不動産売却の机上査定と訪問査定の違いとは？ペットの査定額への影響も解説

不動産売却では査定を依頼すると、物件がいくらで売却できるのか見込み金額がわかります。
不動産売却での査定には机上査定と訪問査定の2種類の方法がありますが、依頼する前に自分で相場を調べておくとスムーズに進めることができるでしょう。
また立地条件やペット飼育の有無など、査定価格に影響するポイントも事前に把握しておくことが重要です。
今回は不動産売却査定とは何か、自分で相場を調べる方法や机上査定・訪問査定の違い、査定価格に影響するポイント、ペットを飼育していた場合の査定価格への影響を解説します。
南森町・大阪天満宮・天神橋商店街・天満・北区エリア周辺で不動産売却をご検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却で査定前に相場を調べる方法とは？

まずは不動産売却での査定とは何か、事前に自分で相場を調べる方法を解説します。

不動産売却での査定とは

不動産売却での査定とは、さまざまな要素をもとに物件を評価し、売却できそうな見込み金額を算出する作業です。
査定によって出された見込み金額のことを査定価格といい、不動産売却で価格を決める際の重要な判断材料になります。
不動産売却の査定は専門的な知識が必要になるため、不動産会社に依頼することがほとんどです。

自分で相場を調べる方法

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を調べることも可能です。
あらかじめ相場をつかんでおけば、査定価格の妥当性を判断できます。
自分で相場を調べる方法は、類似物件の調査と公的な価格の調査の2種類です。
①類似物件の調査
まずは不動産売却する物件の周辺で、実際におこなわれた取引を調査します。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトには、過去の取引事例や価格が記載されています。
最寄り駅、専有面積、間取り、築年数など、条件を絞り込んで単価を調べることができて便利です。
似たような条件の物件を少なくとも3件以上抽出して、平均価格を出すと良いでしょう。
②公的価格の調査
公的価格とは、国や自治体などが公表している「公示地価」「基準値標準価格」「路線価」「固定資産税評価額」のことを指します。
公的価格イコール査定価格とはなりませんが、国や自治体が決めている価格なので客観性が高く、信頼できる数値といえるでしょう。
それぞれの公的価格を調べておくと、査定価格を確認するときに参考になります。
公示地価と基準値標準価格は適正な地価形成を目的としていて、全国の標準値・基準値の値段を毎年公表しているものです。
国土交通省の「標準値・基準値検索システム」を利用すれば、物件から標準値・基準値の値段を調べることができます。
路線価は国税庁が相続税などの税金を計算するために定めている価格です。
土地が面している道路ごとに路線価が設定されていて、毎年更新されます。
厳密にいうと、路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」がありますが、路線価といえば相続税路線価を指すことがほとんどです。
相続税路線価は公示地価の8割程度といわれています。
固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税の算定根拠となる物件個別の価格です。
市区町村から届く固定資産税の課税明細書で確認できますが、手元にない場合は市区町村窓口で固定資産課税台帳を閲覧することも可能です。
閲覧を希望する場合は、申請書・本人確認書類・手数料が必要になります。

不動産売却における机上査定とは

不動産会社に査定を依頼する際は「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。
まずは机上査定をおこなってから、その後で訪問査定を依頼するという2つのステップを踏むのが一般的です。
ここでは机上査定とはどのような査定方法か、そのメリット・デメリットを解説します。

机上査定とは

机上査定とは、物件を見ずに大まかな査定価格を出す方法です。
類似物件の取引価格や公的価格などを参考に、その物件の想定される売却価格を査定します。
ただし物件の状況などが査定に反映されないため、簡易査定とも呼ばれています。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、短時間で査定価格がわかる点です。
だいたい依頼してから3日程度、早ければ依頼した当日に査定価格がわかります。
不動産会社の担当者とスケジュールを調整する必要もなく、すぐに依頼できます。

机上査定のデメリット

ただし机上査定は現地を見ずに評価しているため、査定の精度が劣るのがデメリットです。
机上査定の後に訪問査定をして、大きく査定価格が変動する場合もあります。
したがって机上査定は、大まかな不動産売却価格を知りたい方向けです。
不動産売却するかどうか悩んでいる場合に、手軽に相場を知れる方法ともいえます。
ただし机上査定からいきなり不動産売却を進めると、適正な不動産売却価格を設定できないおそれがあります。
本格的に売却することになり、不動産売却価格を設定する際は必ず訪問査定も受けるようにしましょう。

不動産売却における訪問査定とは

続いて、訪問査定の特徴とメリット・デメリットについても解説します。

訪問査定とは

不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、査定価格を出す方法です。
机上査定ではわからなかった、物件の状態や周辺環境、立地条件なども査定に反映されます。
より具体的で実際の売却価格に近い、査定価格が算出できます。

訪問査定のメリット

訪問査定は評価項目が多い分、査定価格の精度が高まります。
また不動産会社の担当者から、不動産売却を有利に進めるためのアドバイスが受けられる点もメリットです。
そのため適正な価格で売り出し、不動産売却を成功させるためには、訪問査定は欠かせません。

訪問査定のデメリット

ただし訪問査定は、時間がかかる点がデメリットです。
まずは不動産会社の担当者と訪問日時を調整しなければなりません。
訪問当日は調査するのに1～2時間程度かかります。
さらに査定価格が出てくるまでに、1週間～10日程度かかることが多いです。
不動産会社の担当者はその間に役所などに出向いて、法規制や隣地境界、地盤の状態などを確認する必要があるためです。
そのため机上査定に比べると、どうしても時間を要してしまいます。
訪問査定は時間がかかっても現実的な査定価格を知りたい方向けです。

訪問査定の算定根拠

訪問査定の算定根拠は数多くありますが、一部抜粋すると以下のとおりです。

• 築年数や間取りなどの建物の情報
• 眺望や日当たりなどの住環境
• 雨漏りやシロアリなどの劣化状況・給湯器や給排水管などの設備の不具合
• 駅からの距離・スーパーマーケットなどの生活利便施設の充実度・その他周辺環境
• 共用部の管理状況・近隣住民の情報（マンションの場合）

訪問査定では、建物の目に見える部分だけでなく、劣化状況や設備の不具合なども確かめます。
さらに物件の周辺環境や、マンションの場合は共用部の管理状況や近隣住民に問題がないかどうかも、考慮に入れます。
このように訪問査定では現地の細かいところまで査定価格に反映するため、より精度の高い査定が期待できるのです。

訪問査定前にやっておくこと

訪問査定の前には、必要書類の準備と部屋の掃除をしておくことをおすすめします。
物件の情報がわかる必要書類を準備しておくことは、物件を正確に評価してもらうための準備として重要です。
必要書類の情報がプラスの評価につながる可能性もあるので、漏れなく揃えておきましょう。
主な必要書類は以下のとおりです。

• 身分証明書・実印・印鑑証明書
• 登記簿謄本
• 権利証・登記識別情報
• 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
• 図面

さらにマンションの場合は、管理規約や維持管理について記載された資料も必要になります。
購入時の売買契約書・重要事項説明書・住宅性能評価書・地盤調査報告書・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書などもあれば、準備しておきましょう。
また家を掃除しておくと、その家本来の魅力が発揮されやすくなります。
汚れが目立ちやすい玄関や水回りを重点的に綺麗にしておくと、お部屋の清潔感がアップするでしょう。
また不用品も処分しておくことで、査定がしやすくなるだけでなく、売却後の引き渡しもスムーズになります。

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