2023-01-10
離婚をする際の財産分与で一番頭を悩ませるのが、不動産についてではないでしょうか。
「不動産売却」は財産分与をスムーズにするほか、住宅ローンによるつながりや負担を解消できる可能性もあります。
今回は記事の前半で、離婚時の不動産売却で注意すべき3つのことを解説します。
また、離婚後に家を財産分与する方法は売却だけではありません。
記事の後半では、家を財産分与する2つの方法にくわえ、離婚後も家に住み続けるメリット・デメリット、必要な手続きを解説します。
南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺で、離婚により不動産売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
\お気軽にご相談ください!/
目次
離婚により不動産売却に取り組む場合、まず多く方が迷われるのはタイミングではないでしょうか。
離婚の前か後かで、不動産売却におけるメリットや注意点は異なってきます。
ここでは、不動産売却をするときは「離婚前」と「離婚後」のどちらが良いか、タイミングに関する注意点を解説します。
それぞれの長所や注意点をふまえて、2人にあった選択をしていきましょう。
離婚前に不動産売却をする場合、離婚後のトラブルを回避しやすいことが利点です。
不動産売却が離婚前に済んでいれば、後で売却のことで連絡をとったり顔を合わせたりする必要性はなくなります。
とはいえ、不動産売却は3か月から6か月ほどかかることが一般的です。
物件によっては、それ以上の時間を要する可能性もあります。
そのため離婚前に手放すのが適しているのは、売却できるまで離婚を延ばすことができるケースといえるでしょう。
一方、離婚後のタイミングで手放す場合は、できるだけ高値で売りたいと希望する場合に適しています。
離婚後であれば、財産分与や養育費などの取り決めや手続きと並行して、売却活動を忙しく進めるということがありません。
たとえば、離婚前は売却のプランだけ練っておき、離婚後は売却活動に注力するということもしやすいでしょう。
また、離婚後のタイミングでの売却は、贈与税がかからないことも利点です。
離婚前に売るときは贈与税の対象となり、受贈者側に納税義務が生じます。
しかし離婚後であれば財産分与としての扱いになるため、贈与税は課されません。
このような理由から、特別な事情がなければ、基本的に離婚後が不動産売却に適したタイミングといえそうです。
ただし、売却は早めに取り組むことがおすすめです。
というのも、名義人の意思がなければ不動産売却はできません。
不動産が2人の共有名義となっている場合、離婚して月日が経っていたとしても、連絡を取り合う必要性がでてきます。
そのときに連絡が取れないといったリスクを避けるため、離婚後は早めに売却に取り組みましょう。
離婚後に財産分与を請求するタイミングについても注意点があります。
「財産分与請求権」は永久的な権利ではなく、行使できるのは離婚が成立したときから2年間と決められています。
離婚後2年を過ぎてからの財産分与は、贈与として扱われる可能性があるため注意しましょう。
\お気軽にご相談ください!/
離婚時の不動産売却では、住宅ローンの対処にも注意が必要です。
ここでは離婚時の住宅ローンでよく陥ることや、その注意点について解説します。
離婚時に不動産売却をする際、住宅ローン残債と不動産の時価の状態によって、売り方を検討する必要があります。
不動産の売却金額がローン残債を上回る場合は「アンダーローン」といいます。
アンダーローンの場合は、問題なく通常どおりに不動産売却を進めることができ、売却代金で完済することができます。
反対に、ローン残債が売却金額を上回る場合を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの注意点は、売却代金だけでは完済できないことです。
そのため不動産売却を進めると同時に自己資金を用意し、「売却代金+自己資金」で完済するという方法があります。
しかし、オーバーローンの状態で自己資金の用意が難しいケースも少なくありません。
自己資金の用意が難しい場合には「任意売却」もひとつの手段として有効です。
任意売却とは、オーバーローンで完済が困難な場合でも、金融機関の承諾を得て不動産売却できる方法です。
任意売却なら残ったローンの支払い方法などについても、無理のないよう金融機関と相談できることがメリットです。
ただし注意点としては、仲介よりも売却価格が安くなる傾向にあることです。
