【成年後見制度を解説】手続きの書類や不動産売却をする方法

親が認知症になってしまい、判断力が不十分になっても「成年後見制度」を利用することで、不動産売買をすることができます。
しかしもしあなたが成年後見人となった場合、「不動産売却をどのように進めていけば良いかわからない」と気になる方は多いかもしれません。
今回は成年後見制度とは何かの説明にくわえ、成年後見申立て手続きの必要書類、さらに成年後見人による不動産売却の方法を解説します。
南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満、北区エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

成年後見制度とは？不動産売却にどう関係するのか

成年後見制度とは、認知症や知的障害などにより十分な判断能力が低下した方を保護するための制度です。
判断能力が低下した本人を保護する受任者を選び、契約代行などの権限を与えるのです。
具体的な支援の内容は、大きく「財産管理」と「身上監護」の2つに分けられます。
財産管理は、本人名義の預貯金や不動産といった財産を把握・管理し、詐欺などから本人を守る支援です。

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後見人は家庭裁判所や後見監督人から監督を受けて、本人のために必要な費用を支払いや、それらを帳簿につけて財産管理をおこないます。
身上監護は、本人の生活や健康の維持、療養など、生活を支援する内容です。
社会生活のうえで必要な物の売買や住まいの確保、施設入所の契約、入院の手続きなどをおこないます。
成年後見制度は「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類に分かれ、それぞれ異なった特徴を持っています。
ここで詳しく見ていきましょう。

任意後見制度とは

本人の判断能力が十分でなくなる場合に備えて、本人に十分な判断能力があるうちに、あらかじめ選任した任意後見人に生活や財産管理などの代理権を与える制度です。
本人と任意後見の候補者との間で「任意後見契約」を結ぶことによって成立します。
任意後見は法定後見とは異なり、基本的には自由に内容を決めて契約できます。
任意後見人になる方法として、とくに必要な資格はなく未成年者や破産者などを除いて基本的に誰でもなることが可能です。
一般的には信頼できる親族、弁護士、司法書士などが本人の意思で選ばれるケースが多いです。

法定後見制度とは

家庭裁判所で選任された成年後見人に代理権や同意権を与えることで、本人の利益を保護するための制度です。
法定後見制度では、本人の判断能力が低下したあとに家庭裁判所が成年後見人に最も適している人物を選任します。
認知症を患った家族がいる家庭では、この法定後見制度を利用せざるを得ないことが多いです。
法定後見は本人の判断能力のレベルによって3段階に分かれ、判断能力の高い順から補助→保佐→後見となっています。
順番に解説していきます。
補助人
判断能力が不十分で物忘れが多いが、本人にその自覚があり意思疎通が取れる場合は補助人となります。
補助人にできることは、以下のとおりです。

• 法律行為の同意権と取消権（本人の同意が必要）
• 家庭裁判所が審判した法律行為の代理権（本人の同意が必要）

補助人の場合、不動産売却などは本人の同意がなければおこなえません。
保佐人
軽度の認知症で、財産管理や処分について不安がある場合は保佐人となります。
保佐人ができることは、以下のとおりです。

• 重要な法律行為の同意権と取消権
• 家庭裁判所が審判した法律行為の代理権（本人の同意が必要）

本人がおこなう法律行為のなかでも、家庭裁判所が定めるものに代理権が付与されます。
成年後見人
本人の徘徊があるなど日常生活に支障をきたしている状態の場合は、成年後見人となります。
成年後見人ができることは、以下のとおりです。

• 本人の財産に関する法律行為の代理（代理権）
• 本人の財産管理（財産管理権）
• 本人が行った法律行為の取り消し（取消権）

あらゆる法律行為で代理権が付与されていますが、不動産売却などは本人にとって大きな影響となるため、裁判所への許可申立てが必要です。

成年後見申立ての手続きと必要書類について

成年後見人を選ぶときは、成年後見の対象者本人の住所を管轄する家庭裁判所へ「成年後見開始審判申立」の手続きをおこないます。
成年後見の申立ての手続きができるのは、「本人」「配偶者」「4親等内の親族」「市区町村長」となっています。
4親等内の親族は、本人からみた父母・祖父母・子・孫・ひ孫・玄孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父・叔母・甥・姪です。
法律で定められた人物しか、申立てはできません。

