ったりするだけでなく、滞納を続ければ続けるほど事態が悪化し、いずれ競売へと進んでしまうからです。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法や、滞納を続けるとどうなるのかについてご説明します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法

家を購入するときには、しっかりと返済計画を立て、金融機関の審査にも通ったうえで住宅ローンを組みますが、家計の状況が変わって返済が苦しくなるケースはよくあります。
たとえば、「家族が病気やケガで働けなくなった」「子どもの教育費が思っていた以上にかかる」など、事情はさまざまです。
最近では、「コロナの影響で勤めている会社の経営が悪化し収入が減った」という方もいらっしゃるでしょう。
家計のやりくりが難しくなり住宅ローンが返済不可になりそうな場合、住宅ローンとは別の融資を受けて資金を調達し返済に充てようと考えがちです。
しかしそのやり方では借金が減らないため何の解決にもならず、むしろ状況はさらに悪化していく可能性が高いです。
そこで、住宅ローンの返済不可になりそうなときは以下のような方法で早急に対処しましょう。
住宅ローンを延滞する前と延滞してしまっている状態では対処法が異なるため、ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてみてください。

返済は苦しいが延滞はしていない

現時点ではなんとか返済しているが、この先返済していく目途が立たず不安だという場合には、以下の3つの対処法があります。
金融機関に返済プランの変更について相談してみる
住宅ローンの返済が苦しいと感じたら、延滞する前にまず金融機関に相談することが大切です。
金融機関や売主の状況によって異なりますが、たとえば返済期間の延長や返済額の軽減（一定期間）、ボーナス返済の見直しなど、返済方法を変更できる場合があります。
事情を正直に伝え、返済プランの見直しができないか相談してみましょう。
住宅ローンの借り換えをおこなう
現在利用している住宅ローンよりも安い金利の住宅ローンに借り換えるのも対処法の1つです。
金利が低くなることで借入金の総額が少なくなるため、毎月の返済額も軽減できるでしょう。
ただし借り換えをおこなう際には諸費用がかかるうえに、新たに融資を受ける金融機関の審査に通らなければなりません。
その手間と費用をかけてまで借り換えをおこなったほうが良いかどうかを、慎重に判断する必要があります。
家を売却する
金融機関に相談しても返済方法を変更できず、いずれ返済不可になるかもしれないという場合は、家を売却することを検討しましょう。
まずは不動産会社に査定を依頼し、査定金額より住宅ローンの残債額が下回っている「アンダーローン」であれば、問題なく家を売却できます。
また不動産会社に家を売却したのち、その不動産会社と賃貸借契約を結ぶ「リースバック」という売却方法もあります。
売却後も家賃を支払うことでそのまま住み続けられるため、「住み慣れた家を離れたくない」「子どもを転校させたくない」という方におすすめです。
弊社は不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

すでに延滞してしまっている

住宅ローンをすでに延滞しており、残債額が売却価格より上回っている「オーバーローン」の場合は、通常の不動産売却をおこなうことができません。
オーバーローン状態の場合には、「任意売却」という対処法があります。
任意売却の概要やメリットについてはのちほど具体的にご説明しますが、滞納していても対処法があることを覚えておくと良いでしょう。

住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

冒頭でもお伝えしましたが、住宅ローンが返済不可となり、前章でご説明したような対処をおこなわず滞納し続けると、最終的には競売にかけられることになります。

競売にかけられるまでの手続きの流れ

具体的にどうなっていくのか、競売までの流れをご説明します。
金融機関から催告書・督促状が届く
住宅ローンが返済不可となり2か月ほど滞納すると、金融機関から督促の電話がかかってきたり、催告書・督促状が届きます。
滞納期間が長くなればなるほど金融機関の対応も厳しくなるため、精神的に追い込まれていくケースも少なくありません。
期限の利益を喪失する
住宅ローンを6か月ほど滞納すると、「期限の利益」を喪失します。
期限の利益とは、「債務を分割して返済する権利」のことで、そもそも住宅ローンを分割で返済できるのは、この権利があるからです。
期限の権利を喪失すると分割での返済ができなくなり、金融機関から残債の一括支払いを求められます。
しかし、住宅ローンを滞納している状態で一括支払いをすることは困難であるため、すでにこの時点で厳しい状態になっているといえます。
保証会社による代位弁済がおこなわれる
期限の権利を喪失し、一括支払いができない場合は、保証会社が債務者に代わって金融機関に残債を一括で返済する「代位弁済」がおこなわれます。
このときから債権者は保証会社に変わり、今度は保証会社から一括支払いを求められることになるのです。
保証会社が裁判所に競売を申し立てる
一括支払い請求に応じない場合は、保証会社が裁判所に申立をおこない、競売へと進みます。
競売にかけられると市場価格の7割程度で強制的に家を売却され、落札者が代金を支払った時点で所有権が移転します。
そのあとは強制的に退去を迫られるうえに、売却金で完済できなかった債務の一括支払いを求められることになるのです。

住宅ローンが返済不可になったときには任意売却を検討しよう！

住宅ローンを滞納し続けるとどうなるのかを前章でご説明しましたが、そうなる前に任意売却を検討することをおすすめします。
任意売却とは、住宅ローンが返済不可となり、売却しても完済できない場合に、金融機関の合意を得たうえで家を売却する方法です。

任意売却をおこなうメリット

一般の市場で売却できる
強制的に売却される競売とは異なり、任意売却は通常の不動産と同様に一般の市場で売却活動をおこなえるため、住宅ローンが返済不可となっている事情を周囲に知られる心配がありません。
また市場相場に近い価格での売却が望めるため、競売より多く残債を返済できる可能性が高いでしょう。
諸費用を売却金から支払える可能性がある
任意売却では、家を売却する際にかかる引っ越し費用などを、金融機関との交渉により売却金から支払える可能性があります。
競売では、諸費用や引っ越し費用などを売却金から支払うことはできません。
残債の分割返済を交渉できる
売却しても債務が残った場合、競売では一括支払いを求められますが、任意売却では金融機関との交渉により分割返済が認められる可能性があります。
金融機関も事情を把握しているため、分割返済が認められた場合は、無理のない金額で設定されるのが一般的です。
このように、任意売却は競売よりもメリットが多いため、できる限り早い段階で検討することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンが返済不可になり滞納し続けると、事態はどんどん悪化していき、最終的には競売にかけられます。
早く生活を立て直すためにも、家を売却して現金化することをご検討されてはいかがでしょうか。
「ジョージ不動産」は、南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満といった北区エリアで不動産売却をサポートしております。

弊社がお力になりますので、住宅ローンの返済についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。