離婚時にオーバーローンとなる場合には、任意売却の実績がある不動産会社に依頼いただくことがおすすめです。
またオーバーローンとなるかどうかの判断は、弊社のような不動産会社に査定をご依頼いただくことでわかります。
配偶者のどちらかが住宅ローンの連帯保証人になっている場合、その地位はローンを完済しなければ消すことはできません。
連帯保証人の地位を消すには、以下の方法をとります。
いずれにしても「現在の住宅ローンを完済する」ことが条件となります。
離婚前にきちんと連帯保証人を確認し、住宅ローンを完済する方法について検討しておきましょう。
\お気軽にご相談ください!/
離婚により不動産売却をする場合、多くのケースで仲介が選ばれています。
仲介で売却活動をはじめるためには、媒介契約を結ぶ必要があります。
最後の注意点として、不動産売却をするときの媒介契約の選び方を解説します。
媒介契約には3つの種類があります。
そのなかのひとつである「一般媒介契約」は、同時に複数の不動産会社に依頼ができることが大きな特徴です。
不動産売却に向けた営業活動に広がりが期待できることは利点です。
とはいえ、複数の会社と契約する場合には、売主の方のやりとりの手間が増えることが注意点となります。
また一般媒介の場合、ご自身で見つけた買主との取引が可能です。
不動産の情報ネットワークシステムであるレインズへの登録や、営業活動の報告については任意となるので覚えておくといいでしょう。
専任媒介契約は1社の不動産会社に依頼する媒介契約です。
売主の方がご自身で探した買主との取引もできます。
レインズへの登録が媒介契約を結んで7日以内おこなうことや、2週間に1度の営業活動の報告が定められています。
専属専任媒介契約も、1社の不動産会社に仲介を依頼するときの契約になります。
レインズへの登録は媒介契約を結んで5日以内におこない、1週間に1度の営業活動の報告が定められています。
離婚で不動産売却をする際も、業務報告の頻度が高く、不動産会社との連携がはかりやすい媒介契約といえるでしょう。
注意点は、ご自身で探した買主と直接取引ができないことです。
このように3つの媒介契約は、異なるメリットや注意点があります。
売却する物件の立地が良い場合には需要が高いと考えられるため、一般媒介でもスムーズに売却できるでしょう。
立地が良くない場合などは、売却に向けて手厚いサポートが受けられる専任系を検討するのがおすすめです。
\お気軽にご相談ください!/
ここからは、家を財産分与する2つの方法や手続き方法などをご紹介します。
不動産の財産分与は売却以外の方法も検討したうえで、2人に適した選択をしていきましょう。
ひとつめの財産分与の方法は、家を売却することで現金化し、分配しやすくして分けるというものです。
前章までにご紹介してきた方法ですね。
この方法で財産分与をすると、住宅ローン滞納や権利にまつわるトラブルについてもリスクが軽減されるのがメリットです。
現金化すれば預貯金などの財産と同様に、スムーズで納得しやすい分配が進めやすくなります。
さらに現金に換えることで、離婚後の生活資金としてまとまったお金を確保できます。
新居を探す必要はありますが、離婚後は新生活をはじめたいという場合にはデメリットに感じることもないでしょう。
もうひとつの財産分与の方法は、不動産会社による査定で現在の評価額を把握し、評価額の半分の額を分ける方法です。
この方法では、離婚後も家は手放さずに住み続ける形となります。
今住んでいる家をどうしても手放したくない場合は、家に住む側が相手の持分にあたる現金を支払うことで財産分与することも可能なのです。
「お子さまを転校させたくない」や「思い入れのある家だから売却したくない」など、さまざまな理由や事情を抱える家庭もあるでしょう。
住み続けるという選択肢は、離婚後も安心して生活するための判断材料となるかもしれません。
ただし不動産の資産価値が高い場合は、それを支払うだけの資金力が必要となることは頭に入れておく必要があります。
\お気軽にご相談ください!/
離婚後に家に住み続ける場合、メリットとデメリットが両方あります。
財産分与の方法を検討するために、家に住み続けるメリットとデメリットを把握しておきましょう。
ここでは、仮に夫が家の名義人であった場合を想定して解説します。
離婚後も家に住み続ける場合の大きなメリットとして、子どもが育っている環境を変えずに済むという点が挙げられます。
引っ越しをする場合は、子どもの学区や利用できる児童施設も変わる可能性があります。
また子どもだけでなく、親にとっても新しい環境での交友関係を一から築いていくことになります。