申立てに必要な9つの書類

成年後見申立てでは主に以下の9つの必要書類をそろえますが、ケースによって必要書類が異なるため、管轄の家庭裁判所への確認が重要です。
「申立書」は、申立て人の住所、氏名、職業、本人との関係、申立ての理由などを記載します。
「申立事情説明書」は、被後見人の生活状況や親族関係について記載する書類です。
「親族関係図」は、本人の親族関係を示すもので、氏名や生年月日などを記載します。
「財産目録」は、本人の財産を一覧で把握する書類で、不動産、現金、預貯金、保険、住宅ローンの負債などを記載します。
「本人の財産等に関する裏付け資料」は、不動産全部事項証明書、預貯金通帳、保険証書、返済明細書などがその例です。
「本人の診断書」は、本人名義で主治医に作成してもらう書類で、判断能力に影響する診断名や医師の意見などの項目があります。
「成年後見等が登記されていないことの証明書」は、すでに成年後見等の対象として登記されていないことを証明する書類で、郵送なら東京法務局、大阪市内の窓口交付なら大阪法務局で手続きします。
「住民票」と「戸籍謄本」は、本人と後見人等候補者の分を用意しましょう。
必要書類を持って申立て手続きが完了したら、いよいよ不動産売却です。

成年後見人による不動産売却の方法

成年後見人による不動産売却では、居住用か非居住用かで手続きが異なります。
それぞれのケースで不動産売却する方法を確認していきましょう。

居住用不動産の売却方法

居住用不動産とは、現住居だけでなく入院前に居住していた不動産や将来居住する予定の不動産も含まれます。
成年後見人が居住用の不動産売却をする場合は、成年後見制度の対象者を保護するため、家庭裁判所の許可が必要です。
家庭裁判所の許可をもらうには以下の必要書類をそろえたうえで、不動産売却をする理由を記載する必要があります。

• 裁判所所定の申立書
• 売却したい不動産の登記事項証明書
• 固定資産評価証明書
• 不動産の売買契約書の案
• 不動産会社が作成した査定書

裁判所は申請書類と売却理由を確認し、成年被後見人にとって本当に不動産売却の必要性があるのかなどを審査し、許可するかどうか判断します。
審査では、本人や周囲の親族の意見、不動産売却の条件が適切か、不動産売却後の代金はどのように管理されるかもチェックされます。

非居住用不動産の売却方法

非居住用不動産とは、居住用不動産以外の不動産を指します。
居住用不動産の定義は難しいため、判断に迷う場合は専門家や家庭裁判所に相談しましょう。
非居住用の不動産は、不動産売却をするための許可を得る必要はありません。
ただし成年後見人が自由に売却できるわけではなく、「本人の生活費確保」や「本人の医療費捻出」など、売却しなければならない理由が必要です。
後見人や親族など本人以外のための売却は認められず、正当な理由にならないので注意しましょう。
後見監督人がついている場合には「後見監督人の同意」を得なければなりません。
また売却理由の他にも、不動産売却の価格にも注意が必要です。
正当な理由なく相場より安価で不動産売却すると、家庭裁判所に「本人のためにならない」とみなされる可能性があるからです。
基本的には成年後見人の判断で不動産売却できますが、家庭裁判所へ相談してみるのも良いでしょう。

まとめ

成年後見制度は、判断能力が低下した方を守るための制度です。
成年後見人によって本人の自宅など不動産売却をする場合は、家庭裁判所に許可を得る必要があります。
ジョージ不動産では南森町、大阪天満宮、天神橋筋商店街、天満、北区エリアの不動産売却をサポートしております。

売却に関する不安をお持ちの方は、ぜひジョージ不動産へご相談ください。