【不動産の根抵当権】相続する方法や抹消手続きを解説

不動産の根抵当権とは?そのまま相続する方法や抹消手続きを解説

この記事のハイライト
●根抵当権とは不動産の価値に応じて借り入れと返済を繰り返しできる権利のこと
●不動産の所有者と債務者が同じ方であれば相続の手続きは比較的簡単におこなえる
●抹消手続きは債務が残っているか否かで方法が異なる

根抵当権とは事業者が利用するのが一般的ですが、個人の不動産にも設定されていることがあります。
根抵当権が設定された不動産を相続する際は、どのように対処すれば良いのでしょうか。
今回は根抵当権とはなにか、そのまま相続する方法や抹消手続きについて解説します。
大阪市北区や北区周辺のエリア、大阪市都島区や大阪市東淀川区、大阪市淀川区は得意エリアです!

根抵当権の付いた物件を相続した方はぜひ参考になさってください。

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この記事の執筆者

このブログの担当者  片桐  弘貴

関西外国語大学卒業後、国内大手観光業運営会社に入社する。
日本のおもてなしの心の偉大さを学ぶ。
約6年間サービスに対する考え方や、技術を学ぶ。
その後、大手不動産会社に転職。不動産仲介や購入・売却の分野に携わる。
培ったサービス力を不動産業に活かし、年間約100件以上の不動産購入や売却案件のサポートを行ない、現在までに約1000件以上の案件をまとめてきた実績を持つ。
リピーターや大手法人の顧客も多数抱える。


不動産相続時に注意したい根抵当権とは?

不動産相続時に注意したい根抵当権とは?

まずは、不動産相続時に注意したい根抵当権とはどのようなものなのでしょうか。
根抵当権とは、土地や建物の価値を算出して限度額を定め、借り入れと返済を何度もおこなえる権利です。
継続的な取引をおこなう際の債権を担保するため、契約時に一定の限度額を設定します。
限度額の範囲内で、お金の貸し借りを繰り返すことが可能です。
融資されたお金を完済すれば、また借りることができ、当事者の合意がない限り抹消されないのが大きな特徴といえるでしょう。

利用されるケースとは?

根抵当権とは、冒頭でもご紹介したとおり事業者が融資を受ける際に利用するケースが多いです。
抵当権の場合、債務の返済が完了する際に抹消され、新たに融資を受ける際は改めて抵当権の設定が必要です。
さらに、その手続きには費用や手間がかかります。
しかし、継続的な取引において、融資を受けるたびに登記したり費用がかかったりするのは非効率ですよね。
そのため、事業者が運転資金の融資をスムーズに受ける際は、根抵当権が設定されるのが一般的です。

住宅ローンなどに用いられる抵当権との違いとは?

抵当権とは、大阪市都島区や大阪市東淀川区、大阪市淀川区でマイホームを購入する際など、個人の方でも利用するケースが多いです。
一方で、先述したとおり、根抵当権とは主に事業者が利用するのが一般的といえます。
元本が確定する前の根抵当権は、債権者が移転した場合でも、すぐに行使されないのが特徴です。
元本確定とは、借り入れと返済が完了し、その時点での借り入れ金を確定することを指します。
元本確定をおこなった場合は、新たな融資を受けられなくなるのが一般的です。
また、完済すると抵当権は抹消されますが、根抵当権は定期的に融資を受けるためのものなので、返済が完了しても消滅しません。

根抵当権の相続はなぜ急ぐ必要がある?

根抵当権の設定された不動産は、相続を急ぐ必要があります。
その理由は、大阪市都島区や大阪市東淀川区、大阪市淀川区においても、相続開始後6か月が過ぎると元本が確定するからです。
そのため、6か月以内に債務者の登記をしないと、その効果が消失してしまいます。
さらに、相続放棄する場合は相続の開始を知った日から3か月以内に手続きしなければなりません。
債務のほうが多い場合は、不動産を相続放棄するケースがありますが相続放棄にも申請できる期限があります。
相続したくない場合は、より急ぐ必要があることを、注意点として覚えておきましょう。