家に住み続けることによって、このような変化にともなう対応や不安などを感じることなく過ごせることがメリットとなるでしょう。
家に住み続けることで、住居費の節約につながる可能性もあります。
ケースによりますが、同じような広さの新居を借りるよりも住宅ローンの返済額のほうが少なく、住み続けることで住居費が安く済む場合もあるでしょう。
ほかにも住宅ローンにまつわるメリットとして、団体信用生命保険(団信)の保証を得られる場合があります。
名義人が万が一死亡した場合には支払いをする必要がなくなり、資産である不動産は残ることになります。
デメリットは、離婚後にどちらが住み続けるかでも変わってくるため、3つのケースごとにご紹介します。
生活拠点を失うリスクがあるのは、1つ目の「夫名義の家に妻が住み続ける」ケースです。
このケースで注意したいのは、夫が家を売却してしまった場合です。
あるいは夫の返済が滞り、差押えされるような場合も気を付けなければなりません。
住み続けている妻と子どもは、生活の拠点である家を失うことがデメリットとなります。
これは2つ目の「夫名義の家に夫自身が住み続ける」ケースのデメリットです。
たとえば新居となる家を準備し、子どもは学区も移るなど、生活環境の変化による負担を感じやすいでしょう。
3つ目の「家の名義を妻に変えて住み続ける」ケースでは、生活環境が変わることでの負担やデメリットはなくなります。
ただし名義を妻にする際は、金融機関の審査を通過する必要があることを覚えておきましょう。
審査には年収だけでなく、連帯保証など、さまざまな内容が含まれます。
\お気軽にご相談ください!/
離婚後も家に住み続けるとき、おこなっておきたい必要な手続きも押さえておきましょう。
手続きは、債務者と家に住み続ける方が誰になるかで変わってきます。
夫が債務者であり、離婚後も本人が住み続けるというケースでは、連帯保証人の変更手続きが必要です。
もし連帯保証人が妻になっているのであれば、夫が滞納したときに妻が支払うことになります。
そのため変更の手続きをおこないますが、一般的には夫側の返済能力がある家族が次に連帯保証人となるケースが多いでしょう。
新しい連帯保証人が見つからない場合は、保証会社を利用できるローンを検討する手もあります。
この場合には、まず住宅ローンの契約内容を把握することが重要です。
というのも、通常住宅ローンは名義人がその家に住むことが条件になっています。
離婚後に妻が家に住み続け債務者の夫が引っ越すと、契約違反として一括返済を求められる場合もあります。
そのため金融機関に相談し、妻子のみが住み続けることの承諾を取ることが必要です。
もし夫が滞納した場合に備える手続きとしては、財産分与の内容は公正証書で作成するのが良いでしょう。
公正証書を作成しておくと、離婚後に滞納トラブルなどがあってもその対応に役立てられます。
債務者が共有名義でとなっている場合は、どちらかが引っ越すことで契約違反とされる可能性があります。
たとえば離婚後に妻が住み続ける場合であれば、妻の単独名義に変える手続きをおこなうことが必要です。
金融機関に離婚の事情を伝えて承諾を得る方法もありますが、単独名義にしたほうが先々で売却するときにもトラブルになりにくく、スムーズに手放せます。
離婚時の不動産売却は、基本的に「離婚後」が良いタイミングといえます。
住宅ローンの残債状況や媒介契約の種類など、注意点に考慮しながら売却活動を進めましょう。
離婚時に不動産を財産分与する方法としては、売却による現金化がスムーズですが、一方が家に住み続けることも可能です。
大阪市で不動産売却をするならマンション売却に特化したジョージ不動産にお任せください。
部署:不動産部
関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。
この記事のハイライト ●土地の「譲渡」とは、代金としてのお金を受け取って土地を譲り渡す...
2022-05-31
この記事のハイライト ●不動産売却の必要書類はたくさんあるので、早めに準備を始めたほうが良い●役所などで取得する書類だけではなく、手元に保管しているはずの書類も多い●必要書...
2022-07-26
この記事のハイライト ●不動産売却では仲介手数料や税金などさまざまな費用がかかる●不動産売却にかかる費用の相場や計算方法を把握しておくことで全体像がわかる●売却にかかる費用...
2022-07-26
この記事のハイライト ●任意売却を利用すると、住宅ローンの返済が残っていても不動産を売却できる●任意売却をするには、大前提として債権者や共有者の同意が必要になる●任意売却が...
2022-08-30