【事故物件の相続】固定資産税の計算と減額方法

固定資産税とは、土地や家屋など資産を持つ方が毎年納付しなければならない税金です。
それでは事故物件を相続する場合も、固定資産税は通常どおり発生するのでしょうか。
本記事では事故物件の固定資産税について、その計算方法や減額方法を解説します。
大阪市北区や大阪市北区周辺のエリア、大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区でそのような物件を相続する予定の方は、ぜひご参考にしてください。

事故物件を相続した場合の固定資産税について

結論から申し上げると、事故物件を相続した場合も通常どおり固定資産税が課されます。
事故物件だからという理由で固定資産税が免除・減額されることはありません。
ここからは事故物件や固定資産税の概要について解説します。

事故物件とは

何らかの理由で入居者が死亡した経歴を持つ物件のことを「事故物件」と呼びます。
ただし事故物件の定義は明確に決まっていません。
入居者が亡くなった物件でも、事故物件になるケースとならないケースがあります。
たとえば事件が起こり人が亡くなった場合は、事故物件と認定されるでしょう。
孤独死の発見が遅れ、室内にシミやにおいが残ってしまったケースも事故物件に該当します。
一方で急病で亡くなった方がすぐに発見された場合は、事故物件にならないケースが多いです。
このように事故物件の判定はケースバイケースです。

事故物件の告知義務

売主は事故物件を売却するとき、事故物件であることを告知する義務があります。
事故物件とは買主の不動産契約の判断に関わるくらい重大な心理的瑕疵がある物件です。
そのため事故物件である事実は、不動産の売買契約の前に買主に必ず伝えなければなりません。
告知義務を怠ると、買主から損害賠償や契約解除を請求されることもあります。

固定資産税とは

固定資産税とは資産の価格に応じて、その所有者に課される税金です。
毎年4～6月に管轄している市区町村から納税通知書が届くので、年4回の分割納付か一括納付で支払います。
固定資産税は1月1日時点の所有者が課税対象です。
亡くなった時点で故人に未納付の固定資産税がある場合は、だれかが納税しなければ延滞税がかかるため注意しましょう。

事故物件を相続したらどうするべき？

事故物件は売却しづらい上に固定資産税もかかり続けるので、大きな負担がかかります。
資産価値が低い事故物件は相続放棄するのも1つの方法です。
相続放棄とはその名のとおり、資産を相続する権利を放棄することです。
相続放棄するには家庭裁判所に必要書類を提出しなければならず、期限も決まっています。
もし相続放棄を考えている場合は、早めに準備を進めましょう。
資産価値が高い事故物件は、資産運用や売却ができるかもしれません。
駅から近い物件など好条件が揃っていれば、事故物件であっても需要が見込める可能性が高いです。
事故物件をどうするべきかは状況に応じて異なるので、不動産会社など専門家に相談して決めるのがおすすめです。

事故物件にもかかる固定資産税の計算方法について

固定資産税は所有する資産の評価額に応じて決まります。
ここからは事故物件の固定資産税の計算方法について解説します。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は以下のとおりです。
固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率（1.4%）
事故物件の固定資産税も、上記の計算方法で出すことができます。
固定資産税評価額は自治体ごとの基準により決定され、時価のおよそ7割程度です。
固定資産税評価額がいくらかは、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書をみれば確認できます。
ただし固定資産税評価額は3年に1度評価替えがおこなわれる点に注意しましょう。
標準税率は1.4%ですが、財政上の理由などで異なる税率を課している自治体もあります。
事故物件の固定資産税評価額が4,000万円である場合、固定資産税の計算方法は以下のとおりです。
4,000万円×1.4％=56万円

住宅用地の特例

住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税が軽減されます。
住宅用地の特例の計算方法は以下のとおりです。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）…固定資産税：価格×1/6
一般住宅用地（200㎡を超える部分）…固定資産税：価格×1/3
そのため事故物件を取り壊すと、かえって土地の固定資産税が上がってしまうので注意しましょう。
特定空家に指定され勧告を受けた場合も、住宅用地の特例が適用されなくなります。
特定空家とは安全や衛生上などの問題が懸念される空き家のことです。
指定されてしまうと、特例の対象から除外されるため、固定資産税が上がってしまうのです。

事故物件にもかかる固定資産税を減額する方法について

固定資産税は条件を満たせば減額することが可能です。
ここからは事故物件の固定資産税を減額する方法をご紹介します。

免税点

免税点という仕組みを利用して、固定資産税を減額する方法があります。
これは、課税標準額の合計が以下の免税点未満であれば、固定資産税が課税されない仕組みです。
免税点は土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円となっています。
所有する資産の合計が免税点未満になるようにすれば、固定資産税を免税できます。
同一市区町村に複数の資産を所有している方は、合算が必要な点に注意しましょう。
固定資産税の免税点は申請不要です。
市区町村で資産合計額を計算して免税点未満になれば、固定資産税は発生しません。

住宅用地の特例

先ほどご紹介した住宅用地の特例により、土地の固定資産税を減額できます。
適用を受けるためには、その土地が住宅敷地の用途で使用されている必要があります。
200㎡以下の小規模宅地であれば土地の固定資産税が最大6分の1となり、大幅な減額が期待できるでしょう。
ただし、住宅用地の特例を受けるためには申告が必要です。
必要書類を揃え翌年の1月31日までに市区町村に申告しなければなりません。
申告を忘れると固定資産税は減額されないので、注意が必要です。

長期優良住宅認定

長期優良住宅の認定を取得すると、工事完了の翌年度分の固定資産税が減額されます。
長期優良住宅の認定を受けるためには、一定の耐震改修工事または省エネ改修工事をあわせて実施する必要があります。
これは令和6年3月31日までにおこなわれた改修工事が対象です。
1戸あたりの床面積が120㎡以下の住宅は、固定資産税の3分の2が減額されます。
120㎡を超える住宅の減額幅は、120㎡相当の税額の3分の2です。
工事完了後3か月以内に申告しなければ、減額を受けることはできないため、ご注意ください。

農地

事故物件の固定資産税を減額するために、地目を宅地から農地に変える選択肢もあります。
宅地を農地に転用すれば固定資産税は安くなるでしょう。
ただし農地には4種類あり、種類によって固定資産税の計算方法が異なります。
さらに農業をおこなっていない場合は、宅地並みの固定資産税になります。
農地にすれば必ずしも固定資産税を減額できるとは限らないため、慎重にご検討ください。

まとめ

事故物件を相続しても、通常の物件と同じように固定資産税がかかります。
固定資産税の負担を減らしたい場合は、相続放棄や減額の申告を忘れないようにしましょう。
私たち「ジョージ不動産」は大阪市北区や大阪市北区周辺のエリア、大阪市都島区、大阪市東淀川区、大阪市淀川区で不動産仲介事業をおこなっています。

事故物件やそのような物件を相続するべきか迷っている方は、ぜひお気軽にご相談ください。