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事業継続のために不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

事業継続のために不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

続いて、事業継続のために、不動産の根抵当権をそのまま相続する方法をご紹介します。
被相続人の事業を相続人が引き継ぐ場合、不動産の根抵当権もそのまま維持しておくと便利です。
しかし、根抵当権をそのまま維持するための手続きは、不動産の所有者と債務者が、同じか異なるかで方法が異なります。

そのまま引き継ぐ方法1:所有者と債務者が同じ方の場合

不動産の所有者と債務者が同じ方の場合、手続きは比較的簡単におこなえます。
不動産の名義変更(相続登記)と、債務者の名義変更(指定債務者登記)によって、権利を相続することが可能です。
相続登記とは所有権移転登記とも呼ばれ、不動産を取得した相続人に名義を変更する手続きです。

そのまま引き継ぐ方法2:所有者と債務者が違う方の場合

所有者と債務者が違う方の場合、手続きが少し複雑になります。
不動産の所有者はそのままで、債務者の相続人が権利を引き継ぎたい場合は、指定債務者登録をおこないます。
指定債務者を決定するためには、債務の相続人と根抵当権者が協議するのが一般的です。
また、変更登記は不動産の所有者と根抵当権者で実施します。

根抵当権が設定された不動産を相続する流れ

根抵当権が設定された不動産は、一般的に下記の4つのステップで相続します。

  • 債権者(融資を受けている金融機関など)に伝えたり相談したりする
  • 根抵当権が設定された不動産の相続人を決める
  • 相続登記をおこなう
  • 債権の範囲の変更登記をおこなう

まずは、債権者である金融機関に相続が発生したことを伝え、今後のことについて相談します。
そして、相続人が何人もいらっしゃる場合は、不動産の相続人を誰にするかを話し合う遺産分割協議を実施します。
このとき、被相続人の事業を引き継ぐ方が、不動産の相続人となるケースが多いです。
また、このタイミングで不動産の所有者と債務者を一致させておくと、そのあとの手続きをスムーズにおこなえます。
相続人が決まったら、不動産の相続登記を実施します。
根抵当権が設定された不動産の場合、下記の手続きが必要です。

  • 所有権移転登記
  • 根抵当権の債務者変更登記
  • 指定債務者の合意の登記

そして、最後は債権の範囲を変更します。
債務者が決定したからといって、これまでの債務をすべて背負うわけではなく、分割して相続人全員で負担するのが一般的です。
債務者以外の相続人が債務を負担する場合、債権の範囲を変更する登記をおこないます。

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相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

最後に、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法を解説します。

抹消する方法1:債務が残っている場合

債務が残っている状態で根抵当権を抹消する場合、まずは不動産売却をおこないます。
不動産売却によって債務を完済すれば、権利の抹消手続きに進むことが可能です。
売却金で債務を完済し、権利の抹消登記をおこなうか、元本を確定して抵当権として相続するかのいずれかを選択しましょう。
ただし、債務が売却金を上回ってしまい、売却金で完済できないケースもあります。
そのような場合は、相続放棄すれば権利を相続せずに済みますが、先述したとおり期限があるため注意しましょう。

抹消する方法2:債務が残っていない場合

債務が残っていない場合は、金融機関に相談し、合意が得られれば根抵当権が抹消できます。
相続人が被相続人の事業を引き継がない場合、権利を残しておくメリットはほとんどありません。
そのため、いずれは手続きが必要なことを考えると、相続が発生したタイミングで抹消手続きをおこなっておくのがおすすめです。
また、不動産を相続しない場合もまずは抹消登記をおこない、そのあとに不動産を売却します。

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まとめ

根抵当権とはなにか、そのまま相続する方法や抹消手続きについて解説しました。
根抵当権が設定された不動産は、相続する方法や抹消手続きの方法がケースごとに異なります。
私たち「ジョージ不動産」は、大阪市北区や北区周辺のエリア、大阪市都島区や大阪市東淀川区、大阪市淀川区での不動産売却の仲介や買取を専門としております。

相続における不動産売却でお困りの方は、ぜひお問い合わせください。